11月29日，北京、杭州、武漢、無錫四城同啟土拍。一天之內，有城市現觸頂成交、有城市央國企底價包攬、還有城市地塊黯然流拍。土拍市場的溫度雖不盡相同，但這些城市有一個共同特點：已是今年第四或第五次供地。

　　去年2月份，“兩集中”供地成為我國土拍市場的新名詞。新規之下，22個試點城市采取集中發布出讓公告、集中組織出讓活動、全年3批次競拍的模式，零散出讓的“涓涓細流”變成集中出讓的“放量供地”，土拍新時代自此開啟。

　　新規實施一年多以來，我國土拍市場的“高溢價”得到平抑、房企拿地也更加透明有序，曾經高熱的土地市場明顯降溫，助力實現“穩地價”政策預期。

　　而隨著房地產進入階段性下行周期，寒意也傳遞到了土拍市場，民企拿地意愿下降、央國企及城投公司兜底、流拍率上升已成為常態。適時適度調整集中供地模式，正成為許多城市的共同動作，上述四地便是如此。

　　業內觀點認為，未來集中供地模式可能會發生兩方面改變，一是增加集中供地的批次，今年很多城市經開始采取此番措施，后續可能還會有更多城市加入。此外，部分城市已經不太適合放在集中供地名單中。

　　土拍市場兩年巨變

　　自土地出讓步入市場化階段以來，我國土地拍賣制度經歷了多次變遷。

　　在“兩集中”供地政策出臺以前，各地土拍多以常態化供地、多次少量的零散供地為主，土地市場圍標、搶地亂象頻發，“地王”也層出不窮。 各大房企為沖刺銷售規模，不惜動用高杠桿四處搶地，流動性風險悄然提升。

　　為平抑土地市場熱度、提高土拍的透明度、保障充足土地供應，“兩集中”供地政策于去年2月份出臺，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州等22個城市參與試點，徐州、西安、南昌、東莞等地也主動加入。

　　新政作用下，房企的投資拿地節奏發生巨變，有資金實力強的房企自覺機會來臨，也有部分區域性房企苦于競爭激烈，公開呼吁地價要“控一控”。總體而言，因2021上半年房企銷售高熱、補倉愿望強烈，土拍市場熱度并未下降。

　　2021下半年，轉折點來臨，隨著“三道紅線”、“貸款集中度管理”等政策漸次出臺，房企高杠桿擴張的模式受到限制，房地產也步入下行周期。因樓市銷售低迷、房企回款惡化、現金流壓力提升，土地市場驟然降溫，寒意持續至今。

　　據東吳證券(601555)統計，2022年第三批次集中供地中，16個城市整體流拍撤牌率為11.3%，底價成交占比達76%，均較第二批次供地下滑。10月份，南昌第三批集中供地開拍，共掛出22宗涉宅用地，其中12宗地塊因無人出價流拍，流拍率高達55%。

　　底價成交、溢價走低、城投拖底、民營缺席，已成為土拍的新常態。

　　克而瑞數據顯示，截至2022年三季度末，城投公司拿地數量超過1300幅，占比41%；拿地金額超過1萬億元，占比30%。特別從2022年10月的集中供地情況看，如蘇州、濟南、南京等城市的城投公司拿地比例高達80%以上。

　　當下，雖然房地產利好政策頻出，但民營房企的資金困境還未根本緩解，疊加集中供地對資金實力的要求，很多民企已經許久未現身土拍市場。

　　東吳證券表示，集中供地背景下大量土地集中上市，對房企的資金實力提出了更高的要求；在房企資金鏈緊張的行業下行周期中，土地市場短期迅速降溫，進而影響地方政府財政；熱點城市、優質板塊與冷門城市、欠優質板塊的分化也在加劇。

　　回望這一年多時間，集中供地的階段性任務已經完成，2022年第一輪土拍22城平均溢價率為4.4%，第二輪集中土拍的整體溢價率為3.53%，第三輪平均溢價率為2.78%，平抑熱點城市土地高溢價的政策效果已經達成。

　　而隨著行業步入降溫周期，對集中供地模式進行優化調整，已是多地共識。

　　克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春認為，從某種意義上看，集中供地的出臺是為了防止土地市場過熱。但是出臺之后，整個房地產市場出現了較大變化，部分企業的資金鏈趨緊，從而導致后續集中供地政策越來越寬松，市場的效果也持續不佳。

　　東吳證券表示，市場下行時，集中供地會進一步加劇土地流拍。此外，在民企開發商資金鏈緊張的背景下，地方城投托底拿地越發普遍，但也滋生了一系列問題，如項目開工慢、入市節奏緩、債務風險上升等。調整集中供地政策有必要，有利于行業恢復常態。

　　多地靈活調整供地

　　因土拍市場低溫，多地在完成今年的供地計劃上，都面臨一定壓力。

　　中指院數據顯示，截至2022年11月24日，根據22個重點城市各自于今年上半年發布的市本級2022年全年供地計劃，22城計劃供應商品住宅用地12875公頃，實際供應土地面積7135公頃，供地計劃完成率僅55%。

　　為抓緊完成年度任務，多個城市推出了第四批供地、甚至第五次供地計劃。其中，無錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個城市步入第四輪供地周期，南京等地進入第五輪，武漢更是將達到六個批次。

　　作為試點城市之一，日前長沙率先發布通知稱，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介，成為我國第一個公開取消集中供地的城市。武漢也宣布，在9月、10月、11月繼續安排3個批次供地。

　　引發更大關注的是南昌。十月末，江西省住建廳發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》，提出將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。

　　中指研究院認為，當初施行兩集中政策的本意，是要控制“地王”頻出，給行業降溫。現在看來，開發商拿地逐漸變得更加理性，土地市場也確實是沒有了“地王”。隨著南昌、武漢等城市退出，去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。

　　11月29日，多地開啟“加批次”的土地競拍。其中，武漢第四批次土拍順利完成，合計供應7宗涉宅用地，96號地塊因無企業競價而流拍，97號地塊于昨日官宣延期至12月20日競拍，剩余5宗地塊均底價成交，合計攬金35億元。

　　同日，杭州第四批次集中供地正式出讓，8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號，成交總金額98.9億。至此，杭州2022年集中供地已全部結束，全年土地出讓金達到約1914億元，同比2021年有所回落，但相較其他城市仍有韌性。

　　北京第四批供地也于29日收官，6宗地塊全部成交，成交總金額135.2億元，3宗地塊含現房銷售面積達到觸頂。其中朝陽平房鄉PF44、PF45兩宗地塊報名熱度最高，PF44號地塊吸引10家企業主體報名參與，最終由保利+建工搖號拿到。

　　中指研究院認為，北京四批次土拍熱度超出預期，主要因全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等地市場熱度尚好，是房企為數不多的投資選擇。其二，今年四批次以前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年減少近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在四批次有所斬獲。此外，北京很多城投類企業均具備操盤開發能力，與其他城市托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上新臺階。

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