進入3月之后，又到了租房市場的需求旺季。來自鏈家方面的消息顯示，今年以來北京的房租水平確實出現了一定程度的上漲。然而，面對著“房租年年漲工資沒咋漲”“應屆畢業生住房壓力大”等現狀，近段時間以來出臺的多項政策都在清晰地傳遞著政府建立多層次住房供給體系和保障體系的決心。而業內人士指出，想要完成住房供給體系的改革，亟待金融領域的助力。

（圖片來源：互聯網）

　　房租上漲施壓

　　隨著租房旺季的到來，不斷上漲的房租上令不少在大城市打拼的年輕人頭疼不已。

　　已經在北京工作了一年有余的小周告訴記者，她所租的房子位于北京豐臺區，眼看著房子馬上就到期了，可房東提出的續租條件卻是：今年的房租要比去年每月漲出300元。“我一直在銀行工作，因工作安排原因，今年的工資相較去年不但沒漲反而有小幅下降。我也咨詢了一下附近的房屋中介，發現市場價格整體都漲了。現在的租房壓力真的好大。”

　　事實上，近期房租上漲的情況屢見報端。據媒體報道，北京南四環外舊宮地區某房產中介工作人員張女士稱，附近的房源價格都漲了將近五成。而記者近日走訪北京各地區的租房情況時也發現，自去年11月之后，各地房租均出現了不同程度的漲幅，再加上到了年后旺季，某些地區整租和合租一居室單價與去年同期相比最高的漲了1000元/月，低的也漲到了300元/月至800元/月不等。

　　對此，鏈家有關負責人表示，從總體而言，北京今年以來的住房租金水平確實出現了一定程度上漲，但也符合季節性的規律特征。而實際上，除了北京之外，不少熱點城市的租金也都相繼上漲。據天津市專業房地產研究機構的最新統計數據顯示，春季租房旺季到來后，大型房產中介僅3月上半月的租房成交量便已超過2月全月的成交量。天津市區的熱門房源月租金價格上漲了100元至200元不等。

　　此外，還有媒體指出，深圳羅湖、福田地區的多家中介機構均表示，多數地區的房屋租金漲幅都在3%至10%之間。在羅湖區筍崗片區經營中介生意的羅先生表示，春節過后深圳租賃市場是傳統的旺季，但與去年春節后的市場不同，今年的租金漲幅非常明顯。“就像嘉寶田花園三期的68平方米兩居室房屋，去年年底只要5300元/月左右，而現在普遍要價6000元/月。”而在曬布片區經營中介生意的李經理則稱，不僅房租普遍上漲，最近甚至出現了連房源都很緊缺的現象。“像曬布地鐵口的嘉年華名苑，現在連一套放租的房源都沒有。”據一項調查顯示，深圳有79.5%的受訪者稱今年的租金有所上漲。

　　對于旺季租房價格的上漲，北京房協副會長兼秘書長陳志認為，一線城市住房租金、房價和收入之間的匹配關系失衡是長期存在的現象，而不是現在才出現的。政府發力調整租賃市場關系、規范租賃市場、增加供給的行動，都需要一定時間才能見效，并不能一蹴而就，所以這種失衡現象可能還會持續。

　　租賃市場步入黃金時代近段時間以來，在各地實行房地產精準調控的背景下，發展住房租賃市場、探索共有產權房制度建設以及擴大租賃、共有產權房用地成為樓市調控的新舉措。對此有媒體指出，住房租賃市場賺錢的黃金時代已經到來。

　　據中原地產統計，截至目前，已有北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開啟了租賃用地供應加速模式。從全國范圍來看，累計已有多個城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過10萬套。

　　另一方面，從全國租賃城市的落地政策來看，除了要增加房源供應外，多地也出臺了針對租購同權的政策，以增加租房者應獲得的權益。全國已經有超過12個省份的50個以上城市發布了相關政策內容。政策的落點主要是保護租房者、維護租賃關系穩定。

　　住建部負責人也表示，預計到2020年，我國提供給租賃住房和共有產權住房的用地將占土地增量的30%。

　　除了政策的利好刺激外，有機構調研指出，在未來三四年內，中國長租公寓市場將迎來巨大發展機遇，機構管理的租賃房間數量的年均復合增長率將會達到40%至50%。

　　發展急需金融助力

　　在政策引導和市場力量的雙重作用下，房地產開發企業正在重新定位市場角色，積極通過資本市場布局，快速參與到多元住房供給體系中去。但對于房企而言，要想推動住房租賃領域的發展還是差點“錢”。

　　中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪表示，在租售并舉、鼓勵住房租賃市場發展、多主體參與等政策推出后，房地產市場發展迎來了新模式——既打破了房地產開發商對于房源的壟斷，讓一些非房企能夠參與到對房源的整合，同時，存量房也能夠有效參與到租賃市場中。而且，通過發展長租房等租賃住房模式，還可以形成穩定長效的市場化的產品，通過長期培育，逐步影響租房消費人群的消費觀念，擴大租房人群。

　　在此背景下，房企的參與積極性高漲，尤其是針對長租公寓這片萬億級藍海。近年來，萬科、龍湖、旭輝、遠洋、保利等行業龍頭開發商紛紛以自建團隊或合作的方式進入到了該領域。不過，即便是這些行業巨頭，面對長租市場投入大、周期長、利潤薄的特性，也在盡可能地想辦法獲取融資上的支撐。不久前，保利、碧桂園、旭輝等多家房企先后發行了多筆租賃住房REITs，其中碧桂園的租賃住房REITs總規模高達100億元。

　　而縱觀全行業，近年來，REITs產品的規模正在加速增長。華泰證券研報顯示，截至今年2月7日，交易所已掛牌發行的類REITs證券化產品數量為29只，總發行規模已達643億元。僅去年前10個月成功發行的商業房地產資產證券化產品在數量以及規模上就已經超過前3年的總和。

　　REITs即房地產信托投資基金，是房地產證券化的重要手段。中信證券研究認為，未來，資產證券化將在房地產融資行為中扮演越來越重要的角色。此外，一些民間的擔保類公司、地方AMC公司、財富中心、供應鏈金融、保理等較為靈活的融資渠道也存在合作的空間。

　　但相比于租賃證券化產品的快速發展，由于此前監管部門對于房地產融資政策的不斷收緊，A股房企在租賃住房領域的直接融資行為仍是空白。100多家滬深上市房企當下只能“繞道”獲取租賃住房的融資支持，這在一定程度上延緩了他們推進租賃住房發展的速度。

　　實際上，在“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的精神指引下，資本市場正逐步加強對自持、租賃等方面的保障力度，這從租賃證券化產品的快速發展狀勢也可以看出端倪。而有消息人士稱，近期證監會、交易所也都在加強研究相關政策。“目前拓寬租賃地產的融資通道已成為相關部門的工作重點，A股市場作為上市房企重要的直接融資渠道，未來有望得到充分利用”。

　　值得注意的是，當下已經有A股房企開始嘗試在滬深市場上進行自持住房項目的融資。

　　3月16日，宋都股份發布公告稱，擬非公開發行不超過2.68億股，募集資金總額不超過10億元，用于杭州大江東相賢府和杭州富陽麓宸府項目的自持部分。項目建成后，合計增加自持住宅面積約為4.4萬平方米，將迅速選擇合適的方式投入到杭州的住房供應市場中。（王崢 張達）

　　轉自：中國商報