如果你在地產(chǎn)圈里發(fā)問：本周樓市最大的新聞是什么？

　　估計很多人會回答：廣州、武漢和長沙土地拍賣再創(chuàng)新高，顯示出中心城市房價仍然看漲。

　　幾乎沒有多少人會注意到，今天（11月23日）國土部召開的一個新聞發(fā)布會。這次發(fā)布會，主要是為了推介一個文件：《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》。

　　這份文件雖然是國土部制定的，但卻經(jīng)過了“中央全面深化改革領(lǐng)導小組”和國務院的審定，所以絕對是一份非常重要的文件。

　　這份文件的實質(zhì)意義是：把中心城市建設引入到“城市更新（舊改）”的新時代，土地供應將從“增量供應為主”演變?yōu)椤按媪抗�應為主”�?/p>

　　由此帶來了一系列新變化：開發(fā)商拿地方式將改變，開發(fā)方式將改變，利益格局將改變，城市價值體系將改變，房價結(jié)構(gòu)、城市交通、教育資源布局等等都將發(fā)生巨大變化。

　　而且，這一變化將主要在中東部的中心城市出現(xiàn)，或者說是在被國家重點管控的房地產(chǎn)熱點城市出現(xiàn)。其結(jié)果是：一大批中小開發(fā)商將被迫退出市場，市場集中度將提高，傳統(tǒng)老區(qū)房價面臨價值再發(fā)現(xiàn)，很多居民會品嘗到“天上掉餡餅”的滋味。

　　通過新聞發(fā)布會，國土部告訴了我們此次“利益格局調(diào)整”的背景：

　　改革開放30多年來，我國城鎮(zhèn)化建設取得突飛猛進的發(fā)展，一批現(xiàn)代化城市興起，城鎮(zhèn)用地結(jié)構(gòu)布局不斷優(yōu)化，土地利用效率不斷提升。但在一些地方，由于歷史的或現(xiàn)代化進程中的原因，城鎮(zhèn)外延式擴張與存量土地低效利用狀況并存。

　　一方面，城鎮(zhèn)快速擴張占用大量耕地良田，土地開發(fā)強度過高，與資源環(huán)境承載力不相適應，以犧牲農(nóng)用地為代價的城鎮(zhèn)化模式已難以為繼；另一方面，城鎮(zhèn)內(nèi)部存在大量低效用地，盤活利用潛力巨大，集中表現(xiàn)在：一是布局散亂，容積率低、建筑密度低、投入產(chǎn)出率低；二是產(chǎn)業(yè)用地配置不合理，大量工業(yè)用地集中在黃金地段，有的還是淘汰類或禁止類產(chǎn)業(yè)；三是舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房建筑危舊、設施落后、環(huán)境臟亂，群眾意見大；四是閑置浪費現(xiàn)象存在，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)空城、鬼城。

　　也就是說，國家希望提高土地利用效率，控制城市發(fā)展邊界，保護農(nóng)田。因為中國人均耕地面積非常低，只有1.5畝左右，不到世界平均水平的一半。有人預言，如果不嚴格保護耕地，中國的糧食的“自給率”將從2014年的87%，下降到2020年的79%，這對于一個大國來說絕對是“阿喀琉斯之踵”。

　　根據(jù)2015年的統(tǒng)計數(shù)字，中國目前建設用地規(guī)模達到5.79億畝，相當于耕地面積的28.6%。可見，控制建設用地是非常必要的。

　　要保護耕地，就需要節(jié)約城市建設用地。對于人口流失、或者增長緩慢的城市來說，這非常好辦，別讓他們盲目搞什么新區(qū)、開發(fā)區(qū)，別去浪費土地就行了。但對于那30到50個有顯著人口增量的城市來說，就需要采取新的思路，其中通過“城市更新（舊改）”，提高低效土地利用率，就是最佳出路。

　　為了推進城市更新順利進行，“指導意見”給出了5條激勵政策，其中最關(guān)鍵的一條是：鼓勵原國有土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發(fā)。

　　據(jù)國土部介紹，從2008年開始就選定廣東省開展了節(jié)約集約用地試點示范省建設，推進“三舊”改造。據(jù)廣東省調(diào)查統(tǒng)計，全省城鎮(zhèn)低效用地370多萬畝，改造后可節(jié)約土地超過100萬畝，相當于全省4年的新增建設用地規(guī)模。

　　事實上，近年來廣州、深圳的城市建設中，很大一部分土地都來自“城市更新”，廣州甚至成立了“城市更新局”，深圳則選定羅湖區(qū)做城市更新試點區(qū)。

　　近日，深圳公布了“十三五期間城市更新規(guī)劃”，提出在未來5年完成各類更新用地規(guī)模30平方公里，固定資產(chǎn)投資3500億，力爭完成100個舊工業(yè)區(qū)復合式更新和100個城中村、舊住宅區(qū)的綜合整治。

　　也就是說，未來大城市的樓市將發(fā)生兩大變化：一是二手房交易量將超過新房；二是存量土地供應（舊改、城市更新）將超過增量土地供應。

　　城市更新對開發(fā)商的要求更高，中小開發(fā)商根本玩不起、耗不起，只能逐步退出市場。拿地的方式，土地溢價的分配方式等，也都將發(fā)生變化。而且由于城市更新主要在舊區(qū)、中心城區(qū)進行，將給建成區(qū)帶來新的價格刺激。舊改中還會帶來配套設施的變化，比如教育資源的重新配置，也將在很大程度上影響房價。

　　當然，這對于汽車行業(yè)來說是個新利空。這意味著中國大城市將走高密度發(fā)展之路，對應的交通方式將是“公共交通”而不是“個人交通”。未來停車位將越來越稀缺，別墅、低密度住房也是。你以為這三類不動產(chǎn)會升值嗎？也許會，但也許會招來重稅！

　　如果你生活在大城市，你的小區(qū)非常舊，而且密度低，那么你就有了盼頭，說不定哪天你的房屋價值就因為城市更新陡然翻倍�；蛘吣慵业呐赃呌羞@樣的小區(qū)，最終你也可以跟著城市更新沾光。

　　所以，未來研究城市規(guī)劃，比研究上市公司的報表，更能讓你賺錢。當然，這也意味著地方政府手里的權(quán)力，將越來越大。