曾經雞犬升天，如今偷偷降價

　　特價房、各種優惠……一些房企開始明撐面子暗給折扣

　　本報記者 樓肖桑

　　房價真的已經有所下降。

　　杭州調控政策出臺整整一個月后，記者調查得知，眼下，杭州大部分板塊均有樓盤偷偷降了房價，只不過采取的手法比較隱蔽：或是電話聯系老客戶，表明售樓部推出了特價房源，相比此前價格有所優惠；或是以放寬折扣、贈送物業費等給予優惠的形式，來隱性地降低房價。

　　雖然目前這些樓盤暗中降價的幅度都還不大，但調控過后，逐漸冷卻的市場使得各個售樓部的上客率有了明顯下滑，這些優惠成為了降價的第一個口子。不少業內人士指出，年底前還有一些樓盤需要沖量完成銷售指標，在市場需求急劇下降的情況下，接下來也許會有樓盤直接調低售價。

　　放寬折扣、推特價房

　　少數樓盤開始偷偷降價

　　如果僅從10月21日國家統計局公布的數據來看，杭州新建商品住宅價格10月上半月的環比漲幅收窄，仍有3%，但簽約數據有一定的滯后性，事實上已經有不少樓盤通過各種手段，在偷偷降低房價。

　　位于蕭山南部臥城板塊的新城·香悅半島，近期就有特價房推出。今年8月份，該項目的在售均價是14000~15000元/m2，隨后陸續上調至17000元/m2。近日，該樓盤的置業顧問告訴記者有特價房源推出，價格在15000元/m2左右。本周一下午，記者再次聯系該置業顧問，他告訴記者，上周推出的特價房源已經售完了。

　　“眼下市場行情明顯冷卻，快速跑量是行不通了，只能拿出一些樓層一般的特價房源來賣，分批次地進行去化，這是房企的慣用手段。”香悅半島某競品項目的工作人員告訴記者，他們的一些客戶和香悅半島有重疊，也都收到了香悅半島售賣特價房的通知。

　　廣廈天都城的大戶型房源，最近一次開盤去化明顯不如之前，就略微調低了大戶型房源的售價。

　　相比特價房，大部分有暗降動作的樓盤采取的是放寬折扣、增加優惠的方式。記者了解到，申花板塊某樓盤就放寬了折扣力度，原本的最低折扣是九八折，如今可以打到九七折。而此前在申花這樣的熱門板塊，有項目直接是以備案價在售賣房源，一點折扣都沒有。

　　“最近接到不少中介經紀人或者置業顧問的電話，有的項目是購房就會贈送一定的物業費，還有的是同時購買車位會直接給折扣，多多少少要比之前多一些贈送的內容。”正在挑房子的周先生告訴記者，這些增加的優惠內容，在上個月是根本沒有的。不過，開發商做得比較隱蔽，一些折扣上的優惠是他到了售樓部現場后，置業顧問才告訴他的，樓盤并沒有加以宣傳。

　　“調控之前，今年的樓市成交持續火爆，很多樓盤一下子去化了上百、上千套房源，如果直接調低售價，那么之前入手的購房者很有可能會承受不住。”某房企營銷總監直言，一些樓盤搞暗降動作也是出于無奈，害怕出現“房鬧”現象。

　　需求明顯減少

　　價格即使不降也漲不動了

　　與暗中降價的樓盤相比，價格平穩、沒有明顯漲跌幅的樓盤目前還是占了市場中的大多數。但調控一個月后，眼下不少樓盤的成交量已經明顯下跌，在這樣的情況下他們暫不調低價格的原因是，上半年的火熱行情下，許多項目已經完成了公司的銷售指標，沒有必要調低價格繼續跑量。

　　然而，即使不降價，對于不少樓盤來說，目前的價格也已經漲不動了。

　　位于未來科技城的萬科·星空項目，今年以來銷售價格從25000元/m2的開盤均價一路上漲。今年六七月份，未來科技城板塊屢屢拍出高價地塊，星空項目一度將價格上調至35000元/m2左右，當時記者以購房者身份走訪該板塊時，該項目還有“封盤”調價的情況。近日，記者實地走訪該項目，置業顧問告訴記者，價格暫時不會上調了，而當記者詢問是否還有樓層一般、單價較低的房源時，這位置業顧問詢問了記者的心理價位，并表示后續可能會有這樣的房源推出，到時候會以短信的形式通知。

　　記者了解到，未來科技城的大部分樓盤眼下沒有上調價格的舉動，據某樓盤工作人員透露，近期購房者的到訪量明顯下降，周末來看房的人群還不到九月份的一半。

　　“眼下，購房需求明顯減少，未來科技城和臨平山北等板塊，之前的房價上漲勢頭很猛，甚至有些樓盤價格直接翻番，但是現在都漲不上去了，許多樓盤短時間內也不會降價。”某業內人士透露，今年大部分房企已經提前完成了銷售任務，營銷團隊肩上沒有壓力，即使接下去零成交也不影響年底的考核。

　　曾雞犬升天的樓盤

　　有可能打響降價第一槍

　　未來，哪個板塊有可能打響降價的第一槍？

　　近十年的杭州樓市，已經經歷過幾次價格上的大波動。2011年下半年，受到調控政策影響，主城區多個樓盤下調價格，甚至是像橋西這樣的熱門板塊，新盤也都選擇了低價首開，“以價格換成交”成為了當時的主流。

　　2014年初，德信·北海公園和天鴻香榭里分別以單價3000元和6000元的降幅，拉開了所謂的“馬年第一降”大幕，隨后多個樓盤下調銷售價格。當時的情況是，各板塊庫存高企，投資和改善需求均被壓抑，同時有不少2010年以來拍出的高價地，在激烈的市場競爭下，只能無奈選擇虧本銷售。

　　相比之下，如今的樓市中，大部分板塊的供求關系還是比較健康的，但政策調控后，購房者心態變化明顯，對樓市的預期大大下降，這和2011年的情況有一定的相似之處。再加上今年以來屢屢拍出的高價地塊，無疑存在不小的銷售風險。記者采訪了一些業內人士，他們均表示那些缺乏漲價依托的樓盤，可能會成為第一波降價的項目。

　　奧體板塊某房企營銷總認為，此前依托市場火熱行情瘋狂漲價的板塊，比如臨平山北、未來科技城中距離市中心較遠的樓盤，如果缺乏產品、配套等實際的漲價依托，早已摸到了價格的天花板，很有可能直接下調價格。“僅僅傍著高價地或者火熱樓市雞犬升天的樓盤，其價格是不健康不合理的，市場一冷、銷量一降，對于這些樓盤來說，不降價剩下的房子就會無人問津。”

　　某位房產從業人員告訴記者，有不少項目比如中國鐵建(10.500, -0.13, -1.22%)德信·君宸、淮礦·東元府等，上半年以來迅速去化后，剩余的房源不多，即使是到了明年也不太會調低價格銷售。“年底前還需要進一步完成公司指標的新盤，可能會直接調低此前設定的價格來開盤。”他表示。

　　“等到明年一月份，開發商又有了新的銷售指標，那時候房企調整價格的可能性增大。”漢嘉地產某銷售總監告訴記者，根據他們代理項目的經驗來看，每年的春節過后，調價的開發商不少，明年新春如果市場繼續冷下去，可能會有房企選擇降價跑量。

　　漲價、降價

　　買單的都是購房者

　　“站在風口上，豬都能飛起來。”這句一度用來形容互聯網行業的句子，放在上半年的杭州樓市也并不為過。記者采訪的多個板塊中，就不乏一些因為行情火熱，或是周邊拍出了高價地塊，而在調控政策出臺前大幅度漲價的樓盤。

　　這些樓盤有的戶型早已落后于整個市場，有的周邊配套還遠沒有成型，漲價真可謂是雞犬升天。然而，當行情逐漸冷卻，成交直線下滑，他們要面臨一個新的問題：是支撐著如今的價格，還是選擇以價換量？一方面，價格體系已經遠遠超過板塊此前的水平，購房者進入觀望期，樓盤銷售停滯不前；一方面，如果降價，會引起老業主的反感和抵觸，大部分的“房鬧”就是大幅降價引起的。

　　在過去幾年的幾次降價潮中，有不少精裝修樓盤是既降價又減配，結果到了交付的時候，投訴的購房者在售樓部排起了長隊。降價本是正常的市場行為，但如今一部分樓盤完全是因為此前的瘋狂行情，迷失了自己的定位，盲目漲價后，買單的還是盲目跟進的購房者。而明年，也一定會有樓盤在降價的同時再使出減配這樣的招數，盡可能保證自己的利潤，苦的還是購房者。

　　有不少業內人士開玩笑說，明年一定是個“投訴大年”，但對于還未入市的購房者來說，政策調控窗口期，是一個很好的冷靜時間，即使有樓盤大幅調價也未必就是最適合自己的，不論在怎樣的樓市行情里，理性認清自己的需求才是最重要的。