記者在北京、上海、廣州和深圳等地調研中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)被認為是“鐵板一塊”的一線城市房地產(chǎn)市場在過去的一年中出現(xiàn)了加速分化的新動向：北京、上海進入相對平衡期，深圳市場供不應求，房價仍有較大幅度上漲可能，而廣州則面臨庫存高企的壓力。

　　業(yè)內專家認為，樓市“多維分化”的新動向值得注意，應密切關注廣州、上海等樓市“領頭羊”的剎車給區(qū)域甚至全國樓市帶來影響乃至連鎖反應。由于一線城市之間甚至城市內部已經(jīng)出現(xiàn)高度分化，針對北上廣深的房地產(chǎn)市場調控也應當改變手段，從“后端干預”轉向“前端調節(jié)”。

　　北上廣深樓市加劇分化

　　記者近日在調研北上廣深四地房地產(chǎn)市場中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)齊齊堅挺的一線樓市不再是鐵板一塊，從2014年開始，北上廣深四個城市的樓市出加速分化的趨勢，而在各個城市內部，中心區(qū)與近郊、遠郊區(qū)域的市場表現(xiàn)，也開始拉大差距，呈現(xiàn)出“多維度分化”的新動向。

　　首先是京滬總體平衡但存“結構性不均衡”。

　　作為全國的政治文化中心和經(jīng)濟中心，北京和上海的樓市在最嚴限購和信貸政策下的表現(xiàn)依然堅挺，從供求關系總量上已經(jīng)基本達到平衡，但仍然存在“結構性不均衡”。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志測算，目前北京的存量房約為700萬套，按照全市約2100萬人口計算，每3人擁有一套住房，總體是平衡的。但存在二三環(huán)以內需求過于旺盛、五六環(huán)外供應過剩的結構性不均衡。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京市通州、大興、順義、昌平、房山等遠郊區(qū)的整體庫存將近7萬套，去庫存壓力較大。

　　其次，深圳供不應求房價或加速上漲。

　　記者在調研中發(fā)現(xiàn)，深圳市的供求關系是四個一線城市中最為緊張。深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數(shù)據(jù)相去甚遠。

　　“旺盛需求和有限供應作用下，深圳市的房價還將有很大上升空間，”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說。

　　根據(jù)深圳市住建局的統(tǒng)計，2014年，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長20.5%，遠高于全國平均10.5%的增速。

　　房價方面，在2014年10月探底后，深圳市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)五個月上升，在四個一線城市中一枝獨秀。國家統(tǒng)計局公布的4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線城市中深圳環(huán)比漲幅最高，為1.8%。

　　最后，廣州庫存高企“壓力山大”。

　　而與深圳相隔不到100公里的廣州卻是另外一番景象。從2014年開始，在房地產(chǎn)市場領域，廣州被不少業(yè)內人士戲稱“偽一線城市”。在調研走訪中，最多提及“調整限購政策”就是廣州的政府部門和開發(fā)商。

　　從2014年底開始，京滬深三城普遍出現(xiàn)探底反彈的跡象，數(shù)據(jù)上最明顯的反映是北京、上海和深圳，這三個城市從2014年11月到2015年4月，新建商品住宅價格同比跌幅逐月收窄，并開始實現(xiàn)反彈。而廣州的情況則并不樂觀。根據(jù)廣州市國土房管局數(shù)據(jù)，近半年來，廣州市新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達到105.84萬平方米后，連續(xù)三個月成交下降，4月份成交面積為86.37萬平方米，基本回升到了2014年11月份水平。從成交價格看，新建商品住宅網(wǎng)簽均價一直處在震蕩下行的通道，去年11月網(wǎng)簽均價達到每平方米15626元，今年二三四月新建商品房網(wǎng)簽均價連續(xù)下跌，跌至4月份的每平方米14540元。

　　據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套，未售面積為20224766平方米，創(chuàng)出歷史月度新高，目前廣州住宅去化周期為26.1個月，遠高于北上深等其他一線城市。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌說，從歷史積累的數(shù)據(jù)來看，廣州市新建商品住宅庫存周期目前在20個月左右，而去年、前年的平均去庫存周期在15個月左右。“雖然現(xiàn)在廣州市場的成交恢復得比較快，但整個市場的去庫存壓力還是非常大。”

　　一線樓市分化 滯漲或引連鎖反應

　　部分專家認為，一線城市的滯漲或有極強的“宣示”作用，易引發(fā)其他地區(qū)連鎖反應，由此傳遞給土地市場和金融系統(tǒng)的風險值得關注。

　　一是一線城市的房價有較強的“宣示”作用，易引發(fā)全國連鎖反應。有業(yè)內人士提出，房價在二線三線城市下跌對全國的影響和示范效應不大，但是如果一線城市出現(xiàn)銷售面積和銷售價格較大幅度下跌，影響或將擴散。比如幾年前溫州的房價曾經(jīng)遭腰斬，達到了將近45%的下跌，對上海的房價卻沒有造成影響。但上海房價如果快速下跌5%到10%，則對全國影響很大，有很強的宣示性。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會會長蔡穗聲認為，廣州市2014年樓市的成交量相比2013年出現(xiàn)了超過20%的下降，而整個廣東省2014年的銷售面積則下降超過7%。廣州市在趨勢上是全省的領先指標，領頭羊“急剎車”，對區(qū)域樓市的影響十分顯著。