近年來，包括綠城、融創、萬科、正榮等房企紛紛在養老地產方面有所行動，保利、遠洋、綠地等多家公司早前都已試水養老地產。業內研究機構分析指出，這些企業雖然不乏較為成熟的養老業態，但尚未找到能夠可持續盈利的商業模式。

　　從2015到2035年，中國將進入急速老齡化階段，老年人口將從2.12億增加到4.18億，占比29%。大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，萬科、保利等行業巨頭早已布局養老地產多年，更多的開發商也躍躍欲試。

　　老年人，按照國際規定，65周歲以上的人確定為老年；在中國，60周歲以上的公民為老年人。

　�。�1）老年人口基數大

　　60歲以上老年人口已達2.2億，是世界老年人口總量的1/5，是亞洲人口總量的1/2。預計2025年，我國老齡人口數量將達到3億人。

2010-2025年我國老年人口數量

資料來源：中經先略數據中心整理

　�。�2）老年人口增長速度快

　　到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%。該過程發達國家用了100年。

我國 60 歲以上及65歲以上人口占比

資料來源：公開資料整理

　�。�3）高齡化趨勢明顯

　　80歲以上老年人口達1300萬，約占全國老年總人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。

　　然而，在養老產業成為地產投資發展新“藍海”的背后，并非如看起來的那么很美。目前，在養老地產領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。養老產業的核心在于養老服務，而國內大多數資本對養老產業的理解還停留在以養老概念賣房，更關注怎么從房地產開發掙錢，而忽略了養老服務本身。

　　一、供需不平衡

　　老年公寓的建設供不應求。國外一些發達國家，進住老年公寓和養老機構的老年人約占老年人總數的5%左右。以我國廣州市為例，60歲以上的老人133萬，占城市總人口的比重超過15%，若入住老年公寓和養老機構的老人占總人口的比重，按4%的比例分析，133多萬的老年人中，將有近5萬人入住老年公寓和養老機構，而目前僅有3.9萬個床位，這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓的需求。

　　二、選址布局不盡合理

　　目前老年公寓和養老機構的建設還沒有列入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。

　　三、售價偏高

　　有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000-3000元，很多老年人只好望洋興嘆。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。

　　四、配套設施不全

　　配套的養老服務準備不足。養老地產是一個產業，蓋房子不難，難的是相關的養老服務配套設施。開發企業本身面對建好的養老地產入住者，怎么來提供服務有兩個選擇：一個是自己培養隊伍提供服務，但很多開發企業不具備這個能力。因為養老服務專業性程度非常高，原來的物業管理人員很難達到老人所需求的精神及生理上的滿足。第二個辦法是聘請或與養老服務機構合作。但目前社會上養老服務業并不發達，培訓機構能力仍不充分，服務人員顯然不充足。

　　此外，養老服務體系也不充分。除了養老的醫療護理、營養膳食、安防系統之外，老年人年齡大了以后精神需求也會發生很大變化。如何提供記憶護理、康復護理、臨終關懷等這些發達國家都比較注重的精神上的和人文上的對老年人的專業化服務。

　　五、老年公寓的供給呈現多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位

　　隨著社會發展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化，從基本的住宅消費逐步發展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現出多元化的特征。老年公寓市場上已經針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區型老年公寓、福養老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產品。

我國老年住宅市場多元化表現

資料來源：公開資料整理

　　六、金融支持工具準備不足

　　缺少足夠的金融工具支持，特別是長期的、較低成本的資金支持，銀行貸款比較短期，當養老設施還沒有得到回報的時候就得償還，而且由于養老地產盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養老地產貸款。如何拓寬融資渠道來支持養老地產發展，也是一個重要挑戰。