中國(guó)新房市場(chǎng)未來(lái)總體會(huì)保持一個(gè)很低的穩(wěn)定增速 1~2%，而二手房市場(chǎng)總體將會(huì)保持一個(gè)較高的增速 8~10%。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著新房的見(jiàn)頂，二手房將逐步取代新房，成為市場(chǎng)交易的主導(dǎo)力量。目前中國(guó)總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，預(yù)計(jì)到2020 年中國(guó)總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

　　自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，中國(guó)土地出讓累積超過(guò) 300 億平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1993~2014 年的土地有償出讓情況，累計(jì)共計(jì)出讓土地面積 345.7 億平方米，從結(jié)構(gòu)上難以判斷，然而，以 2014 年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)供地占比 24.2%，商服供地占比8.1%，剩余為用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，占比 51.0%。根據(jù)報(bào)道，溫州案例可能為補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)的 30%，以此進(jìn)行測(cè)算，按照中國(guó)土地出讓高峰期的 20.6 億平方米出讓?zhuān)�其�?45%為住宅、商業(yè)、工業(yè)用地，1500 元基準(zhǔn)地價(jià)，30%的補(bǔ)交比例，則對(duì)應(yīng)到期后的補(bǔ)交金額為 9270 億元， 考慮土地每年均有出讓和地價(jià)水平的不斷提高，對(duì)應(yīng)的年均補(bǔ)交金額可以達(dá)到萬(wàn)億元。

　　一、中國(guó)是全球最大的新房市場(chǎng)和增長(zhǎng)最快的二手房交易市場(chǎng)

　　中國(guó)新房市場(chǎng)未來(lái)總體會(huì)保持一個(gè)很低的穩(wěn)定增速（復(fù)合增長(zhǎng)率 1-2%） ，而二手房市場(chǎng)總體將會(huì)保持一個(gè)較高的增速（復(fù)合增長(zhǎng)率 8-10%） 。其中一二線城市新房市場(chǎng)會(huì)萎縮，二手房市場(chǎng)會(huì)加速流通，且未來(lái)主流城市的二手房交易額會(huì)逐漸超過(guò)新房交易額，進(jìn)入存量房時(shí)代；在三四線城市新房依然是主流市場(chǎng)，且會(huì)保持一個(gè)較低的增速，同時(shí)二手房的流通也會(huì)加速，但這個(gè)流通率遠(yuǎn)小于一二線城市。

新房市場(chǎng)前景穩(wěn)定 ，空間維持在 7-8 萬(wàn)億

二手房交易前景可期 ，5 年空間長(zhǎng)可增長(zhǎng) 63%

　　1995 年至2014 年，全國(guó)城市化水平不斷提高，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑，城市化率從29.04%增長(zhǎng)至 54.77%，提高了近一倍。若按照非農(nóng)人口來(lái)測(cè)算，中國(guó)真實(shí)的城鎮(zhèn)化率在66%左右，高出常住城鎮(zhèn)人口 11%。絕大多數(shù)國(guó)家在城鎮(zhèn)化率超過(guò) 70%之后，其增速開(kāi)始大幅下降，以每 5 年增長(zhǎng) 2%的速度增加。因此根據(jù)測(cè)算，中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程可能大幅放緩，那么新房市場(chǎng)的增速必然會(huì)快速下降，且將逐步進(jìn)入存量二手房市場(chǎng)。

中國(guó)真實(shí)城市化率 66% 比統(tǒng)計(jì)局 口徑 55% 要高

　　目前中國(guó)二手房交易占比僅為 36% ，對(duì)比海外超過(guò) 80% 的占比還有很大空間。中國(guó)的房地產(chǎn)正在從“繁榮的建設(shè)期”向“上升的流通期”轉(zhuǎn)化，現(xiàn)階段國(guó)家也出臺(tái)各種政策專(zhuān)注于如何去庫(kù)存。預(yù)計(jì)未來(lái)隨著新房的見(jiàn)頂，二手房將逐步取代新房，成為市場(chǎng)交易的主導(dǎo)力量。目前中國(guó)總體二手房交易 GMV 占比僅為 36%左右，相比美國(guó)的 90%、中國(guó)香港的 85%、英國(guó)的 81%尚有很大的距離。雖然國(guó)內(nèi)目前只有上海（77%）和北京（75%）兩個(gè)城市的二手房交易 GMV 占比接近發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)的水平，但是我們預(yù)計(jì)到 2020 年中國(guó)總體二手房交易 GMV 占比能上升到 50%。

中國(guó)二手房交易 GMV 占比 36% ，對(duì)比國(guó)外還有很大提升空間

　　根據(jù)2015年全國(guó)主要城市的新房和二手房的 GMV 數(shù)據(jù)，測(cè)算出去年全國(guó)二手房交易量超有過(guò)新房交易量的共有 7 個(gè)城市， 依次是上海 （77%） 、 北京 （75%） 、 深圳 （66%） 、 福州 （61%） 、廈門(mén)（58%） 、廣州（53%）和天津（51%） 。因此可以預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)將會(huì)有一大批城市重復(fù)北京和上海的發(fā)展路徑進(jìn)入二手房的賽道，且隨著整體市場(chǎng)的成熟和存量房的增加，二手房交易預(yù)計(jì)未來(lái) 5 年能增長(zhǎng)近一倍。

2015年全國(guó)二手房GMV 占比超過(guò) 50% 的城市有7 個(gè)

　　二、每年萬(wàn)億元的地價(jià)補(bǔ)交市場(chǎng)，2050年達(dá)到補(bǔ)交高峰期

　　1993~2014 年的土地有償出讓情況， 累計(jì)共計(jì)出讓土地面積 345.7 億平方米，從結(jié)構(gòu)上難以判斷，然而，以 2014年為例，住宅供地占比 16.7%，工礦倉(cāng)儲(chǔ)供地占比 24.2%，商服供地占比 8.1%，剩余為用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，占比 51.0%。

1993~2014年中國(guó)土地出讓 345.7 億平方米

2014 年土地出讓中住宅占比 16.7% 、工業(yè)占比 24.2%

　　由于至 1993 年時(shí)，土地有償出讓面積已經(jīng)不低，達(dá)到了 5.7 億平方米，那么按照 20%住宅、 25%工業(yè)、 10%商業(yè)來(lái)估算，其對(duì)應(yīng)面積也達(dá)到了 3.2 億平方米，若考慮整體 2.0 的容積率，對(duì)應(yīng)面積為 6.4 億平方米。根據(jù)這個(gè)背景，進(jìn)行兩個(gè)方面的假設(shè)，來(lái)測(cè)算未來(lái)的地價(jià)補(bǔ)交規(guī)模：1）根據(jù)國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016 年一季度全國(guó)主要城市的地價(jià)水平為 3668 元/平方米，再進(jìn)一步假設(shè)當(dāng)前的基準(zhǔn)地價(jià)為 1500 元；2）那么再按照當(dāng)前有媒體報(bào)道的補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)的 30%。則即便按照 1993 年出讓量進(jìn)行補(bǔ)交，則也將達(dá)到 2880 億元的量級(jí)。如果按照 2013 年這樣的土地出讓頂峰，則這個(gè)數(shù)字達(dá)到 9270億元。 （最終的實(shí)際情況會(huì)低于這個(gè)數(shù)據(jù)，因?yàn)橹袊?guó)目前存在較多的空置面積。 ）

假設(shè)30% 補(bǔ)交比例、1500元基準(zhǔn)地價(jià)、2013年的土地出讓面積補(bǔ)交地價(jià)款為9270 億元

　　按照深圳的版本，原來(lái)出讓的土地將可能免費(fèi)續(xù)期到上限。以住宅 70 年、工業(yè) 40 年、商業(yè) 50 年來(lái)進(jìn)行測(cè)算，2050 年最有是需要補(bǔ)交地價(jià)的高峰期。

2050年左右是補(bǔ)交地價(jià)的高峰期

　　三、傭金市場(chǎng)的空間規(guī)模將達(dá)1283~2246

　　傭金市場(chǎng)包括二手房交易和租賃，基于均衡假設(shè)，傭金市場(chǎng)的空間規(guī)模將達(dá)到 1283~2246億元 。假設(shè)：均衡狀態(tài)下，中國(guó)城市化率達(dá)到 68%，戶均人口數(shù)為 2.5 人/戶，那么城市家庭總數(shù)達(dá) 3.7 億戶。 中國(guó)城市家庭的住房解決方式為 6:2:2， 即 60%的家庭為業(yè)主自有住房；20%的家庭為市場(chǎng)租賃住房；20%的低收入家庭為保障性住房。保守估計(jì)二手房市場(chǎng)的房屋流通率為 3-5%（說(shuō)明：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)二手房流通率歷史平均 4.5%，北京二手房 3%,3%幾乎是最低水平，與日本相當(dāng)） ，二手房交易傭金率為 2%；保守估計(jì)二手房租房市場(chǎng)的房屋換手率為 30%（說(shuō)明：目前中國(guó)租賃市場(chǎng)的換手率可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 30%，因?yàn)槠骄�的租期很少高于三年�?，二手房租賃傭金為半個(gè)月租金。

國(guó)際傭金率比較，中國(guó)是單邊交易且較低（2% ）

　　2015年全國(guó)二手房傭金規(guī)模超過(guò) 900 億 ，主要來(lái)自于一線城市 。其中一線城市中上海、北京、深圳的傭金規(guī)模已經(jīng)超百億，足以說(shuō)明我國(guó)二手房中介滲透率的不斷提高。近年來(lái)，隨著行業(yè)規(guī)范程度的加大以及中介服務(wù)能力的提升，通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司成交的比例有明顯提升。 一線城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)成熟，中介滲透率達(dá)到較高水平，并仍在逐漸上漲：上海中介滲透率 15 年達(dá)到了 85%，北京中介成交占比從 14 年的 77%提升到 15 年的 84%，而深圳的中介滲透率 15 年較 14 年提高了近 8 個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中介滲透率超過(guò) 70% ，已達(dá)到很高水平

　　基于上述假設(shè)，均衡狀態(tài)下，自有房屋存量可達(dá) 2.23 億套，如果流通率為 3%-5%、均衡狀態(tài)房?jī)r(jià)中值為 90 萬(wàn)/套，且中介滲透率達(dá)到 80%，傭金率為 2%。那么二手房交易傭金規(guī)模可達(dá) 963~1606 億元【=自有房屋存量（2.23 億套）×房屋流通率（3%-5%）×房?jī)r(jià)（90 萬(wàn)套）×經(jīng)紀(jì)交易比例（80%）×傭金率（2%） 】 。

2015年二手房交易傭金已經(jīng)超過(guò) 900 億

　　基于上述假設(shè)，在均衡狀態(tài)下，出租房屋存量可達(dá) 7400 萬(wàn)套，如果換手率為 30%，租金回報(bào)率為 4%，傭金為半個(gè)月租金，那么傭金規(guī)模下限為 250 億。那么二手房租賃市場(chǎng)傭金規(guī)模為 320~622 億元【=出租房屋存量（7400 萬(wàn)套）×房屋換手率（30%）×房?jī)r(jià)（90 萬(wàn)/套）×租金回報(bào)率（4%）×傭金/年度租金（4%-8%） 】 。

　　四、媒體市場(chǎng)的掛牌信息費(fèi)規(guī)模將達(dá)45.5 億~77.8 億

　　房地產(chǎn)行業(yè)媒體市場(chǎng)主要包含經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司在互聯(lián)網(wǎng)媒體上的掛牌信息費(fèi)， 這塊蛋糕目前主要由搜房、安居客、樂(lè)居等公司瓜分 。其次是抵押貸款的銀行廣告、出租物業(yè)經(jīng)紀(jì)人以及產(chǎn)業(yè)鏈家居裝修類(lèi)等廣告支出，這部分市場(chǎng)目前尚未發(fā)展成熟，未來(lái)增長(zhǎng)空間也很大。類(lèi)似像搜房、安居客、樂(lè)居這樣的撮合交易平臺(tái)，收入來(lái)源除了二手房的掛牌信息費(fèi)，還包括地產(chǎn)開(kāi)放商的新房廣告。 兩者相比較， 我們發(fā)現(xiàn)隨著二手房交易的增長(zhǎng)和線上流量的增加，信息掛牌業(yè)務(wù)在快速增長(zhǎng)，但占整體市場(chǎng)份額仍較少，預(yù)計(jì) 2020 年的市場(chǎng)空間為 77.8 億，保持 15%的復(fù)合增長(zhǎng)率；新房線上廣告市場(chǎng)增速隨新房銷(xiāo)售市場(chǎng)的趨勢(shì)變動(dòng)，因此新房線上廣告市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 2020年的市場(chǎng)空間在 77.8億左右， 復(fù)合增長(zhǎng)率為 1.8%。不難看出，媒體市場(chǎng)的空間和傭金市場(chǎng)空間相比 ，份額占比小很多，這也是為什么搜房這樣的媒體公司轉(zhuǎn)型切交易的一個(gè)重要原因。

信息掛牌業(yè)務(wù)增速快但占整體市場(chǎng)份額較小

線上廣告市場(chǎng)低保持較低 1.8% 的穩(wěn)定增速

　　從 2011年開(kāi)始，純線上和純線下的玩家實(shí)現(xiàn)大規(guī)模 020 融合，主要表現(xiàn)為兩種路徑：1）從線上往線下：2014 年愛(ài)屋吉屋基于線上的流量招攬大量經(jīng)紀(jì)人，2015 年搜房媒體平臺(tái)開(kāi)始設(shè)門(mén)店和招經(jīng)紀(jì)人切二手交易和租賃業(yè)務(wù)，以及 2015 年基于移動(dòng)端誕生的丁丁租房等；2）從線下往線上： 如 2011 年鏈家地產(chǎn)創(chuàng)建鏈家網(wǎng)和自如， 2014 年世華地產(chǎn)切線上并改名 Q 房網(wǎng)，以及平安好房基于自身保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人而轉(zhuǎn)型線上。

房消費(fèi)的發(fā)展同步于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展進(jìn)程 （線上vs 線下，傳統(tǒng) vs 新型）

　　上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，有逾四成的購(gòu)房者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)獲取房產(chǎn)信息，遙遙領(lǐng)先于第二位戶外廣告 22.60%的占比。 1995 年美國(guó)只有 5%的購(gòu)房者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)搜索房源， 但如今這個(gè)比例已經(jīng)超過(guò) 90%。相較于其他渠道，互聯(lián)網(wǎng)擁有快速、及時(shí)、全面等優(yōu)點(diǎn)，可以足不出戶了解到項(xiàng)目的方方面面。而戶外廣告的覆蓋面廣，成為購(gòu)房者被動(dòng)獲知房產(chǎn)信息的主要途徑。

購(gòu)房者獲取房產(chǎn)信息四成來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)

　　從搜房購(gòu)房者的行為來(lái)看，其無(wú)線端的用戶數(shù)量在快速增長(zhǎng)，如今四成以上購(gòu)房者傾向于使用無(wú)線端了解項(xiàng)目，其中 app 和wap 為來(lái)源的購(gòu)房行為占比分別為 26.84%和 15.69%。 而搜房電話以 22.50%占比位列第二位，表明依舊有很多客戶傾向于傳統(tǒng)的電話確認(rèn)，以便于與臵業(yè)顧問(wèn)直接交流、預(yù)約看房時(shí)間等。

移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)成為客戶購(gòu)房行為主要來(lái)源