1.始于1960，成于金融工具

　　美國養(yǎng)老地產發(fā)端于1960年的太陽城。根據(jù)聯(lián)合國教科文組織的標準，當65歲以上人口的比例達到7%，就意味著該國步入老齡化社會。1960年，美國65歲以上人口占比達到9%，步入了老年社會。開發(fā)商Del Webb于1960年開始銷售的太陽城，也一定程度上代表了美國養(yǎng)老地產的發(fā)端。該項目位于氣候適宜的亞利桑那州，定位55歲以上的退休老人，項目為老年人做了許多專業(yè)設計，比如無障礙步行道、高插座設臵、低層建筑為主等等，此外，還配套建設了醫(yī)療、商業(yè)中心、高爾夫球場等設施。截至2009年，居住在太陽城的老人已達16萬人。

　　圖：美國65歲以上老人占比在1970-1990年間迅速上升

　　抵押貸款違約保險、REITS等的發(fā)展一定程度上推動私人資本進入養(yǎng)老地產領域，加速了養(yǎng)老地產的發(fā)展。1980年代，開發(fā)商和投資者意識到老齡化帶來的潛在收益，養(yǎng)老地產開始進入發(fā)展通道。美國住房和城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）在1980年代后期開始推行抵押貸款違約保險，進一步推動了私人資本大量涌入這個領域，加快了養(yǎng)老地產的發(fā)展。1990年代中期REITS和CMBS的發(fā)展也為養(yǎng)老地產的發(fā)展提供更多資金來源，助上一臂之力。2000年以后，由于投資興趣的下降，每年新建老年住宅數(shù)量較1990年代末有了較大下降。根據(jù)美國老年住宅協(xié)會（American Seniors Housing Association，ASAH）和美國國家投資中心（National Investment Center，NIC)的調查數(shù)據(jù)，2007年美國老年住宅的存量約為360萬套（同期美國65歲以上老年人的數(shù)量為3772萬人）。

　　圖：美國1997-2007新建老年住宅數(shù)量呈逐漸平穩(wěn)趨勢

　　2.已形成多種細分市場，資本收益率約為10%

　　美國養(yǎng)老地產發(fā)展成熟，有活躍長者、獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理和持續(xù)照護社區(qū)等多種細分市場。1）經(jīng)過50多年的發(fā)展，美國養(yǎng)老地產市場已經(jīng)非常成熟，有多種細分市場。具體而言，包括活躍長者社區(qū)、獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、專業(yè)護理社區(qū)和持續(xù)照護社區(qū)五種主要類型，其提供的服務內容也逐漸增加。2）其中，活躍長者社區(qū)主要針對有獨立生活能力的老年人，項目一般以出售為主，提供的服務相對較少，主要提供各種俱樂部等娛樂設施。3）相比之下，協(xié)助生活社區(qū)就要針對年紀大一些的老人，且以出租為主，項目上也會提供各種日常照顧等。獨立生活社區(qū)介于兩者之間。4）對于需要專業(yè)醫(yī)療服務的老人，則可以選擇專業(yè)護理社區(qū)。5）此外，還有一種持續(xù)照顧社區(qū)，相當于“一站式”服務，老年人可以在一處地方度過從能獨立活動到需要專業(yè)護理的各個階段。但這種社區(qū)設計、建造程序復雜，一般也比較貴，因而在養(yǎng)老地產總量中的占比也相對小。

　　美國養(yǎng)老地產租金穩(wěn)步增長，資本收益率在10%上下。根據(jù)美國老年住宅協(xié)會的數(shù)據(jù)，獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)和持續(xù)照料社區(qū)的租金在1994-2006年間穩(wěn)定增長，13年間的年復合增長率在4%左右。而美國NIC的數(shù)據(jù)則顯示，2007年3季度獨立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、專業(yè)護理社區(qū)和持續(xù)照料社區(qū)的資本收益率分別平均在7.4%、9.0%、12.8%和12.5%左右，空臵率也處于較低水平，基本都在10%左右。

　　圖：美國各類老年地產租金增長速度趨于平穩(wěn)