恩瑞

印山資產(chǎn)&慧拍數(shù)字科技創(chuàng)始人

在本次活動中印山資產(chǎn)&慧拍數(shù)字科技創(chuàng)始人恩瑞以《產(chǎn)業(yè)加持特殊資產(chǎn)投資》為主題,結(jié)合印山多年實踐對存量資產(chǎn)投資與盤活的專業(yè)見解進行分享,主題分享整理如下:

特殊資產(chǎn)是“價值洼地”的焦點,2024年全國法拍成交折價率77%,法拍商業(yè)成交折價率69%,法拍工業(yè)成交折價率73%,在房地產(chǎn)由增量開發(fā)向存量資產(chǎn)做轉(zhuǎn)移的過程中,按照地產(chǎn)增量市場的經(jīng)驗主義與慣性思維,在存量資產(chǎn)價值重塑中容易陷入困境,主要存在的慣性思維誤區(qū)有以下三大點:

慣性1:資產(chǎn)定價的慣性思維造成負循環(huán)

目前存量資產(chǎn)價值評估多參考成本法或市場比較法。成本法參考初始資產(chǎn)建造成本數(shù)據(jù),無法還原資產(chǎn)的合理市場價值;市場比較法參考類似資產(chǎn)歷史交易的數(shù)據(jù),在“去庫存”周期忽視資產(chǎn)的特性價值,習慣性向下設(shè)置價格“安全”空間,容易造成資產(chǎn)持續(xù)依靠低價處置的負向循環(huán)。

應(yīng)對建議:以收益反算法最大化還原資產(chǎn)的合理價值,但在具體實操中商辦類和工業(yè)類資產(chǎn)對功能定位及經(jīng)營管理能力有門檻要求,突破難點需要強化資產(chǎn)推薦,擴大投資方對接數(shù)量以及提升前置溝通深度,而目前在較大的變現(xiàn)壓力下,往往習慣性通過明顯的價格折損完成處置。

慣性2:資產(chǎn)盤活太依賴歷史經(jīng)營難有空間

大部分存量資產(chǎn)盤活存在“非標準化”的特殊性,一味依賴于“資產(chǎn)現(xiàn)狀”和“歷史經(jīng)營方向”,只能實現(xiàn)簡單的“轉(zhuǎn)手出租”,價值提升空間受限。

應(yīng)對建議:較大程度的資產(chǎn)價值再造,需要突破產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主體兩大難點,在產(chǎn)業(yè)投資上需要廣泛引入符合條件的產(chǎn)業(yè)投資人,基于長期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求進行投資,而非一般性的財務(wù)投資人基于短期投資回報而投資;在產(chǎn)業(yè)經(jīng)營上需要廣泛引入符合需求的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主體 ,而非一般性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)手出租的“二房東”。

慣性3:資產(chǎn)推薦跳不出傳統(tǒng)思維難以破圈

特殊資產(chǎn)項目信息多停留在銀行、資管公司、出險企業(yè)等主體內(nèi)部,主要通過小范圍的內(nèi)部引薦、線下固定渠道對接來進行信息傳遞,效率較低,很難形成廣泛破圈的推介效果。社會資本較多的存量項目推薦聚焦于明顯的“低價撿漏”優(yōu)勢,吸引內(nèi)生的社會資本參與,造成傳統(tǒng)的“二房東”模式居多,很難挖掘資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展價值、長期經(jīng)營價值。

應(yīng)對建議:在產(chǎn)業(yè)推薦上需要打破本土圈層和熟人圈層,以及撿漏為目的的社會資本,擁抱更廣泛的產(chǎn)業(yè)資本和投資主體。

總的來說,存量資產(chǎn)的第二曲線需要從“價值撿漏”向“價值共創(chuàng)”進行轉(zhuǎn)移,產(chǎn)業(yè)加持是跳出資產(chǎn)價值洼地的密鑰,具體可以參考印山實踐的兩個案例。

案例1:重慶市合川三幢工業(yè)廠房及樓宇

標的工業(yè)屬性,總建筑面積2萬余㎡,資產(chǎn)絕大部分已簽長期租賃,為某環(huán)保科技公司研發(fā)及生產(chǎn)使用,因業(yè)主方債務(wù)違約無其他可執(zhí)行財產(chǎn),對該標的進行司法拍賣;我們的服務(wù)方案為針對標的進行全國化推薦,最終引入深圳某產(chǎn)業(yè)投資基金拍得該標的,并促成其對于現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營主體完成股權(quán)投資,后續(xù)持續(xù)引入產(chǎn)業(yè)發(fā)生所需各配套資源,促進產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

案例2:重慶市大足區(qū)某物流園區(qū)

標的已建成約5.5萬㎡專業(yè)市場,且成熟經(jīng)營狀態(tài),屬當?shù)刂攸c打造的物流產(chǎn)業(yè)核心項目之一,定位為當?shù)匦∥褰稹⑵ε浼⑥r(nóng)副產(chǎn)品物流倉儲配送基地,約90畝空置土地及未辦證倉庫;項目原業(yè)主方總負債約3億,涉及較為復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系,處置過程影響項目形象及產(chǎn)業(yè)發(fā)展;我們的服務(wù)方案為:①引入產(chǎn)業(yè)投資方,在府院聯(lián)動支持下,快速推進司法執(zhí)行程序;②將物流園分零出售給園區(qū)租戶,引入專業(yè)的物流園經(jīng)營主體,統(tǒng)籌管理物流園整體經(jīng)營與形象;③就后續(xù)土地規(guī)劃進行定位調(diào)整,結(jié)合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及發(fā)展需求,進行統(tǒng)籌性的產(chǎn)業(yè)招商,并銜接各類產(chǎn)業(yè)投資基金及配套服務(wù)資源方。

從以上案例可以總結(jié)出,特殊資產(chǎn)價值重塑的破局關(guān)鍵為:

1. 以產(chǎn)業(yè)方的視角重塑資產(chǎn)價值與價格的平衡。

2. 產(chǎn)業(yè)方資源引入要跳出地域化,著眼于全國化甚至全球化。

3. 深度鏈接產(chǎn)業(yè)合作方核心要素:流量、圈層、資金。

在特殊資產(chǎn)價值重塑上,印山還做了以下實踐:

實踐1:流量破圈,直播+短視頻雙流量陣地,充分把握新媒體勢能。

印山資產(chǎn)全網(wǎng)矩陣粉絲800萬+,2024年總流量25億,年線索量8萬條,總賬號量70+,粉絲10萬以上賬號20+,實現(xiàn)項目信息24小時可觸網(wǎng),48小時信息傳播量10萬+。

實踐2:圈層構(gòu)建,慧拍數(shù)字科技鏈接全國化資源要素同頻共振。

累計舉辦近30場線下交流活動,幫助1500多位同仁深入接觸特殊資產(chǎn)領(lǐng)域,鏈接了來自于全國各城市、各行業(yè)的資深人士,包括律師、銀行、金融、政府、建筑工程等。

實踐3:資源整合,基石基金領(lǐng)投,協(xié)同全國化基金一致性跟投。

成立印山基石基金,作為存量資產(chǎn)領(lǐng)域賦能型投資基金,洞察并結(jié)合投資傾向,整合全國化資源進行一致性投資。

企業(yè)鏈接:

印山資產(chǎn)成立于2020年,是在國家倡導(dǎo)金融風險出清、債務(wù)問題化解、存量資產(chǎn)盤活的新時代背景下應(yīng)運而生的特殊資產(chǎn)交易服務(wù)全國化平臺,旨在讓更多人享受到專業(yè)的特殊資產(chǎn)交易服務(wù)。

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