近年來，政府對物業服務的關注度日益提高，房地產龍頭企業也紛紛布局物業領域，這一方面是由于人均消費潛力釋放所創造的商機，另一方面也是存量房時代來臨所產生的契機。而物業服務也將真正擺脫過去傳統的“管理員”身份，借勢“互聯網+”和資本集合，其服務的本質將會日漸凸顯，且服務半徑也會大幅提高，助力高端物業服務的發展。就物業服務而言，供需雙增，助力物業服務快速發展。一方面，近年來，城鎮居民人均收入不斷增加，消費能力逐漸提升，這有利于打開物業服務需求市場，尤其是物業服務中的增值服務。另一方面，由于存量房時代的到來，物業服務的在管面積正逐年增加。其中，商辦物業增速明顯加快，工業和公共物業正進入大眾視野。此外，政府的大力支持也為物業服務的順利發展保駕護航。

一、人均收入增長，消費潛力釋放，布局物業服務有望

從2007年至2016年中旬，城鎮居民人均可支配收入不斷上升，2007年人均可支配收入只有0.79萬，而到了2015年，該指標上升至1.88萬，增加2倍有余。我們預計，未來人均可支配收入仍然會呈現增長態勢，而這種增長也必然促進消費潛力的釋放，提高居民對于服務質量的需求，打開房地產綜合運營市場。

2007-2016年中國城鎮居民年度人均可支配收入（萬）

二、存量房市場規模增大，物業服務發展有空間

一方面，根據2012-2015年物業服務百強企業研究報告所示，百強企業物業服務在管項目總建筑面積均值和數量均值都在穩步上升，在2014年已分別達到1,749萬平方米和94個，同比增速分別為15.7%和10.9%，可見百強企業發展規模呈現增長態勢。另一方面，2015年房地產投資額達到95,979億元，同比增長1%，其中90平方米及以下住房為24,646億元，增幅高達21.2%，為物業服務企業發展提供廣闊的空間。 此外，對于一些高庫存城市，政府除了鼓勵進一步加大去庫存力度，還可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。另外，完善教育、醫療、商業等配套服務設施，也是提高住房吸引力的一個重要手段。這就進一步強調了物業增值服務的發展空間。尤其是對于社區物業服務來說，未來將從單純的物業管理升級到物業服務，如何為居民提供更好的服務以及配套設施，將成為未來開發商在開發住宅地產時思考的重要一塊。目前，越來越多的地產開發商在嘗試線上APP、智能家居、配套醫療、配套教育等方面的探索，雖然現在看來還只是錦上添花，但未來必將會成為雪中送炭。

2011-2014年百強企業服務規模變化趨勢

三、商辦物業增速明顯加快，公共與工業物業引關注

就具體業態而言，百強企業中居住物業仍然獨占鰲頭，遠遠領先。2014年，居住物業在管面積均值達到1,205.3萬平方米，占比高達63.2%，同比增長13.7%。商業物業和辦公物業雖然占比略小，分別僅為9.65%和15.50%，但是其同比增長率卻高達18.60%和17.30%，增速明顯加快。我們預計，在我國社會經濟轉型升級和產業結構調整的大環境下，公共物業與工業物業將會成為未來物業服務的一個重要板塊。

2014年百強企業管理業態對比

根據發改委頒布的《產業結構調整知道目錄（2011年本）（2013年修正）》，物業服務行業屬于新興服務業，具有環保、增加就業、直接提高居民生活品質等特點，國家持鼓勵態度。2015年，李克強總理在政府工作報告中指出，要深化服務業改革開放，促進服務業加快發展，促進服務業和戰略性新興產業比重提高。

四、物業服務發展前景預測

1、近年來，政府正在不斷將一些與物業息息相關的服務項目推向市場，例如政府的辦公場所、公共建筑、大型體育設施、自管醫院、學校等，這無疑給物業服務行業打開了新的天空。同時，人均可支配收入在剔除物價因素后仍然呈現上升態勢，這部分收入的增長將會刺激民眾的服務型消費需求，對物業服務升級轉型提供契機。再者，物業行業本質上處在一個社區和社會的節點上，作為社會資源隱形的掌控者，很多做社區O2O的企業都需要物業作為輔助。

2、傳統的物業僅僅是一個基本的服務需求，比如保潔、保安、設施設備等，而隨著“互聯網+”的融入，新興物業正悄然來臨，比如融入懶人化、智能化等科技元素逐步向社區服務逼近。新型的物業服務將四項基本服務縱向延伸至房地產開發前期、中期和后期；橫向覆蓋消費者家政服務、房屋租售、咨詢顧問服務、社區服務以及與企業自身相結合的其他特色服務。如在社區領域，百強企業順應移動互聯網大勢，通過APP等核心載體向業主提供在線增值服務，如在線水電煤繳費、手機充值、生活信息查詢及在線預約下單等服務，滿足業主對居家生活和社區商務的多元需求。同時，物業管理服務的智能化與信息化將能夠實現物業服務規模化、智能化經營，提高整體運營效率。

3、根據中國物業管理協會與中國指數研究院發布的《2015年物業管理行業發展報告》，截至2015年底，中國物業面積達174.50億平方米，其中百強企業總管理面積達49.59億平方米，市場份額高達28.42%，較去年提升8.92個百分點；營業收入均值達5.41億元，同比增幅27.42%。2015年，綜合實力前10的物業企業管理面積均值達1.33億平方米，較上年大幅增長74.84%；平均在管項目744個，同比增長61.72%。物業管理正在向大公司快速集中。

4、就房企開發而言，開始出現聘請物業企業為項目前期及產品營銷全程提供咨詢顧問的需求；就消費者而言，更多的業主不再滿足于保潔、綠化、秩序維護和設施設備維護等基礎性物業服務，衍生出包括信息咨詢、房屋中介、居家養老、家政服務、電子商務等各類特約服務需求，演化成新興服務業業態。物業服務企業對各類服務的全滿介入，受到業主的廣泛歡迎，拓寬了行業發展渠道，提升了企業盈利能力，展現了在轉型升級中可以收獲的潛在高附加值。