從地理結(jié)構(gòu)上看，以常住人口減去戶籍人口差值看，全國 31 個省直轄市中 17 個省直轄市屬于人口凈流入狀態(tài)，其中主要是包括珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。人口凈流出的 14 個省直轄市中，主要集中在中部和西部地區(qū)、河北、河南等。同時，24 個省直轄市城鎮(zhèn)化率超過 50%，包括部分人口凈流出的地區(qū)，寧夏、陜西、河北、湖北、重慶、湖南、江西、安徽 8 個省市。這就意味著這 8 個省市的城鎮(zhèn)化主要來自于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，而同時城鎮(zhèn)人口在向外轉(zhuǎn)移，流向更發(fā)達(dá)的地區(qū)。

全國 24 個省市城鎮(zhèn)化率超過 50% ，其中包括 8 個人口凈流出省市

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全國 17 個省市人口凈流入 ，人口主要是從中西部地區(qū)往東南沿海地區(qū)流動

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　　這 14 個人口凈流出的省直轄市中，前五位為河南、四川、貴州、安徽和廣西，屬于城鎮(zhèn)化率在 50%左右及以下的地區(qū)，同時人均可支配收入也遠(yuǎn)低于全國平均水平。這些地區(qū)依然處于城鎮(zhèn)化率的初級階段，經(jīng)濟增長方式主要靠勞動生產(chǎn)力的釋放。同時，這些地區(qū)的GDP 增速均高于全國 6.7%的水平。

全國 14個省屬于人口凈流出，主要集中在中部和西部地區(qū)

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這些人口凈流出的省依然 GDP 增速高于全國水平，處于城鎮(zhèn)化初級階段，靠勞動生產(chǎn)力釋放拉動

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　　認(rèn)為三四線城市當(dāng)前的庫存屬于第二類庫存，即已開工未銷售部分。在前期報告中我們提到過，銷售行情來的時候，房企會優(yōu)先去化尾盤，然后去化已開工未拿預(yù)售證的部分，然后再去到已拿地未開工部分。在 2016 年去庫存的大背景下，三線省市第一類庫存已去化得差不多了，以累計新開工*0.9 減去累計銷售數(shù)據(jù)看，當(dāng)前去化周期降到了 6 個月，接近歷史低位。截止 2016 年底，全國庫存為 10.8 億方，其中二線省市 5.8 億方，三線省市4.5 億方，接近 2010 年的水平。

截止 2016年底，三線省市庫存為 14 億方，回到 2013年水平

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截止 2016年底，三線省市的去化周期為 19個月

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　　從邏輯上判斷，去化 50% 之后，也即庫存周期下降到 2~3 年時 ，就能夠帶來三線的漲價 。房企的成本中主要包括建安成本和土地成本，全國建安成本差別并不大，且并不是一線城市更貴，然而一線城市土地成本確實是占大頭。當(dāng)前全國建安成本平均約 1560 元，三四線城市的住宅樓面價約 2110 元，再考慮剩下 10%的財務(wù)費用等其他相關(guān)費用，單位成本價約為 4100 元，當(dāng)前三四線住宅銷售均價為 7400 元左右。也就是說，通常一個三四線城市的樓盤賣掉 50%左右后便已收回成本，剩下的為開發(fā)商利潤。當(dāng)前會出現(xiàn)兩種情況，一種是原開發(fā)商視市場情況慢慢賣，一種是想退出的開發(fā)商將項目賣給品牌開發(fā)商，而品牌開發(fā)商再賣時要轉(zhuǎn)移這部分售價以及享受品牌溢價。這兩種情況都意味著，三四線城市房價具備上漲的可能性，建議關(guān)注三四線布局的房企，以及關(guān)愛流動人口的家鄉(xiāng)。