土地市場(chǎng)的熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到三線城市。

　　一天兩度刷新歷史最高地價(jià)

　　9月8日，無(wú)錫迎來(lái)金九的首次土地出讓，分別為來(lái)自濱湖區(qū)XDG-2016-14號(hào)地塊（朗詩(shī)新郡南地塊）和梁溪區(qū)XDG-2010-39號(hào)地塊（丁村管巷地塊）。經(jīng)過一個(gè)半小時(shí)，近97輪拉鋸戰(zhàn)，無(wú)錫丁村管巷地塊被閩系房企融僑以14.4億元的總價(jià)收入囊中，樓面地價(jià)13582元/平方米，溢價(jià)率269%。而朗詩(shī)新郡南地塊被中銳地產(chǎn)以總價(jià)33.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率185.34%，樓面價(jià)18050元/平方米。一天內(nèi)連續(xù)兩次刷新無(wú)錫土地出讓歷史的最高價(jià)。

　　地塊信息顯示，丁村管巷地塊位于梁溪區(qū)江海路西側(cè)、廣益路北側(cè)，出讓面積53013平方米，容積率2，建筑面積106026平方米，起價(jià)3.9億元，樓面起價(jià)3678元/平方米。朗詩(shī)新郡南地塊位于濱湖區(qū)太湖新城貢湖大道與塘鐵橋路交叉口東南側(cè)，地塊面積73350.6平方米，地塊性質(zhì)為居住用地，容積率≤2.5，土地出讓金起始價(jià)：11.6億元，起始樓面價(jià)6325.78元/平方米。

　　“這兩塊地拍出的價(jià)格有點(diǎn)驚人，像丁村管巷地塊，周邊二手房的均價(jià)也不過5000-6000元/平方米�！鄙虾ｆ溂沂袌�(chǎng)研究部高級(jí)分析師錢寧羅表示，此次融僑在無(wú)錫斬獲地塊是與其整體的長(zhǎng)三角城市深度擴(kuò)張相吻合的，今年6月，融僑亦在南京江寧驚險(xiǎn)通過最高限價(jià)斬獲地塊。

　　錢寧羅表示，融僑并非首次進(jìn)入無(wú)錫，之前開發(fā)的融僑觀邸項(xiàng)目住宅部分已去化完畢，成交均價(jià)不足8000元/平方米，相比當(dāng)時(shí)無(wú)錫整個(gè)新房成交均價(jià)為低，在無(wú)錫基本屬于中檔住宅產(chǎn)品。需要指出的是，即便是長(zhǎng)三角區(qū)域，融僑今年的戰(zhàn)略布局亦出現(xiàn)調(diào)整和轉(zhuǎn)移，過去滲透程度更高或布局更早的合肥、淮安及連云港等城市被冷落，而核心城市如南京、無(wú)錫則顯著加碼。

　　上海同策研究咨詢總監(jiān)張宏偉表示，經(jīng)過這一輪市場(chǎng)的推動(dòng)，包括無(wú)錫本地去庫(kù)存的措施，也包括臨近的上海、蘇州市場(chǎng)火熱之后，由于資金的輪動(dòng)，也帶動(dòng)了無(wú)錫市場(chǎng)交易的活躍。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9月1日發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)，8月無(wú)錫新建住宅均價(jià)環(huán)比上漲6.76%，位列全國(guó)第一。

　　從數(shù)據(jù)看，目前無(wú)錫樓市已經(jīng)沒有去庫(kù)存壓力了，目前的庫(kù)存去化周期在5-6個(gè)月，這樣一個(gè)去化周期會(huì)使得市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，8月無(wú)錫房?jī)r(jià)漲幅位列全國(guó)第一，也是一個(gè)信號(hào)，即不存在庫(kù)存去化壓力。

　　“現(xiàn)在無(wú)錫每拍一塊地，樓板價(jià)都是創(chuàng)新高的�！睙o(wú)錫某高端樓盤負(fù)責(zé)人說(shuō)，近期無(wú)錫的樓市很熱，他們的項(xiàng)目號(hào)稱無(wú)錫第一豪宅，精裝修房源的均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米，計(jì)劃近期開盤，現(xiàn)在正在認(rèn)籌，“認(rèn)籌的情況挺好，80套房源認(rèn)籌的客戶有接近200組�！痹撠�(fù)責(zé)人說(shuō)，雖然2.5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)在無(wú)錫已算是接近最高單價(jià)的了，但對(duì)比此次土拍的樓面價(jià)，價(jià)格還是很便宜的了。按照朗詩(shī)新郡南地塊1.8萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，未來(lái)毛坯房源的價(jià)格將會(huì)達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

　　“市場(chǎng)在往上走，地價(jià)拍出這個(gè)結(jié)果我們有預(yù)期�！笨硕�瑞無(wú)錫機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王新科說(shuō)，無(wú)錫這一輪上漲行情是從今年3月開始的，先是樓市成交量增加，然后是價(jià)格上升，市區(qū)均價(jià)從去年的8000元/平方米左右上漲到現(xiàn)在的9000多元/平方米，“應(yīng)該講這個(gè)價(jià)格還是有上升空間的，畢竟行情才進(jìn)行了5、6個(gè)月，預(yù)計(jì)接下來(lái)樓市和土地市場(chǎng)仍然會(huì)往上走，短期內(nèi)將維持高價(jià)。”

　　蘇州限購(gòu)后投資客流向無(wú)錫

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次無(wú)錫土地市場(chǎng)再現(xiàn)閩系房企融僑拿地，其投資思路是明確的，即對(duì)于一些成長(zhǎng)性高的城市積極參與投資。今年無(wú)錫市場(chǎng)表現(xiàn)不錯(cuò)，也給了此類房企一個(gè)很明確的信號(hào)指示，即此類城市房?jī)r(jià)或開始起飛，而且后續(xù)能夠因蘇州限購(gòu)而使得無(wú)錫市場(chǎng)交易更為活躍。從這個(gè)角度看，無(wú)錫土地市場(chǎng)高溢價(jià)也是正�，F(xiàn)象。融僑積極拿地，也是積極補(bǔ)庫(kù)存的導(dǎo)向。后續(xù)如何借此類項(xiàng)目打造高端物業(yè)，是此類中型房企需要思考的問題。

　　而中銳地產(chǎn)此次高溢價(jià)拿地，也代表了中小房企也希望對(duì)此類地價(jià)相對(duì)便宜的城市積極補(bǔ)庫(kù)存。當(dāng)此類溢價(jià)可能也是超過其預(yù)計(jì)的，所以后續(xù)對(duì)于此類房企來(lái)說(shuō)拿地以后的成本控制格外重要，否則一個(gè)地王項(xiàng)目就會(huì)拖累企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)。

　　“從區(qū)位優(yōu)勢(shì)看，無(wú)錫可以順理成章地吸引部分來(lái)自于蘇州市場(chǎng)的炒房客，尤其是部分炒房客受蘇州政策影響，會(huì)積極到無(wú)錫市場(chǎng)購(gòu)房�！眹�(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從城市能級(jí)來(lái)看，無(wú)錫市場(chǎng)規(guī)模更大、產(chǎn)業(yè)層級(jí)更高。從居住層面看，無(wú)錫圍繞太湖新城等可以積極做文章，這是常州市場(chǎng)相對(duì)欠缺的內(nèi)容。從這價(jià)格角度看，無(wú)錫土地市場(chǎng)出現(xiàn)活躍或火熱顯然也是符合預(yù)期的。

　　“對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，尋求競(jìng)爭(zhēng)還不是特別激烈的城市來(lái)進(jìn)行布局，像上海、蘇州、南京這些城市，布局的門檻已經(jīng)比較高了，樓板價(jià)也較高，拿地的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，對(duì)于無(wú)錫來(lái)講，由于資金還在輪動(dòng)，房?jī)r(jià)還在上漲，市場(chǎng)還處于上行的過程中，同時(shí)地價(jià)的上漲還相對(duì)沒那么快，因此對(duì)一些房企的布局是一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)�！睆埡陚フf(shuō)。

　　據(jù)土拍網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的8月份，無(wú)錫土地市場(chǎng)共成交了7宗地塊，總出讓面積為44.6萬(wàn)平方米，成交總額為77.5195億元，樓面價(jià)最高為10548元/平方米，溢價(jià)率最高達(dá)206.78%。