隨著住房發(fā)展背景由“總量供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，以及住房發(fā)展主線由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，未來十年中國樓市將面臨以下突出問題：

　　一是住房存量的結(jié)構(gòu)性過剩如何消化及鬼城、空城問題。未來十年，中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨深刻轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將不斷上升，而第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重將趨于下降。由于第三產(chǎn)業(yè)主要集中于一、二線城市，而第二產(chǎn)業(yè)則是三、四線城市的重要經(jīng)濟(jì)支柱，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型實(shí)際上指明了未來的城市的人口分布藍(lán)圖。未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢，住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題必將會(huì)更加突出。此外，過去十年，各地方政府通過“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有部分必將淪為鬼城或空城。

　　二是住宅小區(qū)物業(yè)脫管問題。未來住宅小區(qū)被物業(yè)公司主動(dòng)“拋棄”的現(xiàn)象將會(huì)越來越常見，形成一個(gè)重要的社會(huì)問題。在過去住房大開發(fā)時(shí)代，開發(fā)商為了促進(jìn)樓盤銷售，往往主動(dòng)掏錢對旗下樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，從而營造出高檔明星樓盤的假象。隨著大開發(fā)時(shí)代淡出歷史，部分開發(fā)商退出區(qū)域市場不再賣房，也就無需通過補(bǔ)貼原有樓盤物業(yè)管理來促進(jìn)新樓盤銷售。失去了開發(fā)商補(bǔ)貼后，小區(qū)原有的物業(yè)管理將難以維持，隨時(shí)面臨被物業(yè)脫管的可能。物業(yè)脫管的另一個(gè)重要原因是，我國的住宅小區(qū)規(guī)模偏大，五千戶以上的大樓盤也極為常見，這就產(chǎn)生了一個(gè)物業(yè)費(fèi)搭便車問題。部分業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)，從而間接將物業(yè)管理成本轉(zhuǎn)嫁到繳費(fèi)業(yè)主的身上。這將會(huì)形成一個(gè)傳染病效應(yīng)，使拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例不斷增加。一般來說，如果拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例增加到30%以上，物業(yè)管理公司將很難維持下去，只能將所管理的小區(qū)主動(dòng)“遺棄”。

　　三是存量住房品質(zhì)低劣問題。我國存量住房品質(zhì)低劣有它的客觀原因。我們通過十年左右的時(shí)間蓋了別的國家需要幾十年上百年才能蓋完的房子，難免會(huì)對社會(huì)形勢的發(fā)展估計(jì)不足。建房標(biāo)準(zhǔn)提升相對滯后，跟不上形勢變化，這是住房品質(zhì)低劣的客觀原因。住房品質(zhì)低劣的主觀原因是，在以往供不應(yīng)求的市場態(tài)勢下，開發(fā)商沒有改進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力，商品房只要能蓋出來都能高價(jià)售出。未來隨著存量房時(shí)代的到來，住房品質(zhì)低劣問題將受到更多的關(guān)注。住房品質(zhì)低劣可體現(xiàn)在多個(gè)方面，如缺乏必要電梯設(shè)備，無老人兒童便利設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)未做保溫，外墻窗戶漏雨滲水，無足夠的停車位，戶型結(jié)構(gòu)不合理、配套不全等。住房建筑缺乏個(gè)性也將會(huì)是個(gè)問題。作為低成本復(fù)制的產(chǎn)物，同一住宅小區(qū)往往每幢樓房都長得一模一樣，即便高檔別墅區(qū)也不例外。在住房稀缺時(shí)期，缺乏個(gè)性或美感不會(huì)是人們關(guān)心的重點(diǎn)。但隨著住房缺乏時(shí)代的過去，千篇一律的住房外觀不光是缺乏美感的問題，它還將給人心理上施加莫名的煩躁感。

　　需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變

　　展望未來十年市場形勢，預(yù)計(jì)將發(fā)生兩個(gè)趨勢性的轉(zhuǎn)變：

　　一是居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變，住房市場不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。盡管存量住房從數(shù)量上已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但是多數(shù)居民家庭對現(xiàn)有居住狀況并不滿足，居民改善住房條件的期望仍很迫切，優(yōu)質(zhì)住宅的短缺仍將維持一段時(shí)間。從人口流向看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時(shí)并進(jìn)、共同存在的，不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)一邊倒式的需求萎縮態(tài)勢。大城市病的集中爆發(fā)將使部分富裕家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動(dòng)力。但又有不少人口因大城市的高收入和高水準(zhǔn)公共服務(wù)等，而被從中小城市吸引過來，在一定程度上將大城市富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補(bǔ)。在可以預(yù)見的未來，中國住房市場不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　二是供求形勢由“供不應(yīng)求”向“結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”轉(zhuǎn)變，房價(jià)結(jié)構(gòu)調(diào)整不可避免。由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長所帶來的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲。多數(shù)城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷。一、二線城市將進(jìn)入存量消化期，房價(jià)短期相對穩(wěn)定。前期的瘋狂上漲誘發(fā)了一、二線城市大量新房集中上市，已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢。為消化結(jié)高房價(jià)與階段性高供給，一、二線城市住房價(jià)格將進(jìn)入盤整期。但從長期看，一、二線城市的住房剛性需求仍可能是增長的，因而短期盤整主要是應(yīng)對階段性供應(yīng)過剩問題。三四線城市樓市可能頹勢延續(xù)，局部鬼城現(xiàn)象凸顯。三、四線城市由于前期突擊造城運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的大量住房供給，在未來人口外流的條件下，鬼城現(xiàn)象可能擴(kuò)大。與一、二線城市不同，部分三、四線城市住房剛性需求從長期看是萎縮的，因而也就存在住房絕對過剩的可能性。