標桿樓盤停工 高杠桿致高風險

　　武漢樓市兩極分化：銷冠城市現爛尾樓“集中營”

　　作者： 楊玲玲、張家振

　　刊發于總2170期《中國經營報》[區域經濟]版

　　“冰與火之歌”正在武漢樓市上演。2016年上半年，武漢樓市持續火爆，成交套數與面積均居全國第一，奪得全國“雙冠王”。然而，“銷冠”之下，市民在選房、購房時，仍難逃出爛尾樓的噩夢。

　　近日，《中國經營報》記者實地調查發現，武漢吳家山中心城區，占據絕佳地理位置的標桿樓盤，因資金鏈斷裂而停工；大學校園旁邊，好地段上佇立的是一幢幢“白天沒人，夜晚沒燈”的爛尾高樓。武漢樓市凱歌高奏，為什么會在東西湖區出現爛尾樓“集中營”？

　　湖北房地產經濟學會常務理事李國政表示，從2014年開始，東西湖片區內的爛尾樓集中爆發，片區雖緊鄰大漢口卻陷入飛地困境，品牌房企基本撤離。區域聚攏人氣的能力有限，產業發展、區域規劃和配套資源都有待升級。

　　與此同時，當前房地產行業存在著高杠桿高風險運行，業內人士指出，爛尾樓的存在，可能有著復雜的歷史和現實原因，應摸清責任單位及爛尾原因對癥下藥。

　　標桿樓盤陷停工窘境 業主“跳樓”維權

　　占據絕佳地理位置的武漢東西湖區吳家山標桿樓盤，最終因為資金鏈斷裂而陷入停工窘境。

　　7月18日，因交房時間遲遲不能兌付，東西湖區東順擎天小區內，多名業主帶著小孩爬上30余層高的住宅樓“跳樓”維權。身穿統一維權服裝的業主，站在該項目樓頂，控訴不良開發商罪惡行徑的同時，也提出希望相關部門能幫助其解決住房問題。

　　網頁信息顯示，該項目作為東西湖區祁家山南區的舊城改造項目，于2014年3月1日開工，預計竣工時間為2015年12月31日。

　　隨著項目的陸續停工，各種坊間傳言被送進東順擎天準業主的耳朵。由于房子至今無法辦理網簽，從年初開始，400余戶購買東順擎天商品房的業主一直憂心忡忡。

　　東順擎天2226套住房，大部分已經銷售完畢。然而記者登錄武漢市住房保障和房屋管理局官網看到，東順擎天共有房屋2226套，其中，住房已售84套，可售1185套，非住房已售0套，可售941套。

　　“大量合同沒辦法在房管局備案，就意味著這些購房合同未能生效，銀行也就不會放貸款給開發商。”一位業主告訴記者。同時，東西湖區房管局工作人員表示，東順擎天目前確實存在業主購房合同不能及時備案的問題，而不能備案的主要原因在于該項目在建工程抵押尚未解除。

　　同時，據項目施工方湖北民族建設集團有限公司白姓負責人透露，“截至目前，開發商方面已經拖欠公司工程款1.7個億，去年我們自己拿出兩三千萬元來發工資，后來實在沒辦法，也不得不停工。”

　　今年3月，本報記者曾在東順擎天營銷中心見到自稱是項目大股東，卻被業主們認定為“真正幕后老板”的徐自力。他提出，項目進展順利的話，預計4月初復工，7月份交房，今年年底項目徹底交付完工。

　　如今，眼看著交房期限已近，房子卻毫無動工跡象。7月20日，記者再次探訪東順擎天看到，項目目前的施工進度與4個月前無異，工地一片沉寂，不見塔吊、攪拌機作業，小區主體工程基本建設完畢，7棟住宅樓的外墻被粉飾成橘黃色，門窗、電梯、綠化、道路及商鋪外立面等工程尚未完工。

　　東西湖區成爛尾樓重災區

　　7月20日上午，武漢市小雨飄搖，記者來到位于東西湖區的國際麗都樓盤。走進營銷中心，記者看到沙盤已被業主全部推倒，大廳里保潔阿姨正清掃著地面垃圾。“業主每周過來鬧一次，起初沙盤被推倒了我還扶一下，現在懶得扶了。”她告訴記者。

　　據她介紹，國際麗都已經近一年時間沒有動工。高層住宅樓大部分沒有拆除防護網，而少數樓棟拆下防護網后，露出的仍是水泥墻面。工地內分外寂靜，沒有施工跡象。

　　在過去的2015年，國際麗都的業主多次為房屋交付問題討要說法，開發商承諾的2015年10月31日交房，卻并沒有兌現。

　　如今，項目仍舊處于停工階段，沒有任何進展，業主們可謂焦頭爛額。

　　隨后，記者來到與國際麗都僅一街之隔的漢口印象。

　　走進項目工地，3棟30多層高樓主體工程已建成，外立面被刷成黃色，各單元門均已上鎖，小區綠化施工還沒開始，野草已漲至小腿高，現場沒有看到施工人員。

　　住在營銷中心會議室的張女士告訴記者，去年11月8日，她帶著年幼的孫女最早住進來，隨后陸陸續續有近十戶業主搬到售樓部，一樓住不下便搬上二樓。

　　記者進入營銷中心看到，竹竿搭起的簡易晾衣竿上掛滿衣服，業主用木板和布塊將空間分割開來，四五個床鋪隨意搭建在大廳內，男女老少的吃住均在一個天花板下。

　　而地處東西湖區金銀湖畔先進大隊的府上樓盤，一期包括住宅小區512套精裝修房和別墅區108套房。其中512套住房已售479套，原計劃2013年12月和2014年6月交房。

　　時至今日，房子仍無法達到交付標準。百余名業主不堪經濟壓力住進爛尾樓，電梯、消防隱患重重，曾有業主掉進電梯井，造成7根肋骨骨折。

　　20日，記者在該樓盤處看到，兩棟高高的住宅樓頂已掛上“和院”字樣。小區側面可通過一道鐵門進入，地面堆滿建筑垃圾，樓棟入口處野草長得齊膝深，對面的別墅還處于毛坯狀態，甚至連窗戶都沒安裝上。

　　高杠桿下的高風險

　　2016年上半年，繼去年拿下全國樓市銷量冠軍以后，武漢新建住房累計成交15.29萬套，成交面積1585萬平方米，成交套數與面積均位居全國第一位，奪得全國“雙冠王”。

　　連夜排隊、千人搶房 ，自去年下半年以來，武漢樓市火爆，多數樓盤開盤去化達到8成以上，還有很多項目“開盤即售罄”。

　　而武漢東西湖區，地處長江左岸，武漢市的西北近郊，漢江、漢北河及府環河匯合之處，商品住宅開發建設主要集中在吳家山和金銀湖兩大區域，交通便利、景觀資源獨特。

　　然而，近年來，爛尾樓密集似乎成了武漢東西湖區難以抹去的印記，它像一塊“瘡疤”一樣影響著城市的美觀度和美譽度。樓市高奏凱歌的武漢，為什么會在東西湖區出現爛尾樓集中營？

　　“從2014年開始，東西湖片區內的爛尾樓集中爆發。究其原因，這并非偶然，而是帶有一些區域共性。”湖北房地產經濟學會常務理事李國政對記者分析稱，“十年前，已有萬科、金地、恒大等全國知名房企進駐東西湖區，然而近幾年，東西湖緊鄰大漢口卻陷入飛地困境，品牌房企基本撤離。”區域聚攏人氣的能力有限，產業發展、區域規劃和配套資源都有待升級。“東西湖和光谷東，一個在武漢的東南角，一個在武漢的西北角，兩個區域的發展卻迥然不同。”

　　同時，熟悉該地區房地產市場的行業觀察人士認為，當前房地產行業，特別是中小房企也存在著高杠桿運行。“有的開發商從拿地融資到開發貸款，過多的借助杠桿，項目的綜合性風險變得過高，一個環節出現問題就可能出現資金鏈斷裂，影響到整個樓盤的開發，甚至出現崩盤和爛尾。與此同時，在資金、市場把控等方面，中小開發商更容易面臨困局，解決問題的能力和經驗也相對欠缺，因此更易產生爛尾。”

　　業內人士指出，開發商被套牢，承建方虧損，購房者的喬遷夢化為泡影，爛尾樓的存在，可能有著復雜的歷史和現實原因，應摸清責任單位及爛尾原因對癥下藥。