你想啊，中國改革開放的市場紅利，經濟高速增長的欣欣向榮，房地產行業長達20年的牛市，這些輝煌基本都是前輩們趕上了，00后一進入職場，就只能望著高高的房價興嘆了，這時候別人再叫你一聲“后浪”，你會只想說，“我浪的起來么我”…………

不過00后們也先別急，近日，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下簡稱《試點通知》)，REITs作為被市場期望多年的產品，終于有望被推出;借助這一產品，即使是剛剛步入職場的00后們，也依然有機會投資房地產項目，體會一把當房東的感覺。

01通俗點，到底什么是REITs?

首先，什么是不動產投資信托基金(REITs)呢?

簡單說，REITs就是把能穩定產生現金流的不動產，直接轉化為資本市場上的證券資產的一種投資產品。

舉個例子，小王和同事湊錢買了一個商鋪，商鋪每月出租能收租金1000塊;

所以，這是一個每年能產生12000塊(每月1000塊)現金流的不動產資產;

但是小王自己還有房貸，家里孩子要上學，急需用一筆錢，于是就有人建議他用這個商鋪做一個商業地產的REITs，并設計如下：

把每年的租金12000塊作為這個REITs產品的回報，并認為每年5%的回報投資人就會愿意購買;

于是這個REITs的定價就是12000/5%=24萬，再把整個資產拆分成一定份數銷售給市場上的投資者，并每年支付5%即1.2萬元(商鋪租金)。

市場上的投資者買了一個5%利息的類信托產品，而小王拿到了24萬的資金可以支配....

這樣，小王就實現了在不實際出售(需要名義出售給資產管理公司，但到期后往往可以回購)商鋪的情況下，融資24萬塊現金，實現了固定資產的盤活……

對于普通投資者來說，拿出巨額資本去購買商鋪是非常困難的，但是他們完全有能力在資本市場購買一定的REITs份額，一旦該計劃投資的商鋪出現價格增長，就可以和實際購買商鋪的投資人一樣，享受到溢價的好處;相反，如果商鋪由于各種原因出現價格的下跌，由于只是購買了一部分的份額，也不會出現血本無歸的風險。

同樣，對于購買地產的企業來說，好處也是顯而易見的。一方面REITs可以增加企業的融資渠道，實現資金快速回收;另一方面企業也可以通過REITs實現輕資產運營。

再舉個例子，比如某企業修了一個物流中心，每年租金可以收120萬，該企業想要實現資金的快速回籠來開發新項目，還想有一些現金流，就可以把中心出售給資產管理公司做成REITs產品，假設該產品利息也是5%，于是企業就可以馬上實現2000萬的現金回籠。與此同時，這個企業在實際運營中還可能以每年140萬的價格把物流中心租出去，實現20萬的差價利潤，多出一份穩定的現金流。

因此，地產企業借助REITs產品，可以迅速實現輕資產運營。

02已是投資房地產的主流方式

與很多金融工具相同，REITs這個工具也誕生于美國。上世紀60年代，美國第一家房地產投資信托基金上市，讓美國民眾更容易享有土地增值的收益，由此開啟了REITs上市之路。但是，歷史的巧合讓新出生的REITs就遭遇當頭棒喝，1962年股市嚴重暴跌，導致正赴上市的25只REITs胎死腹中。

但REITs并沒有銷聲匿跡，此后很多年，其規模膨脹了很多倍，從87億美元飆升到1381億美元。2004年美國監管當局修改了房地產投資信托基金投資法案，允許外國投資者投資REITs，市場活躍度一下子大大提升。目前美國REITs的種類和項目繁多，光市值百億以上的REITs，就有幾十家。其中，零售商業+住宅公寓的房屋持有經營類是主流，此外還有時髦的養老醫療類REITs，辦公/酒店/工業/倉儲/通訊基站/林地類REITs等等。

REITs公司在購置一塊物業后，會出租這些場地，并收取物業租金，這些收入的絕大部分會分紅給股東，也就是REITs持有者們。目前，境外REITs投資人收益普遍在6%到7%左右。其中商業地產是REITs運行較多的領域，購物中心、社區零售等租金回報率都比較高，

REITs在美國能夠大行其道是有其內在原因的：首先就是門檻低，普通人想要購置商業地產、基建、環保類物業，價格高昂，而且需要較高的交易成本。使用REITs資金門檻低，買入方便;其次就是現金流好，每年都可以收到一定的租金回報，REITs每年稅后收入，絕大部分要作為利潤分配給投資者，比如稅后收入的90%;最后就是流動性較高，如果是自己持有的物業，售出需要掛牌，等待交易，簽訂各種協議過戶等環節，時間周期很長，相比而言，REITs交易很方便。

因為以上種種優點，REITs已經是美國投資房地產的主流方式之一。據統計，美國REITs總市值已高達1.3萬億美元，且年復合增長率跑贏資本市場很多指數。

除美國外，世界上38個國家與地區已成功發行REITs產品。在亞洲，日本是亞洲最大的REITs市場，目前總市值約1375億美元，因此，可以認為未來中國的REITs規模也會非常驚人。

03REITs+新基建=確定性高

很多人看到這兒，一定會大呼：“太好了!我現在就打算把REITs放到我的資產配置包里了!”

先別急。因為在《試點通知》里，有關REITs的投資范圍中，特意排除了住宅和商業地產兩類基礎資產。房住不炒的戰略定性很足，這也被稱為我國推出的REITs和國外REITs最大的區別。

“謝謝，那我先告辭了。”

這位少俠請止步!盡管目前我國要發行的REITs里沒有住宅和商業地產兩大殺器，卻包含了鐵路、物流倉儲、IDC數據中心等基建類項目，因此也可以稱為新基建REITs。

我們知道，“基建”一直是刺激經濟的一個主要藥方。

但在過去的2019年，基建全年增速低于預期。年初的時候，大家樂觀預期增速為8-10%，最終全年僅3.8%。更別提再往前，基建的增速基本都是維持20%左右的高位。因此，在新冠疫情對經濟造成沖擊的今天，“新基建”將是未來一段時間確定性最高的底層項目。

同時，可能還會有人有這樣的疑問：

比如說一條高速公路，本來項目團隊為了收回投入，并且獲得更多的利潤，才去努力運營。現在，通過REITs的方式，把所有權賣給了投資人，自己拿到了錢退出。那原有運營團隊變成給REITs打工的了，還會全力運營項目嗎?如何保障收益?

別擔心，監管層已經想到了這點：《試點通知》規定，原始權益人要以戰略配售的方式持有不低于20%的份額，鎖定期不少于5年。從根本上保障了運營團隊與基金持有人利益的一致性。

那么普通投資者如何能夠買到“新基建REITs”呢?

其實眾多基金公司已經摩拳擦掌了，根據公開報道，多家頭部基金公司已在內部研究公募REITs產品，并表態積極參與基礎設施公募REITs試點。

按照要求，原始權益人至少保留20%，網下發售包括證券公司、基金管理公司、信托公司、保險公司、銀行理財子公司、社保基金等等至少要占比64%，留給公眾投資者的份額大約有16%。

根據國外經驗，REITs產品對長線資金來說較有吸引力。比如教育基金、養老基金、保險基金這種時間很長，要求現金流及長期收益穩定的資金，應該會很喜歡REITs這類資產。

而留給散戶的16%份額，雖然份額不是很多，但也會給一部分敢于嘗試新鮮事物的投資者一個合理配置資產的機會，成為在理財、另類資產投資等方式之外的一種補充。且在資產荒的背景下，第一批推出的REITs項目將是已有竣工項目里比較優質的，風險收益比會比較好。

在未來很長一段時間里，發展新基建將成為國家的主要戰略，將以信息網絡為基礎，涵蓋5G、云計算、數據中心等眾多深科技，助力產業轉型升級、帶動就業增長，經濟高質量發展。在疫情逐漸穩定的大環境下，新基建將成為經濟回歸正常秩序的一個重要推動力。

由此，將新基建以及后續可能開放的住宅、商業地產類REITs納入到資產配置的籃子中，將成為參與新經濟的一條終南捷徑，同時，也給年輕人一個低門檻參與房地產投資的機遇。

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