樓盤入住率僅1/10左右 產業發展緩慢

　　東戴河新區建設7年仍陷"空城"陰影

　　許曉

　　7、8月份，遼寧東戴河新區將進入旅游高峰期。

　　近日《中國經營報》記者實地走訪調查發現，進入旅游旺季的東戴河新區缺乏人氣，配套設施等尚不完善，眾多樓盤入住率僅1/10左右，多個別墅項目空置無人居住，還有部分項目停工或爛尾。

　　至今，東戴河新區雖然建設發展已有7年之久，但長期以來一直未擺脫"空城""鬼城"的陰影。遼寧東戴河新區管委會宣傳部副部長劉江秀認為，當地現狀由國內形勢、地方經濟發展水平有限、季節性旅游方式、配套設施不完善和人口不足等多種原因所致。

　　樓盤去化艱難 "26萬買的18萬賣"

　　從北京坐動車，經過3個小時即可來到東戴河新區。從東戴河新區火車站出來，第一眼看到的都是樓盤的廣告。放眼望去，海邊高樓林立，而道路兩側的指路牌上都是各個樓盤的方向標。

　　劉江秀表示，以前這里非常貧困，都是莊稼地、沼澤地和小漁村。"7年了，變化挺大。"

　　記者調查發現， 東戴河新區許多樓盤要么處于停工、爛尾狀態，而已建好的樓盤則空置率居高不下。

　　東戴河新區規劃總面積為960平方公里，但目前人口僅20萬人左右，且比較分散。據記者不完全統計，當地現有旅游住宅項目規劃總建筑面積達1200萬平方米，已建成總面積預計800萬平米，公寓、住宅及別墅總套數超過10萬套。而當地城鎮、農村居民人均每年可支配收入僅分別為24768元和10233元，購置房屋存在壓力。龐大的庫存量與微弱的本地消化能力形成鮮明對比。

　　記者現場走訪發現，合生·天戴河項目售樓處已大門緊鎖，近百棟別墅空置，項目暫時處于待售狀態。前后排別墅之間隔著河水，河中已長滿蘆葦，堪比人高。公路與后排別墅之間也沒有道路直接相通，出入很不方便。到了晚上黑乎乎一片。

　　這處由合生創展集團綏中海盛旅游置業發展有限公司開發建設的合生·天戴河項目。早在2010年就開始拿地，號稱要投資40億元規劃建設90萬平方米的聯排別墅和高層住宅，均價為13000元的高檔住宅，如今卻停擺。

　　"因為別墅沒有預售證，項目現在暫時停售。等預售證下來了再開始銷售。"合生創展集團華北區品牌總監孟祥熙向記者表示，之前是有預售證的，但現在預售證過期了。

　　據了解，不僅合生創展，從2010年開始，還有佳兆業，來自北京的盛邦基業、亞勝置業、恒泰地產，來自秦皇島的榮軒、三信、銀都以及綏中本地開發企業等紛紛進駐東戴河新區。環顧東戴河新區，可看到山海同灣、御海龍灣、鑫宏盛世、戴河首府、海韻星城、時間海等20余樓盤聚集。

　　記者統計發現，賣得較好的山海同灣項目入住率也僅1/10左右；時間海項目小區門口燈火輝煌，而一棟樓卻只有一兩戶亮燈，星星點點。渤海玉園項目一棟樓甚至無一人居住。

　　房不好賣，就打價格戰。2012年前后，佳兆業東戴河、山海同灣等項目均價普遍在7000元~8000元/平方米，現在樓盤均價降至6000元/平方米左右。而降價銷售也并未提升樓盤銷量，銷售人員表示樓盤難賣。

　　與此同時，"一萬抵兩萬優惠""一次性購房可享受全款95折優惠"等購房活動紛紛推向市場，吸引購房者。

　　一位此前購置了海景房的業主，正打算將原價26萬元降至18萬元轉手出售。

　　"東戴河新區樓盤空余量比較大，有些樓盤賣一半，資金鏈斷裂或者銀行貸款出問題就不賣了。"渤海玉園銷售人員向記者透露，像鑫宏盛世和遼寧云基地院士海兩個樓盤窗戶還沒安裝，目前還在銷售，但無人購買。

　　關于東戴河新區各類旅游地產去化問題，記者致電致函東戴河新區管委會宣傳部，其工作人員表示，現在全國的經濟都受大環境影響。"樓盤入住率低，我們東戴河不是個例，其他地方也都差不多。"

　　東戴河新城緣何變"空城"，上海理工大學管理學院碩士生導師方厚政博士就此表示，用經濟學的供求規律來分析，就是供大于求導致的。"空城""鬼城"產生的根源在于政府的城市規劃偏離了本地的經濟發展水平和人口規模等重要的需求因素，過度追求政績，過度開發。

　　候鳥式旅游成瓶頸

　　2012年1月，遼寧省政府批準"綏中濱海經濟區"正式更名為遼寧東戴河新區。作為遼寧沿海經濟帶的起點，又地處東北和華北兩大經濟圈的結合部，東戴河新區具有承接兩大區域雙向輻射的先天優勢。

　　每年7、8月份是當地的旅游旺季，其他月份則頗為冷清，這種現象稱為"候鳥式旅游"。據劉江秀透露，旅游高峰期每年接待旅游人數480萬人，周五周六每天接待10萬人，"旅游期就和旅游城市一樣，人擠人，車擠車"。

　　東戴河處于華北和東北3小時度假圈內，據山海同灣銷售人員介紹，買房者多為來自京津冀和東北到此休閑度假人群。"東戴河作為其第二、第三居所，只是夏天來住一段時間。"東戴河新區因此或熱鬧、或冷清，高樓大廈里的燈光也因此或明亮、或暗淡。

　　"這里適合旅游休閑度假或者養老，不適合工作。"受訪的當地人對記者表示，本地人很少會在此買房，到了旅游旺季會出來做旅游生意，到了淡季就回去上班或者回老家干農活。

　　"這種季節性的旅游方式，是制約東戴河新區發展的瓶頸。"劉江秀告訴記者，當地政府也在積極想辦法改變局面。

　　"這里人太少，在這買房晚上會害怕。"當地一位知情人士表示，目前東戴河新區處于緩建狀態，整個新區都有待繼續開發，要想改變現狀，還需要政府帶動，積極招商引資，建設相關的配套設施，提高人氣。

　　方厚政建議，東戴河新區旅游地產的客戶定位應面向企事業單位，"政府可以幫助開發商開拓京津冀和長春等東北大城市市場，與大型國企、大學、醫院等單位合作，在東戴河新區建立員工療養、培訓和會議基地，或與知名旅行社合作建設滿足游客多層次、個性化住宿需求的旅店、民宿等。"

　　人口規模不達標 沃爾瑪遲遲未落地

　　除了巨大庫存量以及候鳥式旅游方式影響外，配套設施缺乏和產業發展緩慢也是東戴河新區樓市滯銷的原因。

　　記者調查發現，東戴河新區缺少完善的基礎配套設施，沒有大型商場、醫院和加油站。當地人告訴記者，周邊的孟家新村有一個商貿市場，想購物可以去山海關。

　　劉江秀透露，政府和沃爾瑪等企業洽談已有一年之久。"但東戴河的人口和規模，無法達到沃爾瑪的要求，達標了他們才會過來。" 東戴河新區管委會宣傳部相關負責人告訴記者，政府將通過發揮自身優勢、給予支持和加強服務來吸引企業，進而提升人氣。

　　"生活+生產+生態，三生合一，才能實現區域經濟可持續發展。"知名房地產與人居學者馮國亮認為，可以將現有房產變為旅居度假模式房產，盤活閑置房產。同時，要引入產業，才能吸引更多居住人群。近日，在"首屆旅游休閑發展論壇"上，中國房地產業協會副會長兼秘書長苗樂表示，房地產項目的發展，離不開與其他產業的互動結合。

　　據政府公開資料顯示，環球之星（韓國）工業園、青牛軟件產業園、賽伯樂京東科技產業園、天馬輝光電產業園和億贊普大數據產業園5個園區為"園中園"項目，累計占地面積3511.8畝，總建筑面積353萬平方米，總投資111億元。

　　記者梳理發現，這些園區拿地量大，卻建設緩慢。據媒體報道，青牛軟件產業園項目、億贊普大數據產業園、京東高新產業園項目在2013年6月份就預開工建設。賽伯樂京東科技產業園于2013年9月29日舉行過開工典禮，賽伯樂投資集團相關負責人告訴記者，該項目正在運作，還沒開始建設。

　　天馬輝光電產業園項目號稱目前國內最大的LED產業園，計劃總投資10億元人民幣，占地面積350畝，一期工程已于2014年開工建設。該公司相關負責人向記者透露，建設多年仍未全部完工，截至目前只建設了80多畝，剩下的200多畝地還沒有辦理好土地變更等相關手續。

　　對此，東戴河新區國土資源局地級科相關負責人表示，帶著土地出讓合同，土地批復文件過來登記后才能發土地證。"辦理好前期手續再過來。"

　　"自從我們進入以后，東戴河的領導頻繁換任，政策也在不斷變化。"天馬輝相關負責人表示，這使得辦理相關手續特別麻煩，也給園區建設造成困擾。"但我們還得繼續堅持，畢竟地都買了，錢都投了。"

　　東戴河新區大項目服務局相關負責人告訴記者，不存在建設多年還沒建好的情況。但對于項目具體情況，該負責人以只負責招商為由拒絕回答。

　　公開資料顯示，從2009年立項到現在，東戴河新區發展已有7年歷史，現計劃用10—20年時間使東戴河新區財政收入達到100億元，GDP1000達到億元。但最新數據顯示，東戴河新區地區生產總值在2015年完成43.6億元，年均僅為增長3.8%；而地方財政收入僅有5.7億元，發展之路任重道遠。

　　對此，劉江秀坦言，相對發展了20年的北戴河，東戴河新區的發展不是一蹴而就的，需要一個過程。