北京上半年賣地350億元創歷史最低 商品住宅供應僅3000套

　　■本報記者 王麗新

　　截至昨日，據中原地產研究部統計數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。

　　“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創造了多項歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀錄。”中原地產首席分析師張大偉表示，而在今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計僅有3000套。

　　鑒于此，張大偉認為，一線城市減少土地供應是趨勢，僅有的土地成交也將全面地王化，對房價的影響也將非常大。

　　樓面價同比上漲近33%

　　上述中原地產的統計數據顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價每平方米達到了16435元，同比上漲了32.7%。

　　從具體數據來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價每平方米接近2萬元，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價每平方米23686元，溢價率為108.5%；綜合用地樓面價每平方米18465元，溢價率為51.47%。

　　更重要的是，今年上半年，北京供應的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套。反觀交易數據，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

　　張大偉表示，地王頻繁出現，頂豪占比上漲。按照目前的房價，地價已經超過房價，對于北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結構就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當下的28.48%。

　　不過，土地市場進入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計出讓土地總價5億元以上的地王合計50宗，溢價率超過50%的有27宗，而在5月份，合計單宗地塊超過5億元的地王達到了91宗，而其中溢價率超過50%的有?67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現，但隨著國企降低入市頻率，出現的概率明顯減少。

　　下半年進入調整期？

　　土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導至開發企業。張大偉多次稱，對于一、二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了地王的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風險非常大。

　　一線城市地價飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價每平方米已經大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運營難度系數將越來越高。

　　同策咨詢研究部總監?張宏偉認為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調整期。

　　張宏偉進一步稱，從時間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產市場調整極有可能會來臨，去年下半年以來的“日光盤：頻現的現象也會就此而止。屆時，如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題。