無序供地 過度開發(fā) 供需失衡

　　人口24萬西部縣庫存670萬平方米

　　寧夏銀川市賀蘭縣是“西部百強縣”，雖然人口只有24萬，但作為銀川的“后花園”，受到毗鄰省區(qū)購房者青睞。短短幾年間，賀蘭縣房地產(chǎn)像打了激素一般迅猛發(fā)展，在西部的縣里有一定代表性。開發(fā)商狂飆突進、樓市狂歡的盛宴過后，埋下的隱患陸續(xù)爆發(fā)，一個小縣城庫存高達670萬平方米，如何去掉這些庫存？記者對此展開了調(diào)查。

　　興也“房”衰也“房”

　　從銀川市中心驅(qū)車10公里，就來到了賀蘭縣。七八年前，這個小縣城成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。

　　“荷蘭印象”“天鵝湖小鎮(zhèn)”“奧林匹克花園”“泰和地中海”“托斯卡納莊園”，一個個冠以“洋名”的小區(qū)在賀蘭縣拔地而起。50多家房地產(chǎn)企業(yè)云集，賀蘭縣新開工面積連續(xù)五年超過150萬平方米，“丑小鴨”搖身一變成了“白天鵝”，如今的賀蘭縣可以說是一座富有現(xiàn)代氣息的新興城市。

　　火爆的樓市吸引了陜西、甘肅、內(nèi)蒙古等地購房者，一時間外來人口在賀蘭縣購房超過一半。甚至一度產(chǎn)生了“副產(chǎn)品”——傳銷，如火如荼的房地產(chǎn)業(yè)成了傳銷欺詐的噱頭，打著“西部大開發(fā)”的旗號，眾多傳銷人員聚集賀蘭，屢打不絕。

　　“人氣爆棚，我每次坐火車從老家回來，車上滿滿坐著來賀蘭縣打工、做生意的人。他們對這里有信心，感覺來了隨便干什么都能掙錢。”在賀蘭縣從事房地產(chǎn)銷售9年的山西人房華峰說。

　　盡管一、二產(chǎn)并不發(fā)達，但房地產(chǎn)業(yè)給賀蘭縣帶來了可觀的財政收入，使賀蘭縣躋身“西部百強縣”。記者在賀蘭縣采訪時，一些老百姓說印象中就感覺前些年賀蘭縣一直在賣地、蓋樓，賣地、蓋樓，賣地、蓋樓……

　　然而，近年來樓市低迷沖擊大，賀蘭縣高樓林立又成了包袱。據(jù)賀蘭縣統(tǒng)計局介紹，商品房銷售面積增速自2011年開始下滑，每年下降幅度超過10%。樓越蓋越多，空房也在激增。

　　“十三五”期間，賀蘭縣房地產(chǎn)庫存、在建及待開發(fā)住宅共有670萬平方米，這對只有24萬人的賀蘭縣來說是一個驚人數(shù)字。據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士介紹，受此影響，部分樓盤房屋成交均價最近三年下降了25%，個別二手房成交價甚至跌破2000元。由于空置房太多，甚至出現(xiàn)了“零首付”“零月租”。

　　除了房屋庫存外，土地庫存更是巨量。目前，賀蘭縣已出讓房地產(chǎn)項目用地4200畝，2016、2017年分別規(guī)劃開發(fā)土地600畝，仍剩余3000畝。賀蘭縣住建設(shè)局副局長岳建平說，如果按照清理閑置土地的要求，開發(fā)更多新的樓盤，還會制造更多新的庫存。

　　潮落之后看潮起

　　“2013年最慘淡，全年才賣了100套。開盤五年賣了不到一半，還剩1200套，最快也得消化五年。”寧夏長城集團房地產(chǎn)開發(fā)公司賀蘭銷售部經(jīng)理丁妍說。

　　房地產(chǎn)寒意陣陣，縣域經(jīng)濟“打噴嚏”。《2015年賀蘭縣財政預(yù)算執(zhí)行情況和2016年預(yù)算安排情況》中披露，一、二產(chǎn)稅收貢獻低、土地出讓與成交量雙降、房地產(chǎn)市場交易慘淡，縣財政以房地產(chǎn)業(yè)和土地出讓金為支撐的高速增長期已經(jīng)過去，處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，財政收入的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量急降，可用財力大幅減少，處于保基本、保民生的能力。

　　從這份報告不難看出，過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式難以為繼。近年來，西部不少縣依賴房地產(chǎn)發(fā)展，耗費大量人力、物力、財力，地方政府變得慵懶，缺乏創(chuàng)造力。

　　記者近期在賀蘭縣城走訪發(fā)現(xiàn)，縣城比以往蕭條了很多，操外地口音的人也少了。賀蘭縣城鎮(zhèn)人口只有11萬，顯性庫存230多萬平方米，隱性庫存437萬多平方米，而且還亂象叢生。潮落之后，再看當(dāng)年潮起時暗流涌動，總有些蛛絲馬跡。

　　無序供地，過度開發(fā)，供需失衡。“十二五”期間，賀蘭縣房地產(chǎn)借助地理優(yōu)勢迅猛發(fā)展，一些開發(fā)商拿地動輒上千畝乃至幾千畝。但實際上，人口增長和城鎮(zhèn)化帶來的住房需求遠低于開發(fā)速度，每年城鎮(zhèn)化率僅提高2-3個百分點，產(chǎn)生的剛需并不是很大。

　　違規(guī)用地，部分樓盤成為“半拉子”工程。原賀蘭縣委書記方仁因犯受賄罪被判無期徒刑，他在任期間，為一些開發(fā)商違規(guī)批地、批項目，開發(fā)商爭相向其行賄。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，方仁案發(fā)后，一些樓盤如寧夏盛榮房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的紫金水岸、寧夏土木基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的一品中堂，戛然停止，此后土地、建筑領(lǐng)域的問題爆發(fā)，“半拉子”工程讓人望而卻步。

　　開發(fā)企業(yè)實力不強，誠信缺失，歷史遺留問題多。賀蘭縣大部分開發(fā)企業(yè)競爭力弱，資金鏈易斷裂，建設(shè)進度和質(zhì)量難保證，一些企業(yè)缺乏誠信，侵害了購房者權(quán)益。如塞上陽光水岸、富榮花園等樓盤因土地、資金等問題導(dǎo)致房產(chǎn)證無法辦理，購房者頻頻投訴。

　　房地產(chǎn)給賀蘭縣帶來發(fā)展“紅利”，使其成為縣域經(jīng)濟發(fā)展的“明星”。但一地多嫁、一房多賣、有房沒證等不健康的瘋狂發(fā)展，也使“爛尾”樓盤頻現(xiàn)，對購房者吸引力降低。在銀川“1·05”公交縱火案發(fā)生后，賀蘭縣就曾下發(fā)通知緊急開展建筑市場違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、分包、掛靠行為專項檢查。

　　急就章還是持久戰(zhàn)？

　　對于如何化解庫存，賀蘭縣算過一筆賬：“十三五”期間，剛性需求、改善性需求、吸引性需求等加起來可消化403萬平方米。若2020年后不再開發(fā)新項目，按年均銷售5500套計算，剩余庫存至少還需5年消化。

　　但這也是建立在賀蘭縣城鎮(zhèn)化率大幅提升、外來人口涌入、樓市吸引力還在的基礎(chǔ)上，5年看似是一個理論時間。一些開發(fā)商反映，有關(guān)部門似乎樂觀了，剛需能否釋放、政策效應(yīng)能否顯現(xiàn)還是未知數(shù)。

　　房地產(chǎn)業(yè)在賀蘭縣多年一枝獨秀，雖然近年賀蘭縣培育了一些新興產(chǎn)業(yè)如現(xiàn)代紡織業(yè)、電商產(chǎn)業(yè)等，但目前效果仍不明顯。“外來務(wù)工人員、進城農(nóng)民將成為未來購房的中堅力量。”岳建平說，電商創(chuàng)業(yè)園和生態(tài)紡織產(chǎn)業(yè)園等會吸引更多外地人，帶來住房消費。另外，賀蘭縣還有13萬農(nóng)村人口，他們?nèi)绻�進城也要買房。

　　為了加快去庫存，今年初賀蘭縣出臺了新政策，凡是在賀蘭購房消費，均可獲得每平方米180元的補貼。“政府這樣的刺激史無前例，目前購房者比較買賬，一季度我們的樓盤銷量相當(dāng)于去年全年，希望借著政策的東風(fēng)趕快消化。”丁妍說。

　　不過，一些專家認為這樣的強刺激并非長久之計。寧夏大學(xué)教授田廣新分析說，以前是靠發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟快增長，不注意培育其他支柱產(chǎn)業(yè)，太急功近利。現(xiàn)在樓市出問題了，政府又出臺補貼、減稅等刺激政策，甚至回購商品房，干預(yù)市場太多。

　　還有一些業(yè)內(nèi)人士認為，像賀蘭縣這樣的西部縣，一定要“亡羊補牢”，及時反思。去庫存的過程，也是糾錯糾偏、促進健康發(fā)展的過程，一定要避開房地產(chǎn)獨大的陷阱，不要高估價格洼地的潛力，要充分研判并控制開發(fā)規(guī)模，使房地產(chǎn)發(fā)展成為“紅利”而不是“毒藥”。