陳哲

一家連續四年處于資金鏈斷裂邊緣的房企，憑借十多家銀行信貸和民間借貸維系多時，卻在頃刻間宣告崩塌。

事件發生在浙江奉化。正當這個“水蜜桃之鄉”迎來桃花盛開之時，奉化市政府宣布，當地頭號開發商浙江興潤置業公司及其關聯公司（簡稱興潤系）資金鏈斷裂，其實際控制人沈財興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪，于3月11日被公安部門移送檢察機關。

本報調查發現，興潤系在當地政府主導的一個舊城改造項目開發過程中，長期處于“只出不進”狀態而無法實現資金回籠，導致了公司運營嚴重失衡。

據“興潤置業”應急處置小組成員、奉化市政府辦公室副主任陳光輝介紹，在此過程中，興潤系有著超過30億規模的短債長投，其中7億元民間借貸月息高達18%~36%。而其所在項目周邊地價下跌時，資金提供者回收貸款，加劇了興潤系資不抵債。

“沒想到一家房企出事，竟成了國際新聞。”當地官員如此感嘆。事實上，興潤系的倒下，或將成為三四線城市中小房企艱難處境的一個樣本。

一位銀行人士說，“中小型房企的資金來源極為復雜，某一個環節出現問題，就很容易引發多米諾效應。這類企業風險目前已經累積至高位。”他們在過去上行市場中依仗政商關系，成為一方諸侯，遂以高杠桿擴張。然而持續低迷的市場，正在將其中敞口迅速撕開。

“錢還不上了”

官方數據顯示，興潤置業目前總資產27億-30億元，總債務為35億元。債務包括銀行逾24億元，工程及材料款約4億元，已確認的民間借貸約7億元。總共涉及19家銀行機構。銀行貸款額度最大的建行涉及12億債權。而民間借貸的借款利息為年利率18%-36%不等，共牽涉98人，其中機關事業單位7人。

當地金融辦預計，2014年當地銀行會由于其新增19億不良資產，不良率升至5.27%，為全省最高。

一家股份制銀行寧波分行高管介紹，“銀行資金收緊是（興潤資金斷裂）很重要的背景，過去銀行可以借貸給本地的前十名開發商，后來只能借貸給前五名。當然下面分行支行可以向總行申訴，但總行說，你可以做貸款，但風險自擔。下面自然不敢承擔這個責任。”

然而，興潤系資金鏈問題由來已久。

一份來自當地銀行的材料顯示，“興潤集團系出現資金鏈緊繃情況已有4年，期間政府多次召集金融機構開會，要求所有銀行維持現有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，并拿出財政資金給予轉貸。”

一位銀行人士透露，興潤系的銀行貸款中，疑似假按揭2.4億元，涉及當地7家銀行。據介紹，所謂假按揭，即開發商以購房者名義獲得銀行按揭貸款，以迅速回籠資金。

值得注意的是，高成本的民間借貸，是興潤系的重要融資手段。據不完全統計，自2010年前后，興潤系涉及法律糾紛的民間借貸償還數就達到16起。一位接近沈財興人士說，“他為人比較爽氣，認識的人，都愿意把錢放到他項目里，有時候他可能并不需要，人家說放一點，他也大方答應。”

陳光輝說，“興潤置業最先出現問題,就是有債權人反映它還不上錢了。”

種種跡象表明，興潤系脆弱的資金鏈，在外力的支持下，在多年的輾轉騰挪中勉強維系，終于崩斷于一個特殊的節點。

浙江興潤置業有限公司雖為奉化最大房企，但項目均在本地。其建造開發了市區大部分的高檔住宅項目，品質多有口碑。其老板沈財興，象山人，在奉化干泥水匠起家，據稱為人低調隨和。開發房地產超過12年，事發前為奉化房地產協會會長。

興潤系旗下，包括房產開發和建筑施工兩類公司。除興潤置業外，還有奉化興潤茗都置業有限公司、浙江沈氏建設有限公司、浙江興潤陽光建設有限公司等。

到底是什么原因導致了興潤飽受資金困頓？

深陷舊改

過去四年中，興潤系主要在操作的樓盤包括長汀項目、桃源府邸項目和甬山新區項目。經濟觀察報(微博)記者調查發現，興潤系的資金鏈問題，主要引發自其公司參與的長汀村舊村改造。

據興潤置業提供的資料顯示，長汀項目位于奉化市錦屏街道長汀村中心地段，總用地面積152.13畝，總建筑面積40.38萬平方米，小區預計建造13幢33樓的高層住宅。

2007年開始，興潤置業介入長汀項目。在興潤的計劃中，該項目將于2012年4月開工，當年10月份開始首期銷售，“保守估計，一年內能夠達到70%-80%去化率，預計可回籠資金將達到7-8億元人民幣”，3年內全部交付。

6年多之后，這個項目宗地所在地，仍然是上千戶長汀村民的居所，人們生活如常。村委會的墻頭刷著紅色“拆”字，也因為飽經風雨而變得黯淡。

此間，按照相關協議，興潤置業除了支付土地款項外，還在長汀項目的南面，建造完工了數十幢安置建面達到15.82萬平方米的拆遷安置房。

據估算，這些安置房的工程造價約3000元/平方米（不含綠化等附屬設施）。以此計算，僅安置房的建造成本就達到了約4.7億元。

此外，政府在旁邊中山錦庭安排了約3萬平方的安置房，拆遷安置房總面積約19萬平方。“這個安置面積，已經足以實現村里的拆遷安置。”長汀村支部書記張善明說。

2012年年中，這些安置房基本就位，卻沒有開始分配。“主要是他（興潤）的一些問題，市里沒有給他解決，并且還欠著項目土方承包的錢，安置房分不下去。”張善民說。

只見投入，不見產出。“每天的利息可能就達50多萬元。”接近沈財興人士說，“就是財務成本就把興潤拖也拖死了。”

“錢緊貨慢，短貸長還，沈財興實際上是在闖禁區。”當地一位品牌開發商說。

“白衣騎士”

如此明確的風險，為什么興潤仍然能在過去幾年中，獲得銀行的支持？

本報多方調查發現，在某種程度上，無論是長汀項目還是桃源府邸項目上，興潤都飾演著白衣騎士的角色。

2003年，長汀村啟動了舊村改造項目。2004年5月，奉化市政府辦抄告單顯示，時任奉化市副市長沈仁華批示，同意掛牌出讓長汀村舊改地塊國有土地使用權。

按照政府規劃，該地塊面積20.37萬平方米，總建面26.93萬方，其中安置用房15.82萬平方米。在出讓掛牌時，起始價格為3.37億元，其中包括以實物形式抵充給長汀村的15.82萬方安置房折價總計2.37億元，和以貨幣形式支付的1億元。

與此同時，奉化國土局按照上述內容，發布了該地塊土地使用權掛牌出讓公告。當年6月份由寧波洛茲置業有限公司競拍獲得，實行邊開發邊拆遷安置。

然而，該地塊在未征收的前提下，由村集體用地登記為國有用地，并劃撥奉化土地儲備中心一事，遭到了部分村民們的抵制。村民經過在市、省和國務院的數年申請行政復議后，最終令浙江省政府撤銷了對上述地塊的直接劃撥。但村民圍繞拆遷的各類上訪起訴仍延綿至今。

此后，奉化方面以安置房土地劃撥、商品房土地掛牌出讓的方式，將長汀舊改土地推向市場。洛茲置業于2007年依照三年前市政府抄告單中的3.37億元價格，正式獲得了這幅土地的開發使用權。但此時，“洛茲出現了嚴重的資金問題，很快就退出了。”張善明說。

興潤置業接盤長汀項目詳細投入，目前尚不為局外人所知。但值得一提的是，2004政府抄告單對安置房的造價核算標準為1500元/平方米，只有興潤置業實際建造安置房成本的一半。

據當時施工方透露，“洛茲當時已經建造了580多套安置房，建造資金均由施工方墊付，沈財興進來后，才付掉的。”

是時，沈財興的興潤系開發的市中心大盤陽光水岸、陽光茗都等在當地倍受好評，銷售火爆，一舉奠定了奉化頭號房企的地位。

據知情人士透露，當時奉化市政府為了讓興潤系接盤，減免了其從洛茲置業手中過戶土地使用權所需繳納的部分相關稅費。

“2008年前后，由于拆遷并未實現有關部門當初承諾進度，政府為了補償興潤置業，以加快舊改推進，將用于商品房開發的土地容積率，由2007年掛牌出讓時的1.8，提高到3.99，總建面由原來的15萬平方米，達到40萬平方米。此后，政府還協調農發行對其完成了3億元的貸款。”上述知情人士稱。

2009年初至2012年5月，沈財興繼續按照與政府的協議，又新建近900套村民安置房。至此，15.82萬方安置房已經全部建成。

來自政府方面的支持，顯然沒有挽救這家公司。長汀地塊的拆遷由于種種原因仍然沒有推進。背負大量一年期銀行貸款和更短期限的民間借貸，沈財興發現興潤已深陷入了最終導致其資不抵債的泥沼。

此外，2010年，興潤置業在奉化市城西蕭王廟街道，以7852元/平方米的樓面地價拿下桃源府邸地塊，以建設高檔法式別墅群。“當時該區域被規劃為生態農業示范區，周邊幾乎沒有什么項目。”

“項目有很好的自然環境景觀，但當時正在調控的前夕，以那么高的樓板價拿地，實際上幫助政府在那個區域樹立了一個價格標桿。”一家本地開發商說。

更多的危機？

數年積累下的口碑，和來自地方上的種種支持，在市場急轉面前，顯得無比脆弱。

進入長汀項目和桃源府邸項目時，興潤系當時所處房地產市場一直強勁上升。

不過，在經過數年調控后，房價已經有所回落。比如長汀西側的香山美邸項目，均價從2011年的1.2萬元/平方米，逐步跌至目前的9000元/平方米。長汀村南側的中央花園項目的價位及變化幅度，均與香山美邸相當。按照當前周邊地價評估，這部分資產將會出現明顯的減值。

在交易量層面，“整個奉化市區只有50萬人口，每個月的新房成交量不足百套。再加上當地實體經濟過去幾年都沒有太大改觀，市場確實并不如意。”前述開發商介紹。

據寧波房產界人士預計，寧波六區住房存量及潛在供應量，足夠6、7年時間才能消化。今年寧波前五名大型房企將占據當地市場半數的銷售份額，80%的中小房企將為另一半份額激烈廝殺。

這類中小房企，在成為一方諸候之后，備受尊崇。但他們并無萬科、恒大等多次與地方政府博弈的經驗。這也是他們通過高利貸、信托、銀行貸款、工程墊款，等各種渠道籌資，為自身埋下地雷的深層因素。地方政府的擔保，從興潤樣本之中可以看到，起到了相當大的作用。

上述房企人士說，“土地整理，興建安置房，從法理而言均應由地方政府完成，整理為凈地后，交由市招掛拍。而在現實中，由于地方融資平臺的緊縮，政府引入企業資金進行非正常程序運作的情況普遍存在。”

市場的歸市場，政府的歸政府，然而在三四線城市，房企的準政府行為卻令其角色大為模糊，在債務危機來臨時，不知所措。即便如央企中冶，四年前強悍沖入毛地出讓的南京下關地王，政府拆遷至今未果。最終，中冶不堪巨量資金成本所累，黯然離場。其業績亦因此大受折損。

與擁有強勢資源的央企中冶相比，興潤無論在在規模和能量上都相去甚遠。在同樣的問題面前，其最終成為政府和銀行的棄子，自然不足為奇。

“奉化企業在整個浙江地區，算不上很激進的。包括興潤老板沈財興的風格，還算穩健。他有政府擔保，銀行支持，在較正常程序下爆發問題，這恰恰是最可怕的。”一位寧波本地銀行高管說。

國際評級機構惠譽認為，興潤違約事件，在行業中具有典型性，可以能出現更多的違約事件，但僅限于小規模公司。而另外一方面，內地房地產業已經呈現出兩極化的趨勢，中小城市供應過量，增速和利潤率明顯放緩。

惠譽認為，地方政府處理這類事件的方式，會對行業產生重大影響，銀行更青睞于大開發商，尤其非傳統行業的貸款方會意識到其中的巨大風險。

“更多的小開發商根本拿不到銀行貸款，大量的還是借助信托、基金，差的只能去借高利貸。”一位杭州地產基金人士說，“今年融資渠道有限的房企將迎來一個資金坎。他們今年5、6月份就會迎來一波信托的集中兌付期。如果錢緊局面持續，后續資金跟不上，更多小開發商會面臨資金鏈斷裂的危機。”

據統計，2012年以來共有15個信托計劃發生兌付危機事件。其中房產信托占據近半。比如2012年4月的吉林信托-長白山 11號南京聯強集合資金信托計劃、2012年8月的安信信托-浙江金磊房地產股權投資信托計劃、2013年4月的安信信托-溫州“泰宇花苑”項目開發貸款集合信托計劃等。

國元證券報告顯示，2014年信托到期量約5.3萬億元，同比增長超過50%，其中剛性兌付涉及最多的是規模高達9000億元的集合信托。“基礎設施與三、四線城市房地產或稱為風險高發行業。”中銀國際證券分析師程漫江說。■