【縱深解讀】

　　經濟：央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　政策：樓市加劇分化，高庫存城市新招迭出

　　樓市：供求延續下滑走勢，9月或迎供求高峰

　　房價：房價指數連漲4個月，一線城市漲勢尤甚

　　土地：供應不足致成交暴跌，優質地塊熱度不減

　　【圖說樓市】

　　◆供應：整體繼續下降，二、三線城市分化明顯

　　◆成交：延續7月下滑態勢，一線城市環比全線下跌

　　◆庫存：供求比小幅上升，多數城市庫存繼續下滑，個別呈供不應求

　　◆成交結構：各面積段產品占比穩定，北京、深圳中低檔占比大幅下滑

　　【研究視點】

　　8月市場降溫蟄伏,“金九”或迎供求小高峰

　　8月市場繼續降溫，重點城市中，供應、成交環比下滑的城市面進一步擴大。企業方多憋足勁備戰“金九”，本月推盤速度有所放緩；而購房者方面，一方面前期政策效應減弱，另一方面，金九銀十期間往往項目營銷活動較多，購房者也抱有更多期待。月底央行雙降，住建部對外籍人士購房解限，疊加金九營銷旺盛，金九成色可期。

　　月底，央行不負眾望，再度降息降準，五年期以上貸款基準利率已降至歷史最低水平，購房成本大為降低；但另一方面，存款利率也有所下滑，銀行利潤空間進一步被壓縮，將影響銀行發放房貸的意愿，不過好在9月6日開始實施降準，市場流動性增加，一定程度將抵消負面影響。而對于商務部和住建部解除限外，由于一線城市仍執行限購，外籍人士購房仍然受限，而二線城市對外籍人士吸引力較弱，因而，總體上，限外解除對房地產市場的影響十分有限。地方政策層面，北京通州限購加碼，對快速攀升的房價會有較大的抑制作用；而浙江、沈陽、山東、湖南、云南、南寧、青島、貴陽、西安等庫存壓力較大的省市繼續從土地供應、加強貨幣化安置、公積金政策、稅費減免、購房落戶等方面緩解供求矛盾，總體上多以落實政策為主。

　　市場表現方面，本月市場供求均延續7月的降溫態勢，供應和成交環比下滑的城市面均有所擴大。其中，供應下滑主因為“金九”在即，多數企業推盤節奏放緩所致，9月供應或將有所爆發，如蘇州、青島等城市，9月推新項目激增，供應將會有所爆發。然而，銷售旺季成交量雖有繼續攀升的可能，但對于庫存壓力較大的城市，需求本身不濟，企業和地方政府還應更多注意市場庫存量與需求狀況，防范供應激增而導致的庫存再度攀升的風險。而成交方面，一方面是前期政策效應已逐漸被市場消化；另一方面，企業蓄勢待發、備戰金九，并有諸多項目優惠活動宣傳已提前進行，一定程度上加重購房者觀望情緒，部分購房者推遲了購房計劃。

　　而土地方面，本月呈現“剃頭挑子一頭熱”的局面，不少城市土地供應所有放量，但普遍成為當地政府的獨角戲，各地流拍連連，土地成交量并未因供應放量而大幅增長，且庫存壓力較大的城市成交的地塊也多以底價成交為主，部分城市中心區域地塊也難有溢價。企業拿地雖然相對謹慎，但對于部分城市的優質地塊，仍然競爭激烈、出手爽快，本月鄭州經開區即以74%的高溢價出手一幅住宅用地，成為區域新地王。

　　本月降息對市場或有較大的刺激作用，“金九銀十”在央行“雙降”和企業營銷加強的催化下，或許成色可期。但是我們也應該看到，二季度市場火熱，已提前消耗了部分需求，特別是需求相對疲軟二、三、四線城市，成交難有爆發性的增長。因此對于整體三季度市場，我們應保持謹慎樂觀。

　　【01經濟】

　　央行二度“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　8月，在宏觀經濟領域，最令人印象深刻的莫過于：人民幣匯率跳水性貶值；央行公布的7月外匯占款大幅猛跌；災后股市持續低位盤整，中間發生幾次跳水性事件，滬指一度跌破3000點；央行頻頻進行大額逆回購公開市場操作，并于8月25日宣布雙降。

　　這一連串的事件，反映了宏觀經濟正處于怎樣的狀態，其對樓市將產生怎樣的影響？

　　1、內外需不振，宏觀經濟平穩運行的基石仍不牢固

　　7月，受市場需求不足影響，工業生產和銷售增長雙雙放緩：規模以上工業增加值同比實際增長6%，增速比6月份回落0.8個百分點；主營業務收入同比增長0.3%，增速比6月份回落1.2個百分點。盡管上半年國內消費和投資都出現止跌回升，但7月工業制造數據顯示，前兩者的回升后勁有所不足。外需方面，7月，中國出口和進口同比分別下降8.9%、8.6%，表現不佳。進口下降顯示出國內需求疲軟，出口下降說明外需對中國經濟增長的拉動繼續為負效應。

　　內外需不振，不利于提高就業和工資增長，對樓市而言是一種利空。但在更大的“保增長”壓力下，國家肯定會大力支持房地產業，預計中央和地方會繼續加碼樓救市政策。

　　2、外匯占款猛跌、股市低迷，央行頻頻出手防止流動性趨勢萎縮

　　7月份，央行口徑外匯占款環比下降3080億元至26.4萬億元人民幣，連續第6個月下滑，金融機構口徑外匯占款下降2491億元至28.9萬億元人民幣，單月降幅均創歷史紀錄，是外匯占款有記錄以來負增長規模最多的一個月。

　　外匯占款連續下滑，國內流動性開始趨緊：1)國內基礎貨幣投放顯著回落。二季度末，國內基礎貨幣余額環比一季度末大幅下降7000億元。如按二季度4.62的貨幣乘數，二季度國內基礎貨幣余額的減少，將減少3.23萬億元國內流動性。2)銀行體系的流行趨向緊張。8月中旬，SHIBOR相較2月前漲幅超過60%，說明國內流動萎縮已經開始向銀行體現傳遞。3)災后股市繼續不振。整個8月，股市一直在中低位盤整，下旬開始幾度發生跳水性事件。股市低迷一定程度上反映了國內流動性不足。

　　國內流動性萎縮，對樓市而言是一種利空。但出于為實體經濟輸血考慮，它也會促使央行采取更加寬松的貨幣政策和更加積極的財政政策。

　　3、央行年內第二次“雙降”，將利好“金九銀十”樓市

　　8月25日，央行如約而至，宣布“雙降”：下調基準利率0.25個百分點，降準0.5個百分點。在流動性趨勢性萎縮、實體經濟渴求“及時雨”的大背景下，央行應時下了一場“雷陣雨”，符合市場預期。

　　降息后，房貸基準利率將從5.4%降至5.15%，繼續創歷史新低。以30年期100萬房貸估算，購房者月按揭支出將相較上次降息節省155.05元，比2012年5月利率高點節省1226.38元。按揭成本大大下降，會很好地刺激購房者入市。我們看到，廣州等城市即將推行商業貸和公積金利差貼息，兩項政策疊加，會大大降低購房成本，進而刺激購房者積極入市。

　　這次降準是今年以來第4次降準。降準后，銀行存款準備金率繼續處于16-18%的歷史高位，市場普遍預期近期央行還會再度降準。

　　在極低的利率下，央行如果持續釋放流動性，對樓市而言會形成直接和間接三重利好：1)銀行發放意愿個人按揭貸的意愿上升，執行地方政府救市政策的力度會顯著加強，首套首付2-3成和二套首付4-5成的執行力度上升，利率優惠力度也會增強，不會再“空轉”。2)股市受到強有力的流動性支撐，有望結束中位盤整局面，開始振蕩上行。隨著股市解套和獲利資金增多，樓市中高端需求會共振上行；3)實體經濟企穩回升，居民的消費和投資意愿上升，其中包括購房需求。