2015年，房地產市場整體結束高速增長，商業地產業也呈現一定程度的調整。宏觀環境方面，2015年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到12.9%，較年初提高4.6個百分點，增長顯著。而百貨店、實體超市、實體專業店銷售額同比增速顯著回落；此外批發和零售業、住宿和餐飲業增加值同比增速也持續回落。

　　電商沖擊實體銷售，批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩等均負面影響市場對商業營業用房的需求。但金融業方面，2015年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9.0個百分點，金融業高速增長有利于市場對寫字樓的需求。多方因素影響下，2015年我國商業地產開發建設趨謹慎，開發投資額增速放緩，新開工規模繼續下降；但寬松貨幣信貸環境下商業地產銷售面積同比增幅較2014年擴大；全國商辦用地供需創近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。

　　一、宏觀環境與全國商辦市場表現

　　1.宏觀環境：零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求，結構調整利好商業地產長期發展批發和零售業、住宿和餐飲業增速下降負面影響商業營業用房需求

2010-2015年1-10月三類實體店銷售額走勢

2010-2015年1-10月快遞業務量走勢

　　電子商務沖擊實體零售，不利于商業營業用房的市場需求。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。2015年實物商品網上零售額占社會消費品零售總額比例達到10.8%，較年初提高2.5個百分點，增長顯著。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍。網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場，根據商務部對實體百貨店、實體超市、實體專業店銷售額的統計數據顯示，2010年三類實體店銷售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠超消費品零售總額。具體來看，2015年上半年萬達百貨在全國調整收縮門店，物美、高鑫零售、京客隆等大型連鎖超市凈利潤下滑幅度超過10%，其中中百集團凈利潤同比下降77.9%。預計未來網上零售對實體商品零售的沖擊仍將持續，影響商業營業用房的銷售和運營。

　　批發和零售業、住宿和餐飲業增速下降負面影響對商業營業用房的需求；金融業高速增長有利于促進寫字樓市場發展。商業營業用房主要用于批發和零售業、住宿和餐飲業的日常經營，該兩大行業的發展狀況將直接關系到商業營業用房的市場需求，而金融業的發展與對寫字樓需求息息相關。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。而金融業方面，2015年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，金融業高速增長有利于促進市場對寫字樓的需求。

　　產業結構和需求結構調整利于商業地產長期發展

1990-2015年三季度三大需求對GDP同比的拉動

　　消費正逐步成為拉動經濟增長的核心動力。2015年前三季度，最終消費對國內生產總值的貢獻達到58.4%，比2014年底大幅提高8.2個百分點，拉動GDP增長4個百分點，高于資本形成總額和凈出口對GDP的拉動。十三五規劃建議稿中提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費，引導消費朝著智能、綠色、健康、安全方向轉變，以擴大服務消費為重點帶動消費結構升級。未來隨著居民消費能力進一步釋放、消費結構轉型升級，消費對經濟增長的貢獻將進一步加大。

　　我國儲蓄率遠高于世界其他國家，消費潛力釋放將促進未來市場對商業營業用房的需求。居民收入水平和消費能力存在穩定的正相關關系，收入水平越高居民消費意愿越強。2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。此外統計局數據顯示，截至2014年我國居民可支配收入超過63萬億元，總儲蓄超過30萬億，儲蓄率為47.96%。盡管國民儲蓄率自2010年起連續5年下降，但目前48%的儲蓄率依然遠高于世界其他國家平均水平。世界銀行統計數據顯示，2013年中國總儲蓄占GDP的50%，遠高于美國的18%、日本的22%和韓國的34%。這意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間，消費需求釋放將刺激超市、商城、娛樂場所的增加，從而促進未來市場對商業營業用房的需求。

　　第三產業增加值占比持續提升，有利于商業地產市場整體發展。2013年以來，中央政府持續加大定向調控力度，經濟結構戰略性調整逐步深化，高污染、高耗能以及產能過剩等行業有序退出市場，而代表產業轉型方向的互聯網經濟、高端服務業等第三產業快速發展，產業結構政策效果逐步顯現，新的增長動力加速形成。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為商業地產發展帶來利好。

　　2.全國商辦市場：新開工規模下降，辦公樓銷售表現突出，三四線城市土地市場遇冷

　　商業地產供應占比逐年提升 新開工規模下降 辦公樓銷售表現突出

2011-2015年全國商業營業用房及辦公樓投資 、新開工面積、銷售面積占比

　　全國商品房中，商業地產開發投資額、新開工占比逐年提升，銷售面積占比較2014年小幅下降。近5年商業地產開發投資及新開工面積占商品房比重逐年提升。2011-2015年，商業地產開發投資占比由16.1%提升5.6個百分點至21.7%；新開工面積占比由13.6%提升5.2個百分點至18.9%，由于商業地產去化周期較住宅慢，且部分商業地產不公開銷售而作為持有物業經營，近五年銷售面積占比僅為9%左右。其中，商業營業用房銷售占比較2014年下降0.3個百分點，辦公樓銷售占比較2014年小幅提升0.2個百分點。

　　從供應端來看，商業地產開發建設趨謹慎，開發投資額增速放緩，新開工規模降幅擴大。2015年，國內經濟面臨較大下行壓力，房企資金趨緊，商業地產項目開發建設趨謹慎，全國商業地產開發投資額同比增速較2014年明顯放緩，新開工規模較去年縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，較2014年顯著下降18.3個百分點；新開工面積降幅較2014年擴大6.8個百分點至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%；新開工面積同比下降10.6%，而2014年為增長6.7%。

　　從需求端來看，寬松貨幣信貸環境下商業地產銷售面積同比增幅較2014年擴大，三產占比提升、金融業快速發展帶來辦公樓市場需求，辦公樓銷售表現突出。2015年已實施五次降息，四次全面降準，五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點，存準率也回落到2010年的寬松水平，多輪貨幣政策調整，強化市場回暖預期，2015年，商業地產銷售面積同比增速較2014年提升3.0個百分點至5.0%。全國三產占比提升、金融業快速發展帶來大量辦公樓需求，2015年辦公樓銷售面積同比增長16.2%，而2014年為同比下降13.1%；由于早期商業營業用房開發規模較大，加之近年來電商快速發展對實體商業帶來一定沖擊，全國商業營業用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點至1.9%。隨著我國三產占比穩步提升，服務業快速發展，區域一體化逐步推進，未來寫字樓市場發展前景可觀，但商業營業用房市場空間在一定階段內將持續受網上零售業擠壓。

　　商辦用地供需創近五年新低 樓面均價同比上漲 市場冷熱不均

2011-2015年全國商辦用地推出及成交面積

　　商辦用地供需創近五年新低，樓面均價同比上漲，溢價率較去年同期下降。2015年,全國300個主要城市商辦用地推出量為2.87億平方米，同比下降33.1%；成交量為2.20億平方米，同比下降35.1%；供需規模均降至近五年最低位。2015年，全國300個城市商辦用地成交樓面均價為1858元/平方米，同比上漲17.1%，溢價率為6.99%，較2014年同期下降2.93個百分點。

　　熱點城市土地市場熱度攀升與三四線城市遇冷并存。由于熱點城市經濟、產業發展良好，人口吸納力強，商業地產具有良好發展空間，房價、地價具有較強上漲動力，多數房企重點布局、積極拿地，2015年，全國商辦用地成交總價前50名中，41宗來自一線城市，其余均來自熱點二三線城市，其中廈門3宗，重慶2宗，珠海、福州、成都、杭州各1宗；而部分二線城市及多數三四線城市由于前期供應量大但需求有限，地方政府放緩土地供應節奏、企業擴張意愿不強，市場以去庫存為主，土地市場需求遇冷。

　　二、全國辦公樓市場

　　全國新開工近十年首降 但南京、西安、合肥和濟南新開工規模與增速突出

2009-2015年全國辦公樓開工面積及其同比增速

　　全國辦公樓市場供應減少，新開工面積同比近十年來首降。2009-2014年，全國辦公樓市場持續擴容，新開工面積年平均增長率達20.6%；2014年房地產行業步入調整期，辦公樓新開工面積同比增幅收窄，2015年，房企開發建設仍趨謹慎，辦公樓新開工面積同比轉增為降，降幅為10.6%，為近十年來首度同比下降。

　　從不同城市辦公樓新開工規模來看，2015年，北京、西安、上海、成都、杭州和天津新開工面積領先，均超200萬平方米，這些城市第三產業發達，存在辦公樓市場發展空間；而沈陽、大連新開工面積較小，不足10萬平方米，這些城市前期供應量大而需求相對有限，2015年新開工規模明顯放緩。

　　從不城市新開工面積同比增速來看，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，而蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。2015年，南京、西安、合肥和濟南新開工面積翻番，新開工面積均超100萬平方米；廊坊前期供應量小、基數較低，同時，受益于京津冀一體化發展戰略，2015年新開工面積為18.4萬平米，同比大幅增長79%，但由于該市二產占比較高，由第三產業帶來的辦公樓需求在一定時間內仍將有限；天津、北京和深圳同比增幅超三成，武漢同比增長12%；其余城市均同比下降，蘇州、昆明、大連和沈陽同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售回暖 珠海、濟南、深圳增幅顯著 武漢、廊坊降幅超三成

　　全國辦公樓銷售顯著回暖，同比轉降為增。2009-2013年，全國辦公樓銷售面積穩步提升，年平均增長率達20.5%，2014年，房地產行業步入調整期，全國辦公樓銷售面積同比下降13.1%。2015年，政策環境持續寬松，已實施五次降息、四次全面降準，與此同時，三產占比穩步提升、服務業快速發展，利于辦公樓市場需求提升，全年辦公樓銷售面積達2912萬平方米，同比轉降為增，增幅為16.2%。

　　從不同城市辦公樓銷售規模來看，2015年，北京、上海、濟南、廣州、重慶銷售規模較大，超100萬平方米，大連、廊坊銷售規模較小，不足6萬平方米；從不城市辦公樓銷售面積同比增速來看，珠海橫琴自貿區正在逐步完善、港珠澳大橋預計于2017年建成通車，橫琴將成為唯一陸橋連接港澳兩地的區域，直接利好商業地產發展，加之珠海2014年同期銷售基數較小，2015年同比增速高達731.6%，在各代表城市中最高。此外，濟南同比增長超2倍，深圳同比增長1.4倍，蘇州、上海、北京、青島、合肥等城市同比增速超三成，在代表城市城市中增速較高。而武漢、廊坊銷售面積同比降幅超三成。

　　3.分化：一線城市存發展機遇 成都、昆明等城市應注重庫存去化

　　多數城市優質寫字樓租金變化平穩 重慶、成都、沈陽空置率超30%

　　2015年多數城市優質寫字樓租金變化平穩，成都租金自2013年一季度起持續下跌。從各代表城市優質寫字樓租金情況來看，2015年as，一線城市租金水平較高，北京市第三季度租金高達424.9元/平米/月，二線城市中杭州、天津、南京租金均超100元/平米/月。各代表城市優質寫字樓租金變化平穩，成都受空置率高企和市場需求動力不足影響，為各代表城市中唯一租金自2013年一季度起持續下跌的城市，2015年第四季度租金環比跌幅在各代表城市中最大，為2.8%。

　　代表城市優質寫字樓空置率情況分化。2015年，從各代表城市優質寫字樓空置率情況來看，重慶、成都、沈陽前期供應量大而需求相對有限，今年各季度平均空置率均超30%；而大連2015年新增供應量在各代表城市中最低，深圳、北京和上海市場需求量大，四城市今年各季度空置率均不足10%。

　　鄭州、昆明等城市應注重合理去化庫存

　　第三產業產值與辦公樓需求密切相關，在此，我們用第三產業產值作為辦公樓需求的替代量來評估代表城市近五年新增供應量的消化能力。一線城市第三產業產值高于其他代表城市，且經濟發展良好、具有較好人才吸納能力，具備寫字樓需求提升空間。北京市近五年累計新開工面積和第三產業產值在代表城市中均為最高，2014年三產占比高達77.9%，服務型經濟特征及產業結構高端化趨勢更加明顯，未來辦公樓市場仍具備增長空間。

　　鄭州、昆明等城市近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。2014年，鄭州市三次產業結構為2.2：55.6：42.2，仍以第二產業為主，對辦公樓需求影響較大的第三產業占比有待進一步提升，鄭州市近年吸引的企業由中心逐步向鄭東新區或園區擴散，但由于新開工規模超過市場消化能力，市場存去化壓力；成都、重慶、西安、昆明以第三產業為主，但近五年新增供應量高于其消化能力，更應注重合理去化庫存。

　　三、全國商業營業用房市場

　　全國新開工降幅擴大 但重慶、西安新開工規模與增速突出

2009-2015年全國商業營業用房新開工面積及其同比增速

　　全國商業營業用房市場供應減少，新開工面積同比降幅擴大。2009-2013年，全國商業營業用房市場供應量持續增加，年平均增長率達21.4%。由于市場前期供應量較大，加之2014年房地產市場步入調整期，商業營業用房新開工面積于2014年出現回落，同比下降3.3%，2015年，商業營業用房新開工同比降幅進一步擴大至10.1%，較2014年擴大6.8個百分點。

　　從不同城市商業營業用房新開工規模來看，2015年，重慶、成都、西安、合肥新開工面積領先，超400萬平方米，其中重慶超過1000萬平方米，這些城市均為區域中心城市，具有較強的人口吸納能力，同時，這些城市2015年前三季度社會消費品零售總額同比增速均超15%（高于全國10.5%的同比增速），商業營業用房存在較大發展空間；而大連、廈門、珠海新開工面積較小，不足60萬平方米。

　　從不同城市新開工面積同比增速來看，北京、深圳、重慶2014年末常住人口均超千萬，消費群體規模大，2015年，商業營業用房新開工面積同比增速超30%；西安作為西北五省中心城市，人口流入顯著、商業發達，近10年來（2006年以來）商業營業用房新開工規模不斷擴大，商業營業用房新開工面積同比增速達42%；大連、沈陽雖然是東北地區中心城市，但經濟增速低于全國總體水平，人口面臨長期流出的困境，加之前期供應量較大，面臨較大庫存去化壓力，新開工同比下降趨勢暫難扭轉，2015年同比降幅超五成。此外，多數代表城市商業營業用房新開工面積同比下降，蘇州、廈門同比降幅超三成，寧波、昆明、長沙同比降幅超五成。

　　2.需求：全國銷售增速放緩 重慶銷售規模與增速突出 大連、廊坊同比降幅超五成

　　全國商業營業用房銷售增速進一步放緩。2008年全球金融危機爆發，全國商業營業用房銷售面積同比下降9.4%，之后，商業營業用房市場逐步轉好，2009-2010年，全國商業營業用房銷售面積保持高速增長。2011年以來，受到外部宏觀環境低迷、互聯網電商沖擊的影響，加之開發商持有商業營業用房意愿不斷增強，全國商業營業用房銷售增速放緩。2015年，盡管社會消費品零售總額同比增速觸底回升，但整體經濟下行壓力依然較大，網上零售的高速增長對線下商業帶來更大挑戰，商業營業用房銷售面積同比增速進一步放緩至1.9%。

　　2015年，從不同城市商業營業用房銷售規模來看，重慶、成都作為區域中心城市，人口眾多，商業營業用房銷售規模較大，超200萬平方米；合肥、昆明、長沙、蘇州、上海和武漢也超過100萬平方米；深圳、廊坊、珠海等城市銷售規模較小，均小于20萬平方米。從不城市商業營業用房銷售同比增速來看，寧波同比增速最高，達到57.8%；青島、福州旅游業較為發達，刺激商業營業用房需求增長，銷售同比增幅分別為30.6%和24.0%；南京、重慶經濟持續向好，居民消費能力不斷提高，促進商業營業用房需求增長，銷售同比增幅分別為52.3%和32.9%。此外，沈陽、武漢和鄭州同比降幅均超三成，大連和廊坊同比降幅均超五成，降幅顯著。

　　3.分化：一線城市需求旺盛 沈陽、合肥等城市應注重去化庫存

　　多數城市優質零售物業首層租金變化平穩 沈陽空置率超30%

2015年代表城市優質零售物業首層租金及空置率

　　2015年多數城市優質零售物業首層租金變化平穩，成都租金連續三個季度下跌。從各代表城市優質零售物業首層租金情況來看，2015年，一線城市租金水平較高，上海市第四季度租金達42.4元/平米/天，二線城市中杭州、寧波租金均超20元/平米/天。各代表城市優質零售物業首層租金變化相對平穩。

　　代表城市優質零售物業空置率情況分化。2015年，從各代表城市優質零售物業空置率情況來看，武漢2015年各度空置率不足5%；天津市空置率前三季度呈現提升態勢，第四季度略有下降，為13.8%，需警惕供應過剩風險；沈陽空置率自2014年四季度起逐季下降，但2015年各季度空置率在代表城市中仍為最高。

　　沈陽、合肥等城市應注重合理去化庫存

　　社會消費品零售總額是衡量商業營業用房市場需求的一個重要指標。從代表城市近五年新開工面積與2015年前三季度社會消費品零售總額情況來看，一線城市的家庭可支配收入普遍較高，消費能力強大，社會消費品零售總額總體水平表現突出，還受益于高學歷人才聚集、國際化商務平臺等因素，商業營業用房需求突出；而重慶、成都兩城市社會消費能力可觀（2015年前三季度社會消費品零售總額超3500億元，在代表城市中處于較高水平），但近五年新增商業營業用房供應量較大，需警惕過剩風險。此外，沈陽、合肥、昆明、西安、蘇州近五年累計新開工面積相對于其社會其消費能力均顯現出過剩態勢，應注意適當控制新開工量，警惕過剩風險。

　　四、2015年商業地產熱點回顧

　　1.輕資產：房企將更專注于設計、開發、運營等核心業務

　　傳統開發模式下，開發商通過融資、拿地、建房、銷售，并以銷售獲得的現金流投資持有物業。目前，房地產市場整體增速放緩，商業地產局部過剩的，商業地產開發企業面臨同質化競爭激烈，融資模式較單一以及資金壓力較大等問題，同時，商業地產開發周期較長牽制了開發商投資回報率的實現。而以持有資產為核心的重資產經營模式已經不能適應當下形勢，一方面是重資產開發的可持續性以及退出機制的局限性迫使開發商進一步專業化發展，另一方面電商的快速發展導致傳統商業地產行業加速轉型。輕資產轉型成為商業地產企業轉型方向之一。

　　萬達集團總裁王健林在萬達2014年年會上說，萬達的商業地產將力推“輕資產”模式，未來萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達負責，但投資全部來自機構，雙方從凈租金收益中進行分成。

　　2015年萬達輕資產轉型正式啟動。

　　萬達商業地產的輕資產運營模式以基金主導，企業進行商業開發和運營。萬科、龍湖等住宅開發商在商業地產領域“輕資產”探索上更加偏向于引入基金，入股合作，補充資金。商業地產后起之秀紅星商業則通過接洽中小房企或外行的合作方，入股或純代管商業項目實現輕資產運營模式。

　　小結：輕資產運營通過與機構合作等方式有效解決企業資金壓力大的問題，有利于房企專注于設計、開發、運營等核心業務，進一步提高企業核心競爭力和品牌影響力，同時有效分擔市場風險，加快資金周轉。房地產行業已經逐步告別高利潤時代，輕資產模式無疑將繼續是未來整個行業的轉型方向之一。目前國內商業地產領域輕資產運營模式仍處于探索階段，尚無典型成功案例出現。輕資產轉型效果如何仍有待市場檢驗。值得注意的是，輕資產運營模式對企業的商業運營能力、品牌效應以及人才儲備等資源要求較高，商業地產企業在進行輕資產轉型之前或過程中，應注意提高自身商業地產運營能力、優化產品品質、提升品牌效應。

　　2.眾創空間：運用互聯網思維 注重服務提供 盤活存量

　　2015年3月11日，在國務院辦公廳的文件提出推進大眾創新創業，加快構建眾創空間。到2020年形成一批有效滿足大眾創新創業需求、具有較強專業化服務能力的眾創空間等新型創業服務平臺。眾創空間的提出，反映出當前我國經濟新模式、新業態不斷涌現的新局面，中央的定調更為眾創空間的發展提供了良好的政策環境，同時也成為傳統房地產轉型的新方向和盈利點。今年以來，來自房地產行業的創客空間產品不斷涌現，典型的有優客工場、SOHO3Q等。

　　優客工場

　　優客工場由毛大慶發起，紅杉資本、真格基金、創新工場、億潤投資、清創科控、諾亞財富等多個投資機構共同投資，國內多位知名企業家聯合創始成立。優客工場是一種聯合辦公空間，涵蓋了一部分孵化器的功能，以及相關的空間服務。

　　盈利模式：租金，會議室、IT維修等基礎增值服務，培訓、傳媒等高級服務以及會員會費四個方面。目前租金收益大概占優客工場總收入的90%，隨著未來業態的不斷成熟，這一比例將逐步降低。在各類業務都穩步展開之后，租金和來自于服務收入將有望達到四六開的占比。

　　城市布局：以一線城市為主。目前，主要在北京、上海、深圳等一線城市，北京選址以CBD和中關村為主，還有亦莊、望京、西直門、房山、順義等區域。除此之外，目標布局城市也包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、天津、煙臺、青島等。

　　核心競爭力：服務。入駐企業可以享受到“智能化辦公處理器”的全方位服務，包括小微金融、定制化保險、人力、法務、財務、投資、市場推廣、交通、餐飲、生活服務、創意傳媒、培訓、醫療、社交、效率等多維度的基礎服務，還有諸如銀行、咨詢、導師、投資、幼兒園等特色服務。

　　SOHO 3Q

　　2015年2月，SOHO中國為年輕的互聯網創業團隊設計的“移動辦公”產品SOHO 3Q正式上線，僅僅3個月之后，位于北京的望京SOHO 3Q即告滿租。作為傳統商業地產的巨頭，SOHO中國轉型進入“聯合辦公”領域備受業界關注。

　　3Q眾包創新營銷模式。3Q眾包模式鼓勵所有個人和公司加入3Q銷售網絡，成為3Q伙伴和3Q聯盟。借助互聯網的力量，3Q伙伴或聯盟可以通過手機端代客下單，客戶支付成功后，合同租金金額的8%將返還3Q伙伴或者聯盟賬戶，傭金閃電到賬。3Q眾包的整個過程輕松快捷，拓展了社會化的更豐富的資源渠道，實現“人人都能賺租金”，SOHO中國為此準備了1.6億元的傭金。

　　靈活的租期、互聯網結合、完善的配套是SOHO 3Q的最大特色。SOHO 3Q可提供靈活的短租服務，一次訂單的租期可以短至一周，也可以長達三個月，可以單租一個工位，也可以整租一間辦公室，在手機APP上隨時隨地實現選位、付款或者續租，享受WIFI、復印打印、咖啡等辦公服務。

　　小結：目前傳統寫字樓市場面臨局部過剩，分布不均等現狀，房企如何盤活現有存量是亟待解決的問題。眾創空間為房企盤活存量提供了一條路徑，同時政府支持創業的寬松政策環境也提供了利好。但眾創空間除了提供靈活辦公空間外，還包含技術支持、資金支持、導師指導、資源共享等多維度內涵。目前房企轉型眾創空間只是試水階段，毛大慶的優客工場除了提供獨立辦公場所，提供綜合服務是其未來的發展核心競爭力和宗旨；而潘石屹的SOHO 3Q本質是互聯網思維下的靈活短租業務。目前來看二者的市場反應均不錯，首先是很好的契合了當下創新創業時機，在地產商內邁出了第一步為其贏得先機，再者毛大慶、潘石屹的企業品牌效應和個人明星效應也起到了一定的促進作用。但究其根本地產商最關注的是租金和出租率；而創業者關注的是除了辦公空間，地產商還能為其提供哪些幫助和支持。供需雙方接洽融合的前提下，地產思維的眾創空間才能可持續發展。

　　值得關注的是，創客空間這種辦公物業形式，目前多是“小而美”的小眾路線，市場空間有限，未必適合大規模復制。這種形式在一線城市和發達二線城市有一定市場空間，大多數二線及三四線城市并不適合。很多城市都有政府主導的產業園區和產業孵化器，且政府給予一定的補貼，有資金實力的創業企業更愿意選擇成熟園區。而小微企業或個人能夠承受的租金水平有限，導致眾創空間的租金水平短期內較難走高。

　　3.“體驗式”業態：更強調業態配比、環境設計等方面的考量

　　2015年，互聯網電商零售沖擊實體銷售，消費者心態的日漸成熟，購物中心“地段和大牌決定一切”的時代已經結束，而商場的布局尤其是體驗消費型商家的引進及布局、人文設施和服務的改善日益重要，未來的消費者會更愿意為體驗、環境、情感和服務買單。

　　“體驗式”購物中心更強調業態配比、環境設計等方面的考量

　　雖然購物中心“體驗式業態”被頻提，但其內涵究竟如何？通常，體驗式購物中心是一種以休閑娛樂為主、購物為輔的城市購物中心，體量一般較大，它強調從生活情境出發，塑造人們的感官體驗及心理認同，通過環境、建筑及與城市風格的融合營造出別致的休閑消費場所，激發出消費者的消費意愿和購物行為。

　　2015年，越來越多的商業項目已注意到這一趨勢，紛紛開打“體驗牌”，調整業態，增加休閑、餐飲、娛樂，甚至體育場館、博物館、兒童游樂設施、水族館、體驗式運動城等業態的比重，通過輕松愉悅的購物環境實現對客流的重新集聚。

體驗式購物中心特點一覽

　　2015年，新開業的購物中心不斷優化“體驗式”布局，通過創造體驗性購物環境、增加體驗性業態，嘗試體驗性服務等方式為商場增值。如：獨具特色的建筑設計，購物中心內部每一個店鋪沒有死角的自然連接，提供便利的配套服務，融入與項目相關的特色文化理念，以往的雙主力店也由現在的多主力店代替。

　　2015年新開業典型項目品鑒：成都遠洋太古里

　　項目特色：設計獨特（復古街區式）、定位精準、體驗式消費（建筑體驗、業態體驗、商家體驗）、低密度。

　　項目的“體驗式”分析：該項目毗鄰千年古剎大慈寺的大片川西建筑特色的歷史街區，具有十足的文化底蘊，項目設計秉持“以現代詮釋傳統”的設計理念，將成都的文化精神注入到建筑群落之中。項目集文化、購物、休閑、娛樂、餐飲為一體，是開放式、低密度的街區形態購物中心，快慢生活相結合的體驗式消費聚集地，為顧客提供創新及充滿個性的購物及休閑體驗。

　　小結：一個成功的體驗式購物中心，不是簡單的引入諸多“體驗式”業態，而體現在從項目的前期定位、規劃到后期運營管理方方面面的細節考量，體驗式業態的不斷完善與升級不僅僅是開發商或者一家品牌商的責任，而需要購物中心各種業態的相互配合才能更好地實現。對于開發商而言，在項目規劃設計、業態劃分、品牌引進等方面都面臨很大挑戰；對于線下商業而言，這是一次發揮自身優勢、反攻電商的絕佳機會。體驗型購物中心作為一個新興的商業地產發展模式，未來還有很長的路要走。

　　4.互聯網+：強調線上線下融合 以互聯網思維延長商業鏈條

　　2015年，互聯網于商業地產而言，一方面是電商對實體商業的沖擊，給商業地產帶來巨大的發展壓力與挑戰；另一方面互聯網也向商業地產領域逐步滲透，給商業地產帶來了新的發展機遇：一些實力房企正加速商業地產的“互聯網+”戰略布局，強調線上線下的融合與共同發展。與此同時，商業地產對互聯網的應用也不再是簡單的網頁設計與開發一個APP，范圍正在被逐步拓寬，商業鏈條正在不斷延長。

　　強調線上線下融合 多企業布局互聯網+

　　在2015年8月的某論壇上，王健林表示：“5年以后沒有互聯網公司能存活，互聯網與實業融合，線上線下的融合，這才是未來互聯網的發展方向，也是實業長期持續發展的方向。”他闡釋了萬達在“互聯網+”領域所做的布局。

　　除萬達外，在商業地產領域，2015年多數房企均紛紛布局“互聯網+”，如4月20日，北京萬科發布社區商業V-LINK品牌，宣告萬科社區服務商2.0階段的到來。通過V-LINK，萬科將與創業者一起打造分時的教育配套，如面向幼兒的早教，面向青少年的4點半學堂，面向青年的職業培訓，面向老年人的興趣小組等。 V-LINK體現了萬科“客戶真實體驗的移動互聯社區”理念，最終實現觸發人與人之間鏈接。10月15日，SOHO中國宣布SOHO 3Q正式開啟互聯網眾包模式，優辦、遠行地產等首批8家企業加入3Q聯盟，SOHO中國為該模式準備了1.6億元傭金。該模式從選房、訂房到付款交易，每個環節都在網上進行，為流動人群提供O2O模式的辦公場所，該互聯網眾包模式操作便捷，可以更好地實現資源共享。

　　發展迅速的商業地產企業均強調線上線下融合，這種線上線下相融合的模式能夠使企業資產變“輕”，增加與用戶的互動，增強用戶的體驗等，更好地發揮其主力優勢。

　　商業地產發力O2O 以互聯網思維延長商業鏈條

　　在現階段，互聯網電商給商業地產帶來的沖擊大于挑戰，但互聯網電商也存在著線下服務能力匱乏這樣的“痛點”，互聯網電商的“痛點”，給商業地產帶來了機會。

　　何謂商業地產O2O？并非簡單地設計一個網頁或APP，定時推送商品促銷信息。如何將合適的信息在合適的時間傳遞給合適的人群，吸引其進入商場消費，并長時間地留在商場，成為商業地產O2O的終極目的。而這其中，需要強大的客戶前期調研、持續的產品調整、完善的后臺服務以及極具競爭優勢的實體商業空間，才能完整實現這個商業閉環。

　　從商業地產的招商選址、室內導航、網絡服務到消費者意見調查等等方面，均實現了互聯網的滲透與布局；百度、阿里等互聯網大企業分別推出了百度慧眼和喵街作為商業數據領域的創新項目。商業地產巨頭寸土不讓，萬達集團推出飛凡網、凱德集團的購物星從1.0升級至2.0，中糧大悅城會員大數據更已頗具規模……毫無疑問的是，在商業地產領域，互聯網的滲透、布局以及對數據的積累與利用已成為發展趨勢。

　　以互聯網思維延長商業鏈條。通過互聯網，實體商業綜合體可將購物中心的輻射半徑由3公里、5公里延伸至10公里、15公里，更大范圍地吸引人流；通過線上和線下的互動，更迅速彌補電商所存在的“短板”，實現真正意義上的O2O。

　　小結：我們認為，對于商業地產而言，“互聯網+”的戰略布局，不僅僅是對互聯網技術或者某一個模式的應用，而是更好地實現互聯網化的滲透與融合，“互聯網+”區別于純互聯網，其更強調線上線下的融合與互動，從而攻克單純線上O2O線下服務能力匱乏的行業“痛點”，彌補電商的不足，從而帶來新的發展機遇。

　　五、2015年商業地產市場總結與2016年趨勢展望

　　我國經濟結構不斷優化升級，第三產業占比逐步提升，新型城鎮化推進、區域經濟一體化發展，人口紅利持續釋放，商業地產市場長遠存在發展機遇，但短期來看，也面臨著階段性過剩、實體商業受電商沖擊、零售業增長放緩影響商業地產需求等問題。2016年，商業地產市場將在調整中發展，對于企業而言，應在服務與產品品質提升中去化庫存，產品將不斷向精細化、智能化、綠色化發展。與此同時，輕資產運營、互聯網思維、眾創空間、體驗式業態、社區商業等近幾年興起的新模式、新業態、新思維將進一步得到完善、應用與發展，具

　　體表現如下：

　　1.商業地產階段性過剩 市場在調整中發展 長期存發展機遇

　　商業地產階段性過剩，市場在調整中發展。前期商業地產市場持續擴容，過剩態勢逐步顯現，2015年，商業地產市場在調整中發展，表現為供應端趨冷但占比提升，銷售端回暖但占比略有下降：從供應端來看，商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模縮減，同比降幅擴大，但開發投資及新開工面積占比呈提升態勢；從需求端來看，寬松貨幣信貸環境下商業地產銷售面積同比增幅擴大，辦公樓銷售表現尤為突出。此外，商辦用地供需創近五年新低。預計2016年商業地產新增供應繼續保持同比下降態勢，銷售保持低位增長。

　　中長期來看，產業結構不斷優化升級、人口紅利持續釋放、新型城鎮化推進、區域經濟一體化發展使得商業地產存在發展機遇。中央在十三五規劃建議稿中提出，“服務業比重進一步上升，消費對經濟增長貢獻明顯加大”，預示著第三產業以及消費對經濟的貢獻將繼續增加，利好商業地產市場發展。此外，城鎮化穩步推進將促使人口紅利持續釋放，為經濟發展注入強大動力，也為商業地產提供需求空間；新型城鎮化的推進與區域經濟一體化發展共同作用，將帶來部分城市的產業發展新機遇，從而推動商業地產市場發展。

　　2.辦公樓：三產占比提升、金融業快速發展利好辦公樓市場

　　三產占比逐步提升，金融業快速發展，利好辦公樓市場持續發展。2015年前三季度，我國第三產業占比已達到51.4%，第三產業增加值同比增長8.4%，同比增速超過GDP增速，第三產業是商業地產的主要產業支撐，未來三產占比仍將逐步提升，將進一步利好商業地產市場發展；2015年金融業增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，未來金融業仍將保持快速發展，將直接促進市場對寫字樓的需求。

　　部分城市需求仍將旺盛，但部分城市也應注重合理去化庫存。2015年，全國辦公樓市場新開工近十年首降，銷售全面回暖，但城市分化明顯。一線城市現代服務業領先，尤其是金融、高科技行業、咨詢服務業增長快速，加之全國高素質勞動力的聚集和完善的營商環境，辦公樓市場需求仍將旺盛。部分城市如深圳、珠海等辦公樓市場需求仍將旺盛，但部分城市也將面臨庫存去化壓力：如重慶、成都、沈陽由于前期供應量大而需求相對有限，優質寫字樓空置率超30%；在空置率高企和市場需求動力不足的影響下，成都優質寫字樓租金自2013年一季度起持續下跌；鄭州、昆明等城市近五年新增供應量高于其消化能力，未來這些城市應注重合理去化庫存。

　　未來辦公樓將更加注重品質的提升及新技術、新模式的應用。高存量與新需求不斷增加促使未來辦公樓更應注重品質的提升，如對新技術、新材料的應用促使辦公樓不斷向精細化、智能化、綠色化發展；如優客工廠、SOHO 3Q此類眾創空間，不僅僅提供辦公場所，更注重服務的提供和互聯網思維的應用，從而以“質”的提升帶動“量”的增長。

　　3.商業營業用房：階段性過剩、電商沖擊促商業營業用房提升品質與去庫存并行

　　城市分化持續，未來商業地產將在提升品質中去化庫存。當前商業營業用房面臨階段性過剩與電商沖擊的雙重壓力，2015年，全國商業營業用房新開工降幅擴大，銷售增速放緩。城市持續分化：一線城市人口集聚，家庭可支配收入普遍較高，消費能力強大，商業營業用房需求突出；二線城市如重慶商業營業用房市場發展良好，供需規模與增速突出，而大連、沈陽新開工下降趨勢暫難扭轉，面臨較大的去庫存壓力。未來商業地產的庫存去化應建立在品質提升的基礎上，如企業運營模式的“輕資產”化、商業體驗式業態的合理布局、互聯網思維在商業地產中的運用、社區型商業的發展等等。

　　運營成本提升、資金壓力加大使得“輕資產”運營模式成為發展趨勢。輕資產運營通過與機構合作等方式有效解決企業資金壓力大的問題，有利于房企專注于設計、開發、運營等核心業務，進一步提高企業核心競爭力和品牌影響力，同時有效分擔市場風險，加快資金周轉，輕資產運營模式將成為未來發展趨勢，但我國商業地產領域輕資產運營模式仍處于探索階段，企業在進行輕資產轉型之前或過程中，應注意提高自身商業地產運營能力、優化產品品質、提升品牌效應等。

　　電商沖擊、消費者心態日趨成熟，促使體驗式業態的合理布局成為未來發展趨勢。購物中心“地段和大牌決定一切”的時代已經結束，而商場的布局、尤其是體驗消費型商家的引進及布局、人文設施和服務的改善日益重要，未來的消費者會更愿意為體驗、環境、情感和服務買單。對于開發商而言，在項目規劃設計、業態劃分、品牌引進等方面都面臨很大挑戰；對于線下商業而言，這是一次發揮自身優勢、反攻電商的絕佳機會。體驗型購物中心作為一個新興的商業地產發展模式，未來還有許多需要探索、完善、提升之處。

　　此外，互聯網的應用、社區商業的不斷發展也成為商業地產發展新趨勢。線上線下的融合與共同發展將成為商業地產的發展趨勢，商業地產對互聯網的應用不再是簡單的網頁設計與開發APP，范圍正在被逐步拓寬，商業鏈條正在不斷延長。社區商業發展方面，其特有的便利性可以提升人們生活品質、營造人氣，是其他城市商業地產及區域商業地產不可替代的，未來將成為發展趨勢。