在二線(xiàn)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，一線(xiàn)城市政策收緊以及無(wú)地可拍的背景下，二線(xiàn)城市的土地成為了房企眼中的搶手貨，地王也是不斷出現(xiàn)。雖然蘇州、南京相繼出臺(tái)了土地拍賣(mài)限價(jià)新政，但這似乎也阻擋不了房企們的拿地?zé)崆椤��?duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著二線(xiàn)熱點(diǎn)城市土地價(jià)格的走高，預(yù)計(jì)相關(guān)城市的房?jī)r(jià)還將上漲。

　　此外，值得注意的是，由于市場(chǎng)火熱，目前二線(xiàn)重點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)也出現(xiàn)了各種"意外"，既有地塊"熔斷"流拍，也有聯(lián)合體拿地后拆伙的"囧事"出現(xiàn)。

　　杭州總價(jià)地王遇"意外"

　　不排除廢標(biāo)重拍

　　作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)省份的省會(huì)，杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)都是房企們的必爭(zhēng)之地。而5月27日的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，也再次將人們的目光吸引至此。

　　當(dāng)天下午，備受矚目的杭州奧體單元FG04-MU-01、02，F(xiàn)G21-MU-03地塊迎來(lái)出讓?zhuān)�根�?jù)出讓文件顯示，奧體地塊是由住宅、商業(yè)、商務(wù)、公共交通場(chǎng)站、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)等性質(zhì)土地綜合組成，總體量為57.1萬(wàn)平方米，住宅體量約32萬(wàn)平方米，商業(yè)體量約25.1萬(wàn)平方米。由于該地塊位于G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)杭州奧體中心體育場(chǎng)旁邊，也吸引了大批房企房企報(bào)名，包括旭輝、綠城、綠地─地鐵、招商─新城、越秀、世茂、合景泰富、泰禾、濱江─平安、保利、萬(wàn)科─信達(dá)、融創(chuàng)、龍湖、碧桂園、華潤(rùn)、融信等17家房企或聯(lián)合體都表達(dá)了對(duì)該地塊的興趣。

　　最終，經(jīng)過(guò)28輪的競(jìng)價(jià)，該地塊被央企信達(dá)與萬(wàn)科的聯(lián)合體以123.18億元獲得，成為今年的"全國(guó)總價(jià)地王"，樓面價(jià)為21575.78元/平方米，溢價(jià)率95.95%，也刷新了濱江區(qū)樓面價(jià)。

　　此外，由于該地塊是地鐵6號(hào)線(xiàn)和7號(hào)線(xiàn)上蓋物業(yè)，開(kāi)發(fā)商需代建地鐵6號(hào)線(xiàn)、7號(hào)線(xiàn)土建工程、配建地鐵控制中心等。因此，有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目落成后樓面價(jià)不會(huì)低于3.8萬(wàn)元/平方米，而周邊目前銷(xiāo)售最貴的項(xiàng)目在3.2萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，考慮到G20峰會(huì)和亞運(yùn)會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用，這一價(jià)格對(duì)于擁有極大品牌溢價(jià)能力的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，也是可以接受的。

　　而按照正常的發(fā)展，未來(lái)這一項(xiàng)目將有萬(wàn)科具體操盤(pán)開(kāi)發(fā)，信達(dá)提供資金支持。不過(guò)，讓人頗感意外的是，就在總價(jià)地王出爐后的一個(gè)小時(shí)，市場(chǎng)便傳出萬(wàn)科因超過(guò)授權(quán)價(jià)而選擇與信達(dá)"拆伙"，撤出該地塊。隨后，《證券日?qǐng)?bào)》記者經(jīng)過(guò)多方了解，也證明了上述消息。

　　據(jù)悉，萬(wàn)科杭州本次的授權(quán)價(jià)為120億元，由于信達(dá)在當(dāng)天的競(jìng)拍中出價(jià)超過(guò)了授權(quán)價(jià)，萬(wàn)科需在7天內(nèi)向總部追加授權(quán)，若追加成功，信達(dá)、萬(wàn)科聯(lián)合體繼續(xù)成立，否則將可能出現(xiàn)多種情況。一是信達(dá)自己開(kāi)發(fā)，二是信達(dá)選擇其他合作伙伴，三是廢標(biāo)重拍。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)項(xiàng)目的位置和體量，信達(dá)自己開(kāi)發(fā)的可能性很小，其最希望的結(jié)果仍是和萬(wàn)科合伙，畢竟作為地鐵上蓋物業(yè)，萬(wàn)科的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較多，且萬(wàn)科的品牌溢價(jià)能力也擺在那里。但從萬(wàn)科方面看，其并不一定會(huì)選擇繼續(xù)和信達(dá)合作，一方面這源于萬(wàn)科不像其他房企那樣在杭州無(wú)地可干，另一方面，在萬(wàn)科對(duì)地方公司的考核指標(biāo)上，地價(jià)是一個(gè)非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)。

　　不過(guò)，即便萬(wàn)科真的選擇徹底退出，信達(dá)也不用太過(guò)憂(yōu)愁。有消息指出，目前已經(jīng)有多家大型房企表達(dá)了與信達(dá)合作的意愿，就連與信達(dá)競(jìng)爭(zhēng)到最后的融信，也希望參與到該地塊的開(kāi)發(fā)中。

　　顯然，即便奧體地塊刷新了區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄，算上各種成本更是超過(guò)目前周邊的在售房?jī)r(jià)，但從開(kāi)發(fā)商們的舉動(dòng)看，大型房企仍對(duì)杭州市場(chǎng)充滿(mǎn)信心。

　　此外，有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》表示，除了上述2中情況外，該地塊也有可能重新拍賣(mài)，"報(bào)名的時(shí)候是聯(lián)合體投標(biāo)，拍賣(mài)過(guò)程中也沒(méi)有更改，之后‘拆伙’的話(huà)，正常招投標(biāo)這樣的情況就該廢標(biāo)重拍，但這也要取決于政府方面的態(tài)度"。

　　央企聯(lián)手上市公司

　　拿下逾八成地王

　　而無(wú)論是信達(dá)萬(wàn)科，還是信達(dá)融信，杭州這塊總價(jià)地王都將不可避免的落入央企和上市房企的手中。而實(shí)力強(qiáng)勁的央企和上市房企，也確實(shí)成為了近期土地市場(chǎng)的絕對(duì)主角。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止5月23日，全國(guó)年內(nèi)成交總價(jià)最高的50宗土地，合計(jì)成交金額為2013.29億元，其中有27宗地被國(guó)企獲得，成交金額達(dá)到了1094.9億元，占比均在54%左右。同時(shí)，在這50宗地塊里， 42宗為上市公司獲得，合計(jì)拿地金額為1682億元，占比超過(guò)八成。另外，總價(jià)最高的50宗地塊，一線(xiàn)城市只有14宗，剩余36宗全部來(lái)自二線(xiàn)城市，其中僅南京一個(gè)城市就產(chǎn)生了13宗。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企搶地積極性大漲，寬松的貨幣政策是主要原因。在過(guò)去幾個(gè)月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，寬松的信貸貨幣政策，導(dǎo)致房企積極補(bǔ)充庫(kù)存。"尤其是央企和龍頭上市房企，獲得的輸血最多，且成本非常低，不拿地的話(huà)估計(jì)他們也不知道怎么用這筆錢(qián)。"有業(yè)內(nèi)人士指出。

　　不過(guò)，雖然央企和上市房企把一個(gè)個(gè)地王攬入環(huán)中，但這并不代表他們就一定可以從這些項(xiàng)目中賺取豐厚的利潤(rùn)，與之相反，央企和上市房企實(shí)際上承擔(dān)的相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　有房企內(nèi)部人士稱(chēng)，"其實(shí)對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)，目前高企的地價(jià)也大家都很難受，很多拿下地王的開(kāi)發(fā)商之所以高價(jià)搶地，主要是為了讓所在城市的團(tuán)隊(duì)有活干，只要不賠本就能接受，這樣一方面可以保持企業(yè)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏和銷(xiāo)售規(guī)模，另一方面也是一家企業(yè)在一個(gè)城市繼續(xù)做下去的必要條件，尤其是那些仍打算繼續(xù)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司"。

　　據(jù)悉，截至5月25日，年內(nèi)50大房企合計(jì)拿地金額高達(dá)3887億元，合計(jì)建筑面積為6187.7萬(wàn)平方米，平均拿地成本6283元/平方米。而在2015年同期，上述房企的拿地平均成本只有4231元平方米，企業(yè)拿地平均成本增加了48.4%。同時(shí)，2015年前5個(gè)月，上述房企的拿地金額也只有2264.99億元。2016年，50大房企花費(fèi)的拿地金額上漲幅度更是高達(dá)71.6%。

　　而公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的30家房企前4個(gè)月的銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，只有1.15萬(wàn)元/平方米，同比上漲12%，土地價(jià)格上漲明顯超過(guò)了房?jī)r(jià)的上漲。"因?yàn)槟玫爻杀驹黾恿私?0%，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期更加強(qiáng)烈，而一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能面臨著巨大的銷(xiāo)售難題。尤其是拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，房?jī)r(jià)不在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上增加50%，這些企業(yè)都很難解套。"張大偉表示。

　　至于中小房企和非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)他們很快都將被市場(chǎng)淘汰。某區(qū)域上市房企負(fù)責(zé)人也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，"房地產(chǎn)是個(gè)資金密集型的行業(yè)，信貸寬松金融機(jī)構(gòu)對(duì)輸血對(duì)象也是有選擇性的，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，目前資金獲取的成本仍比較高，不像那些龍頭開(kāi)發(fā)商，可以拿到比較便宜的錢(qián)。而且就算拿到錢(qián)，但現(xiàn)階段的地價(jià)已經(jīng)不少中小開(kāi)發(fā)商可以承受的了，所以我們才考慮進(jìn)行轉(zhuǎn)型"。

　　張大偉指出，未來(lái)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，隨著房企核心盈利能力下滑，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必加劇。目前很多房企在加強(qiáng)成本控制以及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵還在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。未來(lái)市場(chǎng)的分化也仍將持續(xù)。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，此前在三、四線(xiàn)城市布局較多的，還將持續(xù)面臨去庫(kù)存的難題。

　　二線(xiàn)重點(diǎn)城市出招

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)治標(biāo)不治本

　　實(shí)際上，持續(xù)燥熱的土地市場(chǎng)，也讓地方政府開(kāi)始擔(dān)心市場(chǎng)的脫軌。為此，蘇州、南京等地接連出臺(tái)了相關(guān)調(diào)整政策。但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，單指望地王政府的幾條政策，無(wú)法解決目前的問(wèn)題，且有可能將問(wèn)題越堵越大。

　　5月23日，在蘇州的一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，高新區(qū)兩宗地塊因緊急"熔斷"機(jī)制而流拍。

　　而這源自5月18日晚，日蘇州國(guó)土資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則公告。公告針對(duì)5月23日和5月24日蘇州主城區(qū)即將進(jìn)行掛牌出讓的10宗宅地，做出了規(guī)定：報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)��?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。限價(jià)之后，各地塊的最高溢價(jià)率將被控制在89%-231%之間。

　　隨后南京也發(fā)布了類(lèi)似的規(guī)定，即競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)��?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。此外，有消息稱(chēng)，4月份房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)榜首的合肥，預(yù)計(jì)將在6月份重新出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

　　不過(guò)，雖然二線(xiàn)重點(diǎn)城市相繼發(fā)布了調(diào)控政策，但在分析人士看來(lái)，二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)仍會(huì)因地價(jià)的高企繼續(xù)上漲，上述政策只會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格產(chǎn)生短期的影響。

　　對(duì)此，前中國(guó)投資銀行主席龔方雄表示，"無(wú)論是限購(gòu)還是限價(jià)，‘限’就是一個(gè)短期的政策。限的太久，只會(huì)積累矛盾"。他指出，三、四線(xiàn)城市的城市化建設(shè)的進(jìn)程很重要， 如果三四線(xiàn)城市化建設(shè)的質(zhì)量能改進(jìn)的話(huà)，所有的錢(qián)就不會(huì)都蜂擁至一、二線(xiàn)城市。在公共服務(wù)、教育、醫(yī)療等方面，政府如果能夠提供三、四線(xiàn)城市更多的有效供給，不單單僅局限在一線(xiàn)二線(xiàn)城市的"堵"之中，這樣房地產(chǎn)行業(yè)的"水"就能疏了。