李曉在北京一家主打豪宅產(chǎn)品的地產(chǎn)公司工作。他最近注意到，高端住宅圈里的設(shè)計人才，變得更加搶手了。

　　“現(xiàn)在的研發(fā)設(shè)計人才特吃香，被到處挖角。”李曉回憶，有些門對門的高端項目會互相挖人。原因在于，今年做高端產(chǎn)品的房企太多了，沒那么多設(shè)計人員去支撐項目發(fā)展需求。一位知名設(shè)計師，被多個高端項目請求，挨個做設(shè)計。

　　今年，北京市的豪宅項目將蜂擁上市，他們需要去拼搶相比之下少得可憐的購房者。操盤手們都在絞盡腦汁去提升自家樓盤的吸引力。

　　根據(jù)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)亞豪的數(shù)據(jù)，2015年北京將入市42個純新盤項目，單價超過5萬元/平方米的占17席。其中，預(yù)估單價超過10萬元的項目高達13個，提供房源千套之多。而2014年單價超10萬的房源供應(yīng)量僅139套，成交不過30多套。

　　高端項目海量供應(yīng)、限購城市持續(xù)減少，信貸政策一再寬松……外界更希望在這樣的大勢下，北京的限購政策出現(xiàn)優(yōu)化調(diào)整。其中一個主要方向，便是對高端項目放開限購，疏解壓力。

　　“單價5萬元以上的高端項目應(yīng)放開限購，不再限制購買。”日前，北京市政協(xié)港澳臺僑工作顧問毛大慶在北京兩會上提出建議。他指出，政府或會擔(dān)心政策放開產(chǎn)生人口疏解逆向作用，但實際單價5萬元以上的住宅購買人群有限。放開后，還能帶來政府財政的正向作用。

　　一線城市政府，卻有著自己的實際考慮。一位曾參與北京市組織的內(nèi)部座談的人士稱，北京市政府有人口控制目標(biāo)，各區(qū)縣也相應(yīng)有分解控制目標(biāo)。實際從去年到今年，控制人口已成為部分區(qū)縣面前的第一項任務(wù)。這是地產(chǎn)限購松動，不能回避的現(xiàn)實問題。

　　放松還是堅守，首都北京限購政策懸疑仍未解開。

　　短期的瘋狂

　　1月12日，李曉公司開發(fā)的萬柳書院項目，終于拿到了現(xiàn)房的預(yù)售證。一共80套房源獲批，擬售單價從14.8萬元——15.8萬元不等。又一個豪宅來了。

　　亞豪機構(gòu)把單價超過10萬元的項目，界定為頂級豪宅。按照統(tǒng)計，2015年北京將有萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩項目、恒大華府、佳兆業(yè)廣場、東山墅、駿豪？中央公園廣場、龍湖？西宸原著、遠洋劉娘府項目、泰禾西局項目13個頂級豪宅計劃入市，預(yù)估供應(yīng)量超過千套。

　　推算上述豪宅最終價格的指標(biāo)，主要是在地價基礎(chǔ)上，加上財務(wù)成本、建安成本和周邊項目定價等考量因素。而在該機構(gòu)統(tǒng)計的今年將入市的42個純新盤項目中，單價超過5萬元的有17個之多。單價5萬元，也是目前市場上區(qū)分普宅和高端住宅的一把標(biāo)尺。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，拿地價格推高了房價，才涌現(xiàn)出如今很多高端項目來。譬如，龍湖西局項目土地樓面價為6萬元/平方米，農(nóng)展館地塊樓面價更達到7.3萬元/平方米。

　　去年大量出讓的自住房地塊，因其部分房源限價限面積，一定程度上推高了純商品房的價格水平，普宅“豪宅化”。毛大慶分析，考慮到同期出讓的自住型商品房地塊，未來北京五環(huán)路周邊的新項目，預(yù)售價格至少達到6萬，才能滿足開發(fā)商的基本成本和利潤需求。

　　“北京市場，土地市場交易規(guī)則了發(fā)生變化。”一位京城知名豪宅操盤手對記者表示，近一年來，出讓的土地70%都有自住房屬性，真正供給改善性和高端客戶的商品房數(shù)量縮減到30%。很多純住宅地塊被高端，五環(huán)外的地塊都搶到3萬-5萬元的樓面地價，“這短期看起來瘋狂，但長期會是趨勢。”

　　“我替他們捏把汗。”毛大慶說，如果純商品房60%以上價格都到5萬~10萬元，哪有那么多人要買。高價土地，很多房企拿下是勝利，拿后卻犯愁，不知如何處理。

　　需求哪里找

　　北京市房協(xié)秘書長陳志撰文稱，北京市場需求不復(fù)以往的旺盛。有數(shù)據(jù)稱3000萬級豪宅近幾年都在年150套的成交水平。從絕對成交量上看，2014年比前兩年要高，但現(xiàn)在的豪宅供應(yīng)量變得更大了。

　　中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院披露的數(shù)據(jù)顯示，去年北京所有住宅新增供應(yīng)120080套，成交58346套，去化率為48.59%。其中，千萬級以上的非普通商品房供應(yīng)2994套，成交920套，去化率僅為30.73%。

　　如果將2014年新增千萬級以上商品房做細分，1000-3000萬元產(chǎn)品占新增住宅總量超過八成。3000萬-8000萬產(chǎn)品去化率均低于10%，7000-8000萬產(chǎn)品無成交。9000-10000萬產(chǎn)品成交3套，億元以上18套豪宅無成交。“今年千萬級以上豪宅市場供大于求趨勢難以根本性改變。”中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院院長劉東說。

　　按亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)，今年價格超過10萬元的豪宅預(yù)計將提供房源超過千套。而中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)，2014年10萬元以上產(chǎn)品成交僅有30套，還創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

　　前述京城豪宅操盤手說，不要指望一兩年之內(nèi)，就能培養(yǎng)很多出豪宅購買者。前幾年煤老板、某些官員來錢太快，豪宅很多是靠這些人消化。按照現(xiàn)在的經(jīng)濟和政治情況，這部分購買力將大為衰退。一年之內(nèi)，需求無法支撐供應(yīng)。萬科集團高級副總裁毛大慶直言“我一年的工資你們都看得見，我也買不起北京的房子了。”

　　那豪宅最終賣給誰呢？該操盤手說，對象是在過去20年北京城市化進程中，已做好原始資本積累，有數(shù)套房的家庭。他們流動資金不多，但家庭資產(chǎn)多，通過資產(chǎn)置換再貸款，可以買豪宅。買豪宅的，未必是富豪，自己項目如今80%的成交客戶，都是置換再貸款的類型。