2月11日，中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德聯(lián)合北京大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、威寧謝在上海聯(lián)合發(fā)布《綠色商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告——當(dāng)購物中心遇見綠色建筑》。

　　該報(bào)告是三方歷經(jīng)一年的市場(chǎng)調(diào)查研究，先后對(duì)國內(nèi)外建筑行業(yè)及國內(nèi)主要地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面研究分析，并最終形成目前國內(nèi)首個(gè)在綠色建筑與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合方面最具深度的詳實(shí)報(bào)告。

　　報(bào)告中回答了眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“成本疑慮”。報(bào)告指出，獲得綠色建筑認(rèn)證盡管可能帶來建造成本的增加，但總體建筑成本將逐步下降，且潛在收益將持續(xù)上升。綠色建筑正成購物中心賺錢“新門路”。這對(duì)如何將綠色建筑在商業(yè)地產(chǎn)中轉(zhuǎn)化為積極的商業(yè)效應(yīng)具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

　　以下為《綠色商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告——當(dāng)購物中心遇見綠色建筑》全文

　　前言

　　《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》是中國評(píng)定綠色建筑的國家標(biāo)準(zhǔn);《LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign》是世界范圍內(nèi)被廣泛采用的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在美國部分州和一些國家也已被列為法定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)在國內(nèi)項(xiàng)目認(rèn)證時(shí)應(yīng)用最多。報(bào)告針對(duì)全國經(jīng)過GB和LEED認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：

　　1/商業(yè)地產(chǎn)的綠色建筑正加速覆蓋更多中國商務(wù)城市，并逐步進(jìn)入中西部城市;

　　2/獲得綠色建筑認(rèn)證盡管可能帶來建造成本的增加，不同區(qū)域新材料應(yīng)用程度不一，但總體建筑成本將逐步下降，而潛在收益將持續(xù)上升;

　　3/更多國際高端和連鎖品牌重視綠色建筑要求，并影響其開店需求。這也為業(yè)主帶來潛在的品牌和租金收益;

　　4/在各類驅(qū)動(dòng)因素影響下，未來新建公共建筑將達(dá)到最基本綠色建筑要求。原因在于，隨著綠色環(huán)保概念普及，政府對(duì)公共建筑的碳排放、節(jié)水節(jié)能等制定嚴(yán)格指標(biāo)，而綠色建筑能很好達(dá)到這些要求;同時(shí)綠色建筑能有效降低運(yùn)營成本，帶給開發(fā)商直接經(jīng)濟(jì)效益。

　　商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　截止2014年6月，全國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中共有117個(gè)GB認(rèn)證項(xiàng)目和32個(gè)LEED認(rèn)證項(xiàng)目。其中，所有GB認(rèn)證項(xiàng)目中80%為一星認(rèn)證，在LEED認(rèn)證項(xiàng)目中近70%的建筑為金獎(jiǎng)?wù)J證。在打造購物中心和綜合體時(shí)，LEED金獎(jiǎng)?wù)J證和GB一星認(rèn)證成為開發(fā)商最熱衷的選擇。

　　從2005年國內(nèi)開始有第一個(gè)被認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑，綠色建筑這一概念便進(jìn)入中國市場(chǎng)，并逐漸被開發(fā)商所接受。商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑在2012年開始高速增長，GB和LEED認(rèn)證的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項(xiàng)目的數(shù)量都大幅上漲，近年的認(rèn)證項(xiàng)目數(shù)量也保持于高位。不難看出，商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑在中國開始步入穩(wěn)定發(fā)展階段。

　　1商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑地理分布

　　從地理分布來看，80%以上的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑多集中在沿海城市，并形成環(huán)渤海、長三角和珠三角的三個(gè)集群區(qū)域，而中部和西部區(qū)域的綠色項(xiàng)目數(shù)量出現(xiàn)極大的落差，這一差異性特征與政策貫徹效率、宏觀經(jīng)濟(jì)條件及市場(chǎng)供需因素都有著密不可分的關(guān)系。

　　從城市排名來看，在LEED和GB認(rèn)證商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量城市排名中，上海的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量一枝獨(dú)秀，認(rèn)證項(xiàng)目共有17個(gè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全國其他各城市。由于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁和對(duì)外開放程度較高，上海在商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑發(fā)展中領(lǐng)跑于全國。同時(shí)武漢、深圳、成都等城市也有一定數(shù)量的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑項(xiàng)目，這些城市資源優(yōu)厚，人口和經(jīng)濟(jì)增長都是近年來增速較快的，而且外資利用率和經(jīng)濟(jì)繁榮度都逐年上升，相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑也發(fā)展迅速。

　　2商業(yè)綠色建筑分布差異的驅(qū)動(dòng)因素

　　本報(bào)告對(duì)商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量與對(duì)不同城市的GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、實(shí)際利用外資額等變量進(jìn)行相關(guān)性分析，得出LEED認(rèn)證和GB認(rèn)證商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑相關(guān)系數(shù)匯總。數(shù)據(jù)顯示：

　　商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量和城市GDP相關(guān)程度最高，為0.745。其次為房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、社會(huì)商品零售總額和實(shí)際利用外資額，相關(guān)系數(shù)分別為0.744、0.734和0.703，這四個(gè)因素成為影響商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量的主要因素。

　　綠色建筑相比常規(guī)項(xiàng)目需要較高的建安成本，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市擁有更好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，可以給綠色建筑開發(fā)提供足夠支撐。而在更成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，客源基數(shù)也相對(duì)更大，綠色商業(yè)建筑也更容易被接受。

　　中國沿海城市的實(shí)際利用外資額普遍較高，外資企業(yè)入駐也較多，相對(duì)本土企業(yè)，外資企業(yè)對(duì)綠色環(huán)保要求更高，倡導(dǎo)國際化環(huán)保理念，更青睞于優(yōu)先入住綠色建筑。因此，受這一部分外來需求的影響，沿海城市商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑數(shù)量也相對(duì)更多。

　　從整體來看，綠色商業(yè)建筑的建設(shè)屬于市場(chǎng)行為，遵循著市場(chǎng)供需關(guān)系的原則。但是，LEED相比于GB更加與市場(chǎng)接軌，幾乎每一個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)都高于GB，LEED認(rèn)證市場(chǎng)化程度高于GB認(rèn)證。這主要是因?yàn)镚B認(rèn)證呈集聚趨勢(shì)，由個(gè)別開發(fā)商引領(lǐng)市場(chǎng)，一定程度上受到企業(yè)行為的干擾。

　　3國外商業(yè)地產(chǎn)綠色建筑情況分析

　　在國外一些比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，綠色商業(yè)建筑在市場(chǎng)上有明顯的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增量?jī)r(jià)值，從綠色商業(yè)建筑的開發(fā)商到物業(yè)的使用者形成了一條經(jīng)濟(jì)利益價(jià)值鏈。而相對(duì)來說在國內(nèi)，綠色商業(yè)建筑開發(fā)商或使用方能獲得部分經(jīng)濟(jì)價(jià)值，但從開發(fā)商到使用方的經(jīng)濟(jì)價(jià)值循環(huán)輸送并未產(chǎn)生，完整的綠色建筑價(jià)值鏈并未形成。

　　在這條經(jīng)濟(jì)利益價(jià)值鏈內(nèi)，開發(fā)商打造綠色商業(yè)建筑的增量成本較低，同時(shí)通過更受歡迎的物業(yè)和較高的租金，帶來實(shí)質(zhì)效益。使用者能直接分享綠色商業(yè)建筑帶來的經(jīng)濟(jì)利益。相比非綠色建筑的租戶，員工生產(chǎn)力更高，產(chǎn)出的效益也更可觀。