昨天一則新聞刷爆了中國社交媒體：

　　上海以創(chuàng)紀錄的樓板價出讓一幅住宅用地，每平米價格創(chuàng)下了中國住宅用地成交最高紀錄。

　　隨著一線城市房價錄得紀錄式漲幅，房價問題正引投資者矚目。

　　中國國家統(tǒng)計局今日公布的70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示,7月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，6月為55個。7月份新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，6月為57個。

　　統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀稱，一、環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，下降城市個數(shù)增加，漲幅繼續(xù)收窄；一線和少數(shù)二線城市漲幅收窄。發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有51個，比上月減少4個；持平的城市有3個，比上月減少2個；下降的城市有16個，比上月增加6個。環(huán)比漲幅總體收窄。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的51個城市里，漲幅在1%以上的城市有16個，比上月減少1個；最高漲幅為4.6%，低于上月0.3個百分點；漲幅比上月收窄的城市有16個，比上月減少17個；收窄幅度較大的城市主要是前期上漲過快的一線城市和少數(shù)熱點二線城市，其余城市環(huán)比變化不大。

　　二、同比上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加，下降城市個數(shù)繼續(xù)減少，漲幅仍在擴大；一線城市漲幅收窄，二、三線城市漲幅擴大。7月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市有58個，比上月增加1個；持平的城市有1個，與上月相同；下降的城市有11個，比上月減少1個。同比總體仍在上漲。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均進一步收窄；而絕大部分二、三線城市由于去年同期基數(shù)相對較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴大。

　　中國地產(chǎn)市場降溫

　　住房建設、房地產(chǎn)和公共服務業(yè)的擴張抵消了金融服務業(yè)產(chǎn)出的下降，幫助第二季度GDP同比增幅維持在6.7%。但是，有越來越多的跡象顯示，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)放緩，行業(yè)內(nèi)的失衡問題日趨嚴重。

　　決策者希望做到通過有效的控制令一線城市的投機活動冷卻，同時在中小城市維持較快的房地產(chǎn)銷售步伐幫助消化庫存、帶動建筑業(yè)的發(fā)展。而目前的情況并非如此，數(shù)據(jù)顯示，6月一線城市房價環(huán)比增速已經(jīng)加快至2.1%，二、三線城市價格增幅分別放緩至1.0%和0.3%。

　　如果這一趨勢持續(xù)，那么中國房地產(chǎn)市場的兩極可能都會出現(xiàn)最糟的情況：一線城市投機活動攪亂二手房市場，無力拉動新建住房，而二、三線城市則毫無生氣，大量待售庫存充斥市場。

　　Bloomberg行業(yè)研究經(jīng)濟學家Michael McDonough、陳世淵和亞洲首席經(jīng)濟學家歐樂鷹撰文稱：

　　此前主要受到政策支撐的中國地產(chǎn)市場到今年6月份時已經(jīng)很難滿足經(jīng)濟增長的需要了。決策者希望做到通過有效的控制令一線城市的投機活動冷卻，同時在中小城市維持較快的房地產(chǎn)銷售步伐幫助消化庫存、帶動建筑業(yè)的發(fā)展。

　　但是，渣打集團的分析師團隊卻表示，房地產(chǎn)行業(yè)可能正與最好的情況背道而馳。根據(jù)一項針對非一線城市30家未上市開發(fā)商的專屬調(diào)查，他們認為，庫存過剩和融資方面的挑戰(zhàn)顯示下半年地產(chǎn)行業(yè)將會降溫。

　　渣打的Lan Shen等分析師周三在研報中稱，在接受調(diào)查的非一線城市中，第二季度住房銷售并未飆升；庫存消化仍在持續(xù)。開發(fā)商的融資壓力似乎重現(xiàn)，也可能會限制它們擴張的興趣。

　　渣打的調(diào)查是中國開發(fā)商情緒指數(shù)(CDSI)的基礎，該指數(shù)7月份降至56.3，略低于1月份的57.3。但渣打稱，該指數(shù)的勢頭而非所處水平才是地產(chǎn)行業(yè)前景的關鍵。“我們還注意到，CDSI顯示了清晰的三年周期，涵蓋自2010年以來進行的每一項調(diào)查”，他們寫道。“最近的周期似乎已經(jīng)在2016年上半年觸頂；7月數(shù)據(jù)如果下降可能顯示房產(chǎn)市場或將降溫。”

　　由于與一線城市不同的是，非一線城市銷售并未出現(xiàn)明顯地上漲，渣打的調(diào)查還顯示，房產(chǎn)市場前景存在分化。該分析師團隊對未來幾個月的建筑業(yè)和房價并不是非常悲觀。但他們認為，違約率從較低水平攀升，加之一線城市與其他城市前景分化，將不利總體市場表現(xiàn)，除非地方政府層面出臺進一步大規(guī)模的刺激政策。

　　Bloomberg行業(yè)研究的分析師團隊認為，未來幾個月，決策者們在解決地產(chǎn)行業(yè)失衡方面面臨嚴重的阻礙。

　　中國房地產(chǎn)市場的兩極可能都會出現(xiàn)最糟的情況：一線城市投機活動攪亂二手房市場，無力拉動新建住房，而二、三線城市則毫無生氣，大量待售庫存充斥市場。

　　房產(chǎn)市場情緒是體現(xiàn)行業(yè)和消費前景的較廣義指標，該指標的弱化可能會對民間投資構成進一步壓力，從而成為下半年經(jīng)濟的阻礙。

　　降息還是不降

　　中國第二季度GDP受到建筑業(yè)、房地產(chǎn)和公共服務業(yè)快速增長的支撐，股市崩盤的后續(xù)效應令金融業(yè)產(chǎn)值承壓。各行業(yè)的表現(xiàn)確認，舊有的投資和公共支出模式支撐了第二季度GDP同比增幅穩(wěn)定在6.7%的，與第一季度持平。

　　支撐經(jīng)濟的其中一個引擎可能正在逐漸減弱。此前主要受到政策支撐的中國地產(chǎn)市場到今年6月份時已經(jīng)很難滿足經(jīng)濟增長的需要了。

　　中國1年期國債和20年期國債的收益率之差已經(jīng)收窄至2015年4月以來的最低水平。對中國央行不降息的預期抑制了短期國債收益率的降勢，同時對經(jīng)濟前景將惡化的擔憂正提振對長期國債的需求。

　　中國央行面臨的兩難困境：降息，那么中國央行可能助長資產(chǎn)泡沫、加大人民幣貶值壓力，因而造成資金外流加速；維持政策不變，那么經(jīng)濟可能進一步減速。在過去12個月，中國已經(jīng)經(jīng)歷了股市、大宗商品和房地產(chǎn)市場過熱，而最新的許多數(shù)據(jù)都未顯示這個全球第二大經(jīng)濟體復蘇。

　　申萬宏源駐上海的固定收益分析師陳康表示，現(xiàn)在的情況是貨幣政策非常謹慎，并且很長時間以來都維持不變，但是大家對經(jīng)濟感到更加悲觀。陳康預計中國央行直到明年才有可能降息。

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