轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào)樓市參考

　　中國(guó)樓市非常獨(dú)特，它有很多深藏不露的秘密，猶如面帶微笑的蒙娜麗莎。

　　比如：房?jī)r(jià)首先是一種貨幣現(xiàn)象，是央行決定房?jī)r(jià)，而不是開發(fā)商決定房?jī)r(jià)；

　　再比如：對(duì)于一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，不是GDP決定房?jī)r(jià)，而是吸納的資金總量和人口增量決定房?jī)r(jià)。

　　今天，我還想告訴大家一個(gè)秘密：在中國(guó)，雖然你買房子的時(shí)候設(shè)定的按揭時(shí)間不盡相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。

　　那些盡量拉長(zhǎng)供樓期的人是聰明的，但遺憾的是，很多人都會(huì)選擇提前還款，他們被表面上多付的“利息支出”嚇壞了。

　　中國(guó)開始有商品房按揭貸款服務(wù)，是在上世紀(jì)九十年代，但不同的城市出現(xiàn)的時(shí)間不盡相同。2012年12月，北京晨報(bào)就報(bào)道了北京第一批貸款人結(jié)束房奴生活的消息，現(xiàn)在看來(lái)還非常有意思。報(bào)道里提供了兩個(gè)案例：

　　案例一：

　　一位叫王新的女士，2002年在北京北二環(huán)某小區(qū)購(gòu)買了一套三居室。當(dāng)時(shí)房子全款30多萬(wàn)元，自己與父母湊了約20萬(wàn)元的首付，再向銀行貸款10多萬(wàn)元，一貸就是10年。而當(dāng)時(shí)每月還款大約1000多元，這占到了王新當(dāng)時(shí)月工資的多一半，王新一心只想“趕緊還完”。

　　如今（2012年）這套房子的身價(jià)如今已經(jīng)漲到500多萬(wàn)元，月租金可達(dá)到8000多元。

　　案例二：

　　2001年5月，顏潔在北京買了屬于自己的第一套房。據(jù)她回憶，當(dāng)時(shí)是用公積金貸了34萬(wàn)元，20年期，每月還款2100至2200元之間。

　　“那時(shí)候貸款買房心里都不踏實(shí)，睡覺還在想欠著銀行的錢。”顏潔告訴記者，2004年下半年到2005年上半年，身邊很多人都提前還清了房貸，包括自己的弟弟。

　　看到房子好租，顏潔下了再買一套房的決心。“但我不想再背貸款，就選了一個(gè)夠全款付的小戶型。看著姐姐坐拿租金，顏潔的弟弟十分后悔提前還貸，“還不如買套房呢”。

　　北京晨報(bào)采訪的這兩個(gè)人，都不算最早的按揭貸款人，在廣東省大約在1993年前后就有了這種服務(wù)。從上述兩個(gè)案例我們可以清楚地看到，當(dāng)年的按揭貸款的確對(duì)購(gòu)房者構(gòu)成了巨大困擾和壓力，但10年之后，這點(diǎn)錢已經(jīng)不算什么了。如果是20年之后，更是如此。

　　為什么會(huì)這樣？原因很簡(jiǎn)單，貨幣在貶值，你的收入也在上升。

　　人民幣的購(gòu)買力在純粹計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代（1978年之前，公私合營(yíng)之后），是常年維持不變的，那個(gè)時(shí)代不存在貨幣超發(fā)，往往出現(xiàn)通縮。但改革開放以后，貨幣超發(fā)就成為常態(tài)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10個(gè)百分點(diǎn)。換句話說(shuō)，假如GDP沒有水分，人民幣購(gòu)買力平均每年貶值10%。

　　這樣，我們很容易算出：100元人民幣的購(gòu)買力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4塊錢。

　　換句話說(shuō)，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬(wàn)元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個(gè)百分點(diǎn)，那么10年之后你每月實(shí)際還款金額，只相當(dāng)于按揭時(shí)候的三分之一，也就是每月3500元了。

　　這僅僅是“貨幣超發(fā)帶來(lái)的通脹因素”對(duì)房子的影響，如果你選擇在行政級(jí)別高的、有人口增量、資金匯聚能力的城市買房，你的房?jī)r(jià)還會(huì)以超過通脹的速度上升，房租也是。到那時(shí)，你的收益將非常可觀。上面北京晨報(bào)的兩個(gè)例子，已經(jīng)告訴我們了。

　　關(guān)鍵問題是：這種情況，在未來(lái)還會(huì)繼續(xù)上演嗎？

　　我覺得至少20年內(nèi)沒有問題。原因很簡(jiǎn)單，第一，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率目前只有56%，城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了半程；第二，目前中國(guó)貨幣仍然超發(fā)，M2增速仍然比GDP增速快6到7個(gè)百分點(diǎn)，但這是GDP沒有擠水分情況下的差距。

　　即便按照M2增速（發(fā)鈔速度）比GDP增速（創(chuàng)造財(cái)富速度）每年快7個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，100元人民幣的購(gòu)買力，也會(huì)在10年、20年、30年之后，分別貶值為：48元、23.4元、11元。

　　也就是說(shuō)，如果選擇等額本息還款方式，在經(jīng)過10年按揭之后，你的實(shí)際經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)就減少了一半；經(jīng)過20年按揭之后，你的實(shí)際負(fù)擔(dān)只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的負(fù)擔(dān)只有最初的九分之一了。

　　由此可見，對(duì)于絕大多數(shù)正常家庭來(lái)說(shuō)，買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以后的歲月將非常輕松。

　　那種“買一套房子，當(dāng)一輩子房奴”的說(shuō)法，完全是危言聳聽的謊言。那種把買房子跟“詩(shī)與遠(yuǎn)方”對(duì)立起來(lái)的人，也基本上是嘩眾取寵之輩。想想海子是怎么說(shuō)的吧，“面朝大海、春暖花開”的前提是：我有一所房子！而這套房子，其實(shí)只用你負(fù)擔(dān)前10年。這就是中國(guó)式通脹的好處，他是買房者的蜜糖，是不買房者的噩夢(mèng)。

　　所以，想買房子的家庭，只要算好最初幾年的現(xiàn)金流和償付能力，以及工作穩(wěn)定程度就可以了，太遠(yuǎn)的事情誰(shuí)也看不清楚。但有一點(diǎn)是肯定的：所有的紙幣都是不斷貶值的，人民幣這樣，美元、英鎊、歐元也好不到哪里去，至于盧布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是鋼筋混凝土做的，只要選對(duì)城市和地段，會(huì)比紙幣堅(jiān)挺得多。

　　雖然這輪房地產(chǎn)政策牛市正接近尾聲，但不意味著中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)崩潰。因?yàn)榧幢愕搅俗钗ｋU(xiǎn)的時(shí)候，中國(guó)也可以在資產(chǎn)價(jià)格（比如房?jī)r(jià)）和匯率之間做出二選一。

　　匯率顯然是最容易被犧牲的，而資產(chǎn)價(jià)格必須維持。因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格關(guān)聯(lián)著金融系統(tǒng)的安危，影響社會(huì)就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。當(dāng)然了，這是中國(guó)房?jī)r(jià)的另外一個(gè)秘密，這個(gè)秘密就連很多磚家、叫獸窮盡一生都整不明白。

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