仿佛還在昨天，房地產(chǎn)業(yè)的暴利吸引社會資本紛紛涌入，行業(yè)甚至被戲稱為“傻子也能賺錢”，也促成了中小房企的大量出現(xiàn)。而當(dāng)行業(yè)行至今日，它們面對的卻是另一番局面。

　　市場低迷下，高負(fù)債經(jīng)營遭遇融資難和融資貴，加上項目虧損累加的后果本就足以致命，而行業(yè)洗牌期卻已同時不約而至。

　　“不是要不要轉(zhuǎn)的問題，而是市值在百億元以下的多數(shù)中小房企都要被迫轉(zhuǎn)型。”作為浙江省會杭州的房產(chǎn)大鱷，濱江集團(tuán)董事長戚金興如此概括當(dāng)下的行業(yè)現(xiàn)狀。對于中小房企而言，新常態(tài)下轉(zhuǎn)型的求生之路如何走，已成為當(dāng)前最緊要的命題。

　　新政難擋房地產(chǎn)“新常態(tài)”到來

　　如今在浙江，房企倒閉正在成為大概率事件。

　　本月，上市公司寧波建工一則公告引起關(guān)注。其公告透露，與公司合作的一家當(dāng)?shù)胤科笙葙Y金鏈危局面臨破產(chǎn)，而寧波建工超億元工程款亦被拖欠。

　　無獨(dú)有偶，去年下半年開始，房地產(chǎn)企業(yè)倒下的消息從各地頻頻傳出：浙江清水灣置業(yè)申請破產(chǎn)牽出新西湖小鎮(zhèn)“爛尾”問題；曾是全國民企500強(qiáng)的溫州中城建設(shè)集團(tuán)上月破產(chǎn)重組；紹興多處樓盤成為“爛尾樓”，金品置業(yè)、越紅房產(chǎn)母公司等多家當(dāng)?shù)刂�名企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)重整階段……

　　對于房企倒閉高頻次出現(xiàn)，浙江大學(xué)教授、浙大房地產(chǎn)研究中心主任賈生華表示：“開發(fā)商的問題是積累下來的，主要是由于前幾年投資過熱的風(fēng)險逐步釋放。

　　“從市場健康發(fā)展角度看這是必要的，如果所有的冒險、頭腦發(fā)熱都能得到正常的報酬，那么就會鼓勵這個市場走向不理性。所以市場會教育大家回歸到一個合理狀態(tài)。”賈生華說。

　　另一方面，地產(chǎn)商日漸縮水的業(yè)績則更能證明“躺著都能賺錢”的時代已經(jīng)過去。

　　以浙江杭州為例，此前發(fā)布的《2014年杭州市房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告》顯示，有近七成房企陷入虧損困局。而從浙江房地產(chǎn)上市公司層面看，十余家企業(yè)去年業(yè)績縮水已成為共象。

　　上月底，房地產(chǎn)救市動作可謂火力全開：27日，國土部、住建部提出統(tǒng)籌調(diào)整土地和商品房供給；30日央行降低二套房首付比例；同日財政部將個人購買二手房免征營業(yè)稅的期限調(diào)整為2年。

　　社科院某經(jīng)濟(jì)學(xué)家日前在杭州表示，市場不會因?yàn)檎�策的回暖而告別調(diào)整，痛苦的調(diào)整剛剛到來，政策只是暫時減輕了痛苦。“在總體供給過剩的局面下，市場恢復(fù)到過去的可能性不大。政策不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)完全翻身，至少還需兩年的消化期。”

　　賈生華則認(rèn)為：“救市的目的并不是救這些開發(fā)商，房地產(chǎn)市場需要有一個穩(wěn)定的發(fā)展，不能過度低迷，為的還是市場恢復(fù)和平穩(wěn)。”他表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣如此。

　　財經(jīng)專欄作家葉檀也在近日指出，地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去，作為軟著陸的經(jīng)濟(jì)體，中國房地產(chǎn)已迎來白銀時代。

　　行業(yè)洗牌倒逼企業(yè)“壯士斷腕”

　　對于多如牛毛的中小房企而言，在市場低迷折磨的同時，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始的大洗牌，也正加劇著它們的危機(jī)感。

　　近年房地產(chǎn)市場領(lǐng)域內(nèi)“大者恒大、強(qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)象，幾乎成為行業(yè)的明朗趨勢。“市場集中度提升”、“大房企時代來臨”等行業(yè)預(yù)言已一個個變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。如今中小房企的競爭優(yōu)勢正在逐漸失去，開始被擠出市場。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會研究報告稱，未來部分現(xiàn)金流壓力巨大，抗壓能力相對較弱的中小房企將選擇主動退出和尋求并購，大型企業(yè)則有機(jī)會進(jìn)一步提升規(guī)模，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中程度的進(jìn)一步提升。

　　建業(yè)集團(tuán)董事局主席胡葆森曾預(yù)測，三年后過半的房地產(chǎn)企業(yè)將消失，目前5萬家地產(chǎn)商3年以后有一半以上甚至更多將沒有新項目可做。

　　賈生華介紹：“目前我們看到的一些風(fēng)險暴露，比如資金鏈斷裂等這種還是少數(shù)，多數(shù)是通過一種存量調(diào)整，比如轉(zhuǎn)讓股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，企業(yè)重組通過這些來釋放風(fēng)險。洗牌是一種優(yōu)勝劣汰，對行業(yè)發(fā)展是有利的。”