（ 一 ）調(diào)控政策立竿見(jiàn)影，熱點(diǎn)城市成交量迅速回落

　　本次各地限購(gòu)政策出臺(tái)后，多數(shù)熱點(diǎn)城市周成交量迅速出現(xiàn)了比較明顯的下滑，之后部分城市雖有所恢復(fù)，但較調(diào)控前水平差距依然較大。一線城市如北京最近一周成交量與調(diào)控前相比下降了 36.35%，廣州最近一周較調(diào)控前下降了 49.07%；二線城市如南京最近一周成交量與調(diào)控前相比下降了 50.03%；杭州最近一周成交量與調(diào)控前相比下降了 75.78%；濟(jì)南最近一周成交量與調(diào)控前相比下降了 77.34%；福州最近一周成交量與調(diào)控前相比下降了 61.55%。

2016 年大中城市商品房月度成交面積

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調(diào)控前后大中城市商品房周度成交面積

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2016 年一線城市商品房月度成交面積

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調(diào)控前后一線城市商品房成交面積

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2016 年二線城市商品房成交面積

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調(diào)控前后二線商品房成交面積

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2016 年三線城市商品房成交面積

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調(diào)控前后三線城市商品房成交面積

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　　（二） 熱點(diǎn)城市庫(kù)存去化周期仍在低位 ， 土地儲(chǔ)備持續(xù)下行

　　14 年以來(lái)去庫(kù)存效果顯著， 調(diào)控政策出臺(tái)后庫(kù)存去化或?qū)⒎啪彙�從全�?guó)范圍看，2014 年起商品房待售面積同比增速就處于不斷下行趨勢(shì)，2016 年 10 月住宅商品房待售面積同比增速下降為-0.6%，去庫(kù)存成效顯著。今年 5 月份開(kāi)始存貨銷售比（存銷比=待售面積/過(guò)去三個(gè)月銷售面積均值）持續(xù)下降，10 月存貨銷售比為 4.68 個(gè)月。隨著熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸政策不斷升級(jí)，預(yù)計(jì)庫(kù)存去化或?qū)⒂兴�放緩�?/p>

商品房待售面積同比增速持續(xù)下滑

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住宅商品房待售面積同比增速持續(xù)下滑

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商品房待售面積與存銷比

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　　熱點(diǎn)城市庫(kù)存去化周期持續(xù)下降，供求關(guān)系依舊緊張 。多數(shù)一線城市及熱點(diǎn)二線城市的庫(kù)存去化周期在 2015 年 4 月前后達(dá)到近期高點(diǎn)，之后一路下行。這得益于寬松的貨幣政策，以及房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。截止到 12 月 2 日，南京、上海、惠州、南昌等熱點(diǎn)城市庫(kù)存去化周期均不足 5 個(gè)月，供求關(guān)系依舊緊張。

部分熱點(diǎn)城市庫(kù)存去化周期

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　　核心城市土地備儲(chǔ)備 08 年以來(lái)持續(xù)下降，已開(kāi)工積未銷售面積 11 年迅速上升， 之后總體保持平穩(wěn)。觀察北上廣深、杭州、南京的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)一線及熱點(diǎn)二線城市的未開(kāi)工、未竣工、未銷售土地儲(chǔ)備面積均一直呈下降趨勢(shì)；已開(kāi)工未銷售面積在 11 年前后受限購(gòu)影響迅速上升，之后走勢(shì)平穩(wěn)。

北京住宅用地未開(kāi)發(fā) 、未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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北京住宅用地未銷售、 已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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上海住宅用地未開(kāi)發(fā)、 未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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上海住宅用地積 未銷售與已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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深圳住宅用地未開(kāi)發(fā)、 未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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深圳住宅用地積未銷售與已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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廣州住宅用地未開(kāi)發(fā)、 未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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廣州住宅用地未銷售、 已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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杭州住宅用地未開(kāi)發(fā)、 未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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杭州住宅用地未銷售、 已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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南京住宅用地未開(kāi)發(fā)、 未竣工面積 （萬(wàn)平米）

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南京住宅用地未銷售、 已開(kāi)工未銷售面積（萬(wàn)平米）

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　　（三） 房?jī)r(jià)增速顯著放緩 ， 預(yù)計(jì)走勢(shì)趨于平穩(wěn)

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)看，限購(gòu)政策對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響主要體現(xiàn)為環(huán)比增速迅速下降至 0 左右，價(jià)格走勢(shì)趨于平穩(wěn)。如北京 2011 年 2 月限購(gòu)后連續(xù) 7 個(gè)月，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比增速在 0.0%-0.2%之間，之后更是出現(xiàn)了連續(xù) 8 個(gè)月的小幅回落；上海在 2011 年 1 月限購(gòu)之后，從第 2 個(gè)月開(kāi)始環(huán)比增速迅速下滑至接近于 0，并從第 9 個(gè)月開(kāi)始了連續(xù) 8 個(gè)月的微跌；廣州從 2011 年 2月限購(gòu)后環(huán)比增速下滑明顯，從第 8 個(gè)月開(kāi)始了連續(xù) 8 個(gè)月的微跌；南京在 2011 年 2 月限購(gòu)之后第二個(gè)月即開(kāi)始了連續(xù) 13 個(gè)月的微跌。

　　一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。根據(jù)發(fā)布的 15 個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市 10 月下半月的新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，與 10 月上半月比，10 月下半月新建商品住宅價(jià)格除深圳和成都 2 個(gè)城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門(mén)和鄭州等 5 個(gè)城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在 0.1 至 0.4個(gè)百分點(diǎn)之間；廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平；其余 7 個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，回落幅度在 0.4 至 3.3 個(gè)百分點(diǎn)之間。

15 個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市 10 月與 9月新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)對(duì)比表

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　　（四）房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工開(kāi)始回落，調(diào)控影響預(yù)計(jì)在明年一季度顯現(xiàn)

　　各熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策后，房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工數(shù)據(jù)開(kāi)始有所回落，但幅度不大。10 月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額 9377 億元，環(huán)比下降 8.16%，同比增長(zhǎng) 13.45%，較上月增長(zhǎng)5.66 個(gè)百分點(diǎn)；10 月單月新開(kāi)工面積 14719 萬(wàn)平米，環(huán)比下降 6.97%，同比上升 19.95%，較上月增長(zhǎng) 39.36 個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于投資和新開(kāi)工相對(duì)于新房銷售有滯后性，預(yù)計(jì)各城市嚴(yán)厲的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工的影響或?qū)⒃诿髂暌患径蕊@現(xiàn)。

房屋新開(kāi)工面積 10 月份同比上升 19.95%

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房屋新開(kāi)工面積：住宅 10 月份同比上升 22.69%

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額10月份同比增長(zhǎng) 13.45%

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額：住宅10月同比下降 7.17%

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　　（五）土地市場(chǎng)明顯降溫，土地成交面積和溢價(jià)率顯著回落

　　10 月份熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策之后，土地市場(chǎng)明顯降溫，一二三線城市土地溢價(jià)率

　　在調(diào)控政策出臺(tái)后均下滑明顯。100 大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比下滑 27%，土地溢價(jià)率回落 37.25 個(gè)百分點(diǎn)；一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積逆市上升，環(huán)比增長(zhǎng) 20%，二線城市則大幅下滑，環(huán)比下降 38%；三線城市略有上升，環(huán)比增長(zhǎng) 6%。

大中城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)平米）

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2016 年大中城市土地溢價(jià)率

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一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)平米）

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2016 年一線城市土地溢價(jià)率

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二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平米）

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2016年二線城市土地溢價(jià)率

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三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)平米）

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2016 年三線城市土地溢價(jià)率

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　　從全國(guó)層面的數(shù)據(jù)看， 土地購(gòu)置面積下滑明顯 ， 土地成交價(jià)款上漲勢(shì)頭或?qū)⒎啪彙Ｕ{(diào)控政策出臺(tái)后土地購(gòu)置面積開(kāi)始回落，10 月當(dāng)月環(huán)比下降 1.89%，同比下降 0.04%；土地成交價(jià)款仍在上升，10 月當(dāng)月環(huán)比增長(zhǎng) 27.72%，同比增長(zhǎng) 36.16%。認(rèn)為為抑制一線城市和熱點(diǎn)二線城市土地價(jià)格過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市土地供給有增加的可能；但證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委開(kāi)始加大對(duì)房企公司債和企業(yè)債的監(jiān)管和調(diào)控，或?qū)⑹沟们捌诩みM(jìn)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難題。預(yù)計(jì)土地成交價(jià)款的上漲勢(shì)頭或?qū)⒎啪彛�土地�?gòu)置面積預(yù)計(jì)走勢(shì)平穩(wěn)。

土地購(gòu)置面積同比下降 0.04%

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土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng) 36.16%

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　　（六） 利率優(yōu)惠或?qū)�減少 ， 新增貸款仍以購(gòu)房貸款

　　受益于相對(duì)寬松的貨幣政策，全國(guó)購(gòu)房貸款利率近年來(lái)一直處于下行趨勢(shì)。首套房貸款優(yōu)惠利率 2015 年來(lái)一路下行，在 2016 年 7 月份后維持在 4.44%左右；住房公積金貸款五年以上利率 2012 年以來(lái)一路下行，在 2015 年 8 月后維持在 3.25%。

2015-2016 全國(guó)首套房貸款平均利率

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2011-2016 住房公積金住房貸款利率

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　　預(yù)計(jì) 2017 年銀行按揭貸款利率可能會(huì)出現(xiàn)回升。原因包括：1、當(dāng)前人民幣貶值壓力較大，流動(dòng)性收緊預(yù)期增強(qiáng)。2、各地方政府調(diào)控政策不斷升級(jí)，著手從金融層面調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，按揭貸款利率優(yōu)惠或?qū)�減少。

各城市個(gè)人住房貸款常見(jiàn)批出利率優(yōu)惠

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