2014年的下半場(chǎng)，樓市有如驚弓之鳥。當(dāng)多個(gè)城市取消限購(gòu)的消息接踵而至，一線城市在調(diào)控上的風(fēng)吹草動(dòng)，都被市場(chǎng)解讀為決定后市起伏的力量。

《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》日前調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，在上海農(nóng)業(yè)銀行被傳出執(zhí)行首套房貸款利率九五折后，北京的首套房貸款利率折扣也先從二手房開始落實(shí)。與此同時(shí)，今年以來(lái)，北京、廣州的高端項(xiàng)目限價(jià)政策，也在執(zhí)行過程中悄然松動(dòng)。

京二手房首套利率現(xiàn)折扣

本周二下午，北京東三環(huán)外某中介門店經(jīng)理小王站在一高檔小區(qū)門口，向其客戶總結(jié)剛看過的那套二手房的優(yōu)點(diǎn)：2010年的次新房，57平方米，總價(jià)235萬(wàn)元，與去年接近5萬(wàn)元/平方米的高點(diǎn)相比，4.1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)已十分“劃算”，加之業(yè)主急售，若付全款購(gòu)買還可以繼續(xù)砍價(jià)。

遺憾的是，無(wú)論如何說，他面前這位來(lái)實(shí)地看過三次房子的客戶仍在猶豫，要求總價(jià)降到230萬(wàn)元以下，否則難以下手。

意外的是，小王臨別時(shí)提起的首套房貸款優(yōu)惠，吸引了這位顧客的興趣：“農(nóng)行九五折，最低的是中信銀行9折，條件是要買10年保險(xiǎn)，一年1萬(wàn)元。”

這位供職于某上市公司的女客戶對(duì)在場(chǎng)的記者表示，這半年以來(lái)她一直在考察這一小區(qū)的二手房，認(rèn)為最近是一個(gè)買房的窗口期，遲遲沒有下決心是因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌。但她說，在她的理解里，信貸的松動(dòng)是未來(lái)房?jī)r(jià)止跌的一個(gè)信號(hào)。

隨后，記者從另一中介人士處得知，去年二手房成交火爆之時(shí)，首套房貸款利率最高是在基準(zhǔn)利率上上浮5%，而最近，北京二手房的銀行首套貸款利率政策“每天都不一樣”，多數(shù)銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率。據(jù)他透露，現(xiàn)在多數(shù)二手房成交都選擇在農(nóng)業(yè)銀行貸款，其次是工商銀行，原因是工商銀行雖然執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率，但放貸速度較快。

盡管二手房首套房貸款利率出現(xiàn)優(yōu)惠，新房貸款利率卻未見松動(dòng)。記者昨日下午在位于朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)的亞奧金茂悅項(xiàng)目走訪時(shí)得知，該項(xiàng)目五期產(chǎn)品下月入市，價(jià)格預(yù)計(jì)在5.2萬(wàn)元/平方米左右，銷售人員稱，目前該樓盤合作銀行對(duì)首套房的貸款利率仍以基準(zhǔn)利率為主。

如果說北京的首套房貸款利率折扣僅限于二手房，那么上海的變化則引人注目。據(jù)媒體公開報(bào)道，農(nóng)業(yè)銀行上海分行決定下個(gè)月開始，無(wú)論新房還是二手房，首套房商業(yè)貸款200萬(wàn)元以上的，均可獲得九五折優(yōu)惠。

一線城市的房貸松動(dòng)被業(yè)界解讀為樓市企穩(wěn)信號(hào)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰日前對(duì)本報(bào)記者分析，雖然央行和銀監(jiān)會(huì)分別在5月、6月表態(tài)支持首套房貸款，但商業(yè)銀行沒有任何實(shí)質(zhì)變化，房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊，是樓市持續(xù)調(diào)整的關(guān)鍵原因，在這種背景下，若有銀行從一線城市開始對(duì)首套房利率實(shí)行優(yōu)惠，必將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。

高端樓盤限價(jià)持續(xù)松動(dòng)

除了貸款利率外，一線城市對(duì)高端項(xiàng)目限價(jià)的政策變化，也頗受購(gòu)房者關(guān)注，今年以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目入市價(jià)格限制在執(zhí)行中松動(dòng)的消息，頻繁見諸報(bào)端。

近日，北京東四環(huán)朝陽(yáng)公園附近泛海國(guó)際二期宣布即將入市，該項(xiàng)目為泛海控股開發(fā)的高端住宅，包括高層、低密度住宅以及商業(yè)產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目售價(jià)可能在7萬(wàn)元~10萬(wàn)元/平方米之間，均價(jià)可能突破8萬(wàn)元/平方米。

目前，位于該項(xiàng)目附近、建筑年代為2007~2009年的泛海國(guó)際一期的二手房，售價(jià)在5.5萬(wàn)元/平方米~6.3萬(wàn)元/平方米左右。該項(xiàng)目銷售人員昨日對(duì)本報(bào)記者稱，項(xiàng)目具體入市時(shí)間和售價(jià)還要視北京市住建委批準(zhǔn)的時(shí)間和價(jià)格而定。

盡管如此，此類項(xiàng)目的入市步驟，也讓業(yè)內(nèi)看到了高端項(xiàng)目限價(jià)政策在執(zhí)行層面的松動(dòng)。記者隨后在北五環(huán)外一高端精裝項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)8月初入市，也順利拿到了5.5萬(wàn)元/平方米的預(yù)售證。

2013年，北京市住建委對(duì)新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)控采取“兩個(gè)不高于”政策，即業(yè)內(nèi)俗稱的“限價(jià)”，一是取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于周邊樓盤價(jià)格，二是取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于前一期的價(jià)格。去年年底，因?yàn)槿胧袃r(jià)格管控嚴(yán)格，一些高端項(xiàng)目無(wú)法按照預(yù)期價(jià)格取得預(yù)售許可證，無(wú)法入市。

進(jìn)入2014年，昔日北京單價(jià)地王項(xiàng)目保利海德公園6月順利拿證，建國(guó)門區(qū)域的中海·楓丹公館、通州臺(tái)湖區(qū)域的泰禾·拾景園及來(lái)廣營(yíng)區(qū)域的臻園高端項(xiàng)目也都順利入市。其中，一些項(xiàng)目部分房源售價(jià)超過5萬(wàn)元/平方米，打破了去年以來(lái)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的北京4萬(wàn)元預(yù)售限價(jià)令的紅線。

限價(jià)松動(dòng)，從近期北京高端項(xiàng)目供應(yīng)量也可看出端倪。以7月14~7月20日這周為例，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)，該周北京共有8個(gè)項(xiàng)目集中入市，累計(jì)新增供應(yīng)1332套房源，環(huán)比之前一周增加了18%，其中，除兩個(gè)剛需項(xiàng)目外，其余6個(gè)均為中高端改善型樓盤。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，2014年上半年，北京樓盤預(yù)售均價(jià)高達(dá)3.12萬(wàn)元/平方米，預(yù)售均價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，入市的高端項(xiàng)目明顯增加。

不僅是北京，廣州的限價(jià)政策也出現(xiàn)了一些微妙變化。有市場(chǎng)消息稱，早在今年5月底，廣州郊區(qū)一些樓盤就稱接到國(guó)土部門的口頭通知，稱將取消限價(jià)；而市區(qū)部分原先難以取得網(wǎng)簽資格的樓盤也已經(jīng)不再受到限制。

限價(jià)的放開，預(yù)售證規(guī)定的報(bào)價(jià)上浮，是否意味著高端項(xiàng)目成交價(jià)格一路走高？對(duì)此，北京某別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者坦言，今年市場(chǎng)成交走低，及時(shí)政府對(duì)價(jià)格的限制趨松，開發(fā)商也不敢漲價(jià)，北京等一線城市與其他城市一樣，面臨的最大問題是信貸政策緊縮、客戶觀望帶來(lái)的成交壓力，在需求不旺的現(xiàn)實(shí)下，限價(jià)即便放開也無(wú)濟(jì)于事。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，開發(fā)商即便能申請(qǐng)到較高的預(yù)售價(jià)格，但購(gòu)房者不埋單，無(wú)法形成實(shí)際成交，再高的價(jià)格也是空中樓閣。