7月上海二手房成交量大漲36%，投資客開始拋售房產

　　經過三個月的低迷與回調，上海二手房市場成交量在7月再度沖高。

　　據信義房屋數據，2016年7月上海二手房共成交3.85萬套，較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元，環比上月增長39%。成交均價微漲，為2.79萬元/平方米。

　　投資客拋售兩套房

　　在剛剛過去的7月，林先生已經將自己在上海市長寧區伊犁路的一套50平方米的房子售出，總價275萬元，"成交很快，一掛出去就有買家上門，而且也沒有還價。"林先生說，自己在上海做生意多年，名下持有8、9套房產，從去年到現在，房價一路飆漲，自己所在伊犁路區域，均價從一年多前的3萬多元/平方米上漲到現在的5萬多元/平方米，"我已經有些看不懂了，擔心市場有泡沫，我手頭的房產較多，總是持有怕后市存在風險，所以想先賣掉1、2套。"林先生說，好在出售的過程很順利，一掛出就有買家接盤，自己又欣喜又意外。

　　數據顯示，在年初的1月和3月，上海二手房成交量曾達到驚人的4.6萬套和5.7萬套，然而隨著3.25新政的出臺，4月的成交量大幅下滑到2萬套水平，5、6月份也是在低位徘徊，成交量分別為2.3萬套和2.8萬套。

　　上海太平洋(6.090, 0.03, 0.50%)房屋副總經理王超稱，3.25政策出臺以后，4、5、6月份的成交量都很低迷，從3月的5.7萬套下滑至2萬多套，價格也出現5%左右的微調，這一階段市場轉為觀望，需求是被抑制的。而到了7月，政策的消化期已過，市場再度活躍，此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來，加上7月上海土地市場單價、總價最高地塊頻出，加劇了市場的恐慌心理，出現了恐慌性購房的行為。

　　"怕漲價"：地價走高刺激買家入市

　　太平洋房屋浦東金橋(20.790, 0.00, 0.00%)門店經理方波表示，7月他們門店成交了10多套房源，業績上漲了40%-50%，"外環外的地價都拍到3萬多了，我們這兒的房價才4萬多，所以客戶會選擇出手。"方波說，8月的行情會比7月更好，市場行情將持續走高。

　　中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天旸稱，7月上海二手房市場出現"淡季不淡"的行情，且交易量增幅超出預判。目前市場置換需求占據重要比例，買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購置新房。因此從新房市場來看，7月中高端項目有不錯表現，7月一、二手市場保持了很好的協調性。"盡管7月成交量比較大，但是價格還是保持穩定。主要成交集中在中低價位段產品，結構性變化下均價沒有出現大幅波動。"劉天旸說，7月二手房市場成交活躍，一方面是活躍的土拍市場提高了買家的未來預期。另外，7月新房市場供應減少，"一房難搶"使一些急于入市的客戶轉投二手房市場。最后，原先固有認知7月是傳統淡季，但是今年7月出現"淡季不淡"的行情，讓很多客戶始料未及，有些買家唯恐到"金九銀十"樓市會變得更好而錯失入市良機，故在此預期下不如提前入市。

　　中原地產中遠兩灣城的中介業務員張碩也稱，7月市場明顯比前兩三個月好很多，整個中遠兩灣城片區成交了40、50套房源，原來出價580-590萬元的兩房現在出價在600萬元，房型好的兩房房源基本賣空了。

　　再出新政空間不大

　　王超說，照目前的情況看，預計8月二手市場仍會延續7月的火熱勢頭，成交量仍然會保持在3.5萬-4萬套的水平，如果接下來連續三個月成交量維持高位，價格將會再度上漲，"所以我們也很擔心，如果市場持續過熱，不排除到了10月份再出政策的可能。"不過王超同時表示，3.25政策已經堪稱史上最嚴厲調控政策，再出臺新的政策，操作的空間已經不大。

　　房多多聯合創始人曾熙表示，上海作為一線城市，成交量持續上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份，上海二手市場的成交量也是呈現逐月回升狀態的，由于新房的供應量比較小，大量的成交轉移到二手市場，隨著政策被逐步消化，造成7月成交量的爆發。"從我們目前監測到的情況看，房東的加價比例在增加，在交易前臨時跳價的比例也在增加，在局部區域比如拍地的區域，價格是在明顯往上走的，所以未來價格上行的壓力是很大的。"

　　曾熙說，7月的市場情況將成為未來幾個月的常態，預計8、9月份市場會持續向好。

　　寶原地產寶山區域總監張燕介紹說，尤其是7月中旬以后，客戶購房的欲望非常強，不再猶豫了，看過幾套之后就能下定，而前面兩三個月都是在觀望的。因為土地市場火熱，很多客戶擔心到了9、10月份房價還會漲，所以紛紛出手，"價格總體穩定，有些微漲，談價的余地已經不大。"

　　易居研究院研究總監嚴躍進表示，應該說7月上海二手房交易非常熱，這和一手房的市場走勢基本類似，體現了淡季不淡的效應。這有幾個原因。第一是房價持續上漲的背景下，后續是否會出政策還是比較擔心的，這個時候對于此類二手房市場的判斷就會比較一致，即積極認購此類二手房非常有必要。第二是持續的高單價、高總價地的現象，使得二手房跳價的現象比較多，這個時候購房者也會積極認購。第三是隨著7月份新盤的供應，會使得房東急于拋售二手房，進而換購新房。二手房熱是一個很大的信號，意味著此前"3.25新政"后上海房地產市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續步入到4萬元/平方米的均價，將是倒逼各類新政策的繼續出臺。