中新網(wǎng)3月21日電 3月，正是上市公司密集發(fā)布年報(bào)，并向投資者展望未來(lái)之時(shí)。

　　但在交出意料之中的那份靚麗無(wú)比的2013年年度業(yè)績(jī)報(bào)告之際，大部分房企卻不約而同地調(diào)低了2014年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)期目標(biāo)，而這一決定，則是在這些公司擁有著充足的可銷售物業(yè)資源的大背景下做出的。

　　至少?gòu)臉I(yè)績(jī)目標(biāo)數(shù)字來(lái)看，這些房企對(duì)在今年“高周轉(zhuǎn)”、“快速去化”等策略的執(zhí)行前景并不樂(lè)觀。

　　品牌房企調(diào)低預(yù)期

　　3月6日發(fā)布年報(bào)的萬(wàn)科，便率先調(diào)低了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的預(yù)期。對(duì)于自己2014年的全年銷售目標(biāo)，萬(wàn)科非常保守地定在了2000億元，對(duì)比于2013年全年1709億元的銷售總金額，這一銷售目標(biāo)僅增長(zhǎng)約17%，速度明顯放緩。在2013年，萬(wàn)科總銷售金額的同比增長(zhǎng)速度為21%。

　　隔天公布業(yè)績(jī)的招商地產(chǎn)，也極為低調(diào)地將2014年目標(biāo)定在了500億，只比2013年實(shí)際銷售金額432億增長(zhǎng)不足16%。

　　在2013年實(shí)現(xiàn)了銷售金額123%增長(zhǎng)的碧桂園，也將2014年預(yù)期銷售目標(biāo)定在了1280億元，僅相較2013年實(shí)際銷售額增長(zhǎng)20%。

　　而中海，則更是一如既往的低調(diào)，其提出的1400億港幣的銷售目標(biāo)幾乎與2013年實(shí)際業(yè)績(jī)持平，增幅只有1%強(qiáng)。

　　其他已發(fā)布年報(bào)，或者是通過(guò)其它途徑公布了2014年銷售目標(biāo)的企業(yè)，也幾乎都不約而同地調(diào)低了增長(zhǎng)預(yù)期。如恒大地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等，也均將目標(biāo)增速放在了低于20%的區(qū)間。

　　而繼續(xù)保持樂(lè)觀預(yù)期，宣稱要保持高速增長(zhǎng)的企業(yè)，到目前為止也只有綠地、佳兆業(yè)等相對(duì)少數(shù)的幾家。

　　房企集體看淡市場(chǎng)。但投資機(jī)構(gòu)對(duì)大部分房企今年的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)卻要大大高于它們自己定下的目標(biāo)，這部分原因，還是因?yàn)檠芯繖C(jī)構(gòu)依舊以2013年的一些標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量房企的發(fā)展?fàn)顩r。而房企存貨總量及過(guò)往銷售率數(shù)據(jù)，則是這些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)數(shù)字的主要衡量指標(biāo)。

　　對(duì)于萬(wàn)科，瑞銀就發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)其今年的銷售額約在2150億元左右，比萬(wàn)科自己定的目標(biāo)多出150億；而瑞銀給碧桂園的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)更是達(dá)1625億元，遠(yuǎn)高于企業(yè)自己定下的銷售目標(biāo)。對(duì)于中海、招商、遠(yuǎn)洋等企業(yè)，瑞銀等投資機(jī)構(gòu)給出的預(yù)測(cè)均與企業(yè)自定的目標(biāo)有較大出入。

　　有行業(yè)分析人士認(rèn)為，盡管大部分房企歷來(lái)傾向于保守公布年度銷售目標(biāo)，以希望在年底較易達(dá)成“順利完成既定目標(biāo)”的結(jié)果，但類似今年這樣投資機(jī)構(gòu)與企業(yè)預(yù)期目標(biāo)差距較大的情況也較少出現(xiàn)。

　　尤其在香港市場(chǎng)，房企一般也不敢將預(yù)期目標(biāo)設(shè)置的太低，因?yàn)檫@很有可能帶來(lái)資本市場(chǎng)對(duì)企業(yè)信心的喪失。

　　事實(shí)上，資本市場(chǎng)對(duì)房企調(diào)低業(yè)績(jī)預(yù)期的懲罰已經(jīng)開(kāi)始。在3月12日公布業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)及2014年展望之后，碧桂園的市值在兩天之內(nèi)跌去近20%。主要原因就在于資本市場(chǎng)認(rèn)為碧桂園2014年銷售目標(biāo)太低，進(jìn)而質(zhì)疑碧桂園模式的可持續(xù)性問(wèn)題。

　　不過(guò)，仔細(xì)研讀投資機(jī)構(gòu)對(duì)房企的分析及預(yù)測(cè)報(bào)告可發(fā)現(xiàn)，其對(duì)房企業(yè)績(jī)的預(yù)期主要建立在可售貨值及銷售率這兩個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。而對(duì)2014年銷售率數(shù)據(jù)的判斷，或許是房企和投資機(jī)構(gòu)分歧的主要原因。

　　“去存貨”搶占周期先機(jī)

　　以瑞銀對(duì)中海2014年業(yè)績(jī)的預(yù)測(cè)為例。

　　在2013年初，數(shù)據(jù)顯示中海地產(chǎn)全年可售貨值約在1600億港元左右，而最終中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了1385億港元的銷售額，銷售率(去化率)高達(dá)86.65%。

　　瑞銀以中海地產(chǎn)2013年的銷售率數(shù)據(jù)，加上今年預(yù)計(jì)約2200億的可售貨值，加之折算之后，給出中海地產(chǎn)2014年的預(yù)計(jì)銷售額可能超過(guò)1900億港幣，遠(yuǎn)超中海自己定下的1400億港幣的銷售目標(biāo)。

　　問(wèn)題是，2014年中海還能達(dá)到如此之高的銷售率嗎？至少?gòu)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，并不樂(lè)觀。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國(guó)商品房銷售額達(dá)7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%。

　　一季度將近結(jié)束，樓市已明顯出現(xiàn)上漲乏力。截至3月中旬，公布今年2月銷售業(yè)績(jī)的25家上市房企中，銷售業(yè)績(jī)總額環(huán)比下滑四成。

　　在整體市場(chǎng)呈下降趨勢(shì)的情況下，過(guò)去兩年房地產(chǎn)行業(yè)流行的“高周轉(zhuǎn)”、“快速去化”策略面臨著極大的挑戰(zhàn)，至少，能做到中海2013年超高去化率的企業(yè)將少之又少。

　　尤其在過(guò)去幾年追求快速拿地所帶來(lái)的存貨量偏高，也給房企帶來(lái)了極大的考驗(yàn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年末全國(guó)商品房待售面積達(dá)49295萬(wàn)平方米。2012及2013年全國(guó)住宅待售面積增幅逼近40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅的銷售增速。

　　碧桂園便因此成為此輪資本市場(chǎng)質(zhì)疑的主要對(duì)象，高達(dá)2500億的可售貨值在市場(chǎng)良好的環(huán)境下是業(yè)績(jī)的來(lái)源，但在市場(chǎng)低迷時(shí)卻反而成為沉重的包袱。

　　盡管也曾是“高周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略的優(yōu)異執(zhí)行者，并因此在2013年創(chuàng)下了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度的歷史新高，但碧桂園主要布局二三線城市的戰(zhàn)略，以及二三線城市并不樂(lè)觀的市場(chǎng)前景，也引發(fā)投資者有關(guān)碧桂園模式是否可持續(xù)的思考，2014年銷售目標(biāo)的“低標(biāo)準(zhǔn)”更由此成為導(dǎo)火索，帶來(lái)股價(jià)的災(zāi)難性表現(xiàn)。

　　在市場(chǎng)低迷期，仍能將“高周轉(zhuǎn)”、“快速去化”策略良好執(zhí)行的企業(yè)將有很大機(jī)會(huì)贏得周期性的發(fā)展良機(jī)。

　　“今年在土地市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)明顯小了，只能說(shuō)明有些房企沒(méi)錢了�！敝泻５禺a(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民在3月13日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，2月21日，中海在廣州接連斬獲荔灣區(qū)三幅優(yōu)質(zhì)地塊，超高去化率所帶來(lái)的現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)在此得到充分體現(xiàn)。（中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道）