房價暴漲前成功買房 賣房者有精神病合同判無效

　　去年“3·30新政”之后，深圳房價暴漲。來深奮斗多年，眼看著孩子要上學，王先生終于踩中節奏，趕在暴漲之前，在龍華買下一套學位房。然而，沒想到的是，賣家的兒子以母親有精神病為由，訴上法庭要求判定交易無效。而寶安區法院一審認定賣房者有精神病無民事行為能力，且購房者在明知賣家有精神病情況下仍進行交易，不屬于善意取得，判決房屋買賣合同無效，要求王先生騰退房產。王先生不服判決，目前該案進入二審階段。

　　臨時加價1萬終于買入首套房

　　王先生今年33歲，從外地來深圳工作已10年。6年前，他和妻子結婚后生孩，一家人租住龍華新區。

　　王先生告訴南都記者，孩子已5歲多，眼看著越來越大面臨上學問題，夫妻倆決定買房。“我老婆沒有工作，我攢了點錢，父母湊了點，還找朋友借了一些錢。”去年4月5日，他與劉某橋簽訂房屋轉讓合同，購買了龍華新區潛龍花園的一套房產，這套房產帶小學和中學學位。

　　這一購房時間點卡得非常及時。去年3月30日，深圳發布樓市新政，購房政策有所放寬。新政后樓市并無立刻反應，從當年5月份樓市才開始一路狂飆。王先生正好是在房價暴漲之前買入。這套71平方米的兩房住宅轉讓價為176萬元，但市場價目前已超過300萬元。

　　進入到5月，深圳樓市開始暴漲，大量賣家違約，引發交易訴訟潮。王先生告訴南都記者，他購買的這套房產漲價幅度當時至少在40萬元，對方也提出要加價，否則后續過戶時不會配合。雙方有過一陣拉鋸戰。

　　最終王先生在總價176萬基礎上增加了1萬元。同一天，雙方簽訂了正式的二手房交易合同，并在房產登記中心申請辦理產權變更。去年6月2日，王先生拿到了寫著自己名字的房產證。此后，買賣雙方簽訂了《交樓確認書》，確認交樓。

　　一方面王先生開始向銀行按月償還長達25年的按揭貸款，另一方面王先生也在裝修房子。此時太太已經懷上二胎，他們也打算在新房里迎接孩子的降臨。

　　家庭起爭端賣家被曝有精神病

　　王先生回憶，同年8月他突然接到法院傳票，才得知賣家的兒子以母親系精神病為由訴請法院宣告交易無效，退還房產。

　　賣家劉某橋早年與丈夫離異，兩人育有一子郝某，1988年出生。郝某訴指，母親每月過萬的退休金以及兩套房產均被外婆及舅舅霸占。由于早年年幼，如今成年的他正通過訴訟擬成為母親監護人。

　　郝某訴稱，他在同年4月8日已向法院提出訴訟請求變更母親的監護人。外婆及舅舅此時變賣房產，實際是為占有他的財產。他還指當時市價200萬的房產被低價售出，合同明顯惡意，王先生并非是善意的第三人。

　　賣家劉某橋是否為精神病？法院查明情況顯示，2005年4月劉某橋因遭打劫導致頭部重傷昏迷，隨后送至醫院治療，同年12月出院。2006年4月，司法鑒定書作出結論，劉某橋重型開放性顱腦損傷后一年，目前突出的臨床癥狀為顱腦創傷后遺忘綜合征，個人日常生活自理能力及社會功能明顯障礙，精神殘疾評定為重度（一級）。

　　劉某橋時任深圳市委統戰部處級干部。遭此劫后，2006年9月，深圳市委組織部向劉某橋的工作單位市委統戰部發出《公務員退休通知書》，劉某橋因意外受傷喪失工作能力，同意其辦理提前退休。2012年，深圳市福田區殘疾人聯合會向劉某橋發放了《殘疾人證》，并指定劉某橋的母親為其監護人。

　　綜上所述，一審法院認為，劉某橋是明顯有異于常人的精神殘疾者，屬于無民事行為能力人，根據《中華人民共和國民法通則》第五十八條之規定，無民事行為能力人實施的法律行為無效，故劉某橋本人簽署的所有涉案文書行為均為無效。

　　王先生則辯稱，交易過程中劉某橋親筆簽署了多份交易文件，書寫流暢，由其弟弟與母親陪同。他并沒看出劉某橋有不正常行為。促成交易的房產中介在法庭上答辯亦表示，交易過程中未曾發現劉某橋的精神異常。

　　王先生還表示，訴訟后他才知道劉某橋的母親系監護人，交易過程中其均在場。“當時的177萬交易價也是市場價，并非明顯低于市場價，沒有侵害劉某橋的利益。”王先生認為他是善意取得房產。但一審法院認為，王先生并非善意取得。

　　一審宣判后，王先生向深圳市中級法院提起上訴，目前該案二審已經開庭審理，案件尚未宣判。

　　法院認定

　　●買家明知對方有精神病仍交易

　　一審法院認為，王先生明知劉某橋系涉案房屋的所有權人，亦是轉讓合同相對方，整個交易過程卻未與一直在場的劉某橋有過任何溝通，沒有確認劉某橋的弟弟有作出相應行為的授權委托，而是越過合同當事人劉某橋，對合同內容的確定均直接與劉某橋的弟弟溝通，合同部分現金價款亦直接交給劉某橋的弟弟，這顯然不符合正常人購買價款高達數百萬房產的審慎心理與交易習慣。

　　再次，劉某橋作為一個精神重度殘疾的病人，根據本院與被告當事人的接觸情況，劉某橋有明顯異于正常的言行舉止，被告王先生在長達一個小時的合同簽訂及后續合同履行過程中，多次與劉某橋當面接觸，卻對劉某橋的異常言行視若無睹，結合簽訂合同時劉某橋一直由多位家人陪同及本人一言不發、只有在需要簽名時按手印等有悖常理的表現，王先生稱無法得知劉某橋存在精神疾病的答辯，該院不予確認，認為購買涉案房產行為不屬于善意取得。南都記者注意到一審法院的判決中描述交易過程中，多次提到劉某橋與多名親屬在場，但并未明確這些親屬當中是否有劉某橋的監護人。

　　●房產交易恰逢變更監護人訴訟期

　　同時，一審法院還認為，該案涉及的房產交易行為恰好發生在郝某向人民法院提起變更母親的監護人的訴訟期間，該房產交易動機存疑。

　　一審法院解除了交易合同，要求王先生解除抵押，退還房產。至于購房款的退還，則要王先生另尋法律途徑解決。

　　律師說法

　　如何與無民事行為能力人交易房產？

　　監護人需在場 交易價勿明顯低于市場價

　　生活中，不少未成年孩子以及精神病人持有房產，這其中10周歲以下的孩子以及發作中的精神病人均屬無民事行為能力人。如何與他們進行交易，才能保證交易的合法有效？

　　南都記者采訪了深圳兩名專業從事房產交易訴訟的律師，兩名律師都認為，通常情況下，需要監護人在場以及交易價格不能明顯低于市場價。

　　廣東寶城律師事務所律師周爭鋒與廣東信榮律師事務所律師張茂榮均表示，如果前述房產交易中，監護人與他人串通，以明顯低于市場價的價格進行交易，顯然買家并非善意取得，可以判定交易無效。

　　周爭鋒律師認為，即便這一房產交易動機存疑，但這是賣家的交易動機存疑，買家在這一過程中并無過錯。他認為如果賣家的兒子對此有異議，完全可以發起訴訟，去要求獲得賣房款項。他認為這一問題的核心還是在于房價飆升，否則原告可能也只是要錢而不是要房。

　　對于法院認為的交易動機存疑，張茂榮律師則認為，如果買賣雙方沒有串通壓低房價，房款也未被侵占，判定交易存疑較為牽強。