【又見地王】又是央企！中糧溢價(jià)236%拍下上海新場地塊 郊環(huán)外房價(jià)直沖6萬

　　連續(xù)兩天，一線城市連出兩家“地王”。

　　6月首日，央企信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價(jià)奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價(jià)超過303%，刷新今年上海土地市場溢價(jià)率紀(jì)錄。

　　昨日下午，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和廣州方榮房地產(chǎn)聯(lián)合體以82.8億元總價(jià)拿下深圳龍華區(qū)上塘地塊 ，刷新深圳年度總價(jià)“地王”，業(yè)內(nèi)預(yù)估該項(xiàng)目建成后的銷售價(jià)格將突破7萬元/平方米。

　　為何央企、國企不惜天價(jià)拿地？“地王制造”的背后是真熱還是虛火？

　　拿地兇猛：信達(dá)一塊地花光全年銷售額

　　在上海豪奪顧村“地王”的信達(dá)地產(chǎn)為A股上市房企，其母公司信達(dá)資產(chǎn)隸屬財(cái)政部，是國內(nèi)第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司，被業(yè)界戲稱為“錢袋子”。信達(dá)地產(chǎn)過去一年內(nèi)在各地瘋狂制造“地王”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年以來，信達(dá)（或以聯(lián)合體名義）先后在全國各地高調(diào)奪得近10幅地塊，其中7幅是地王，合計(jì)涉及資金近400億元。

　　信達(dá)地產(chǎn)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元；并且30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。因此信達(dá)地產(chǎn)可以說是人、錢具備，只欠項(xiàng)目。

　　不過，該公司2015年的財(cái)務(wù)狀況并不靚麗，期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-43.46億元，凈利潤8.13億元，兩者相差-51.59億元，公司稱主要是報(bào)告期內(nèi)因規(guī)模擴(kuò)大，新增土地儲備所致。

　　今年來一半高價(jià)地被國企買走

　　實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)激進(jìn)拿地并非是央企孤例。自去年以來，一批央企、地方國企在土地市場表現(xiàn)十分活躍，并且拿地非常大手筆，造就了多個"地王"。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前5月，全國土地市場總價(jià)超過15億元的105宗高價(jià)地塊，成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)1785.8億元，占比為54%，也就是說超過一半的高價(jià)土地都是被國企買走的。其中，信達(dá)、華僑城、招商蛇口、電建地產(chǎn)、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出了15幅地王。

　　據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心觀察，2016年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中，至少有一半表現(xiàn)得異常活躍，無論是內(nèi)部整合還是對外擴(kuò)張均在提速。尤其是水電系央企加速搶做規(guī)模，水電系（魯能、電建、葛洲壩）和鐵路系（中鐵、中鐵建）在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

　　央企為何熱衷“搶地”？

　　一大批央企、國企為何紛紛不惜成本在土地市場上出手？背后是否有其深層次原因？克而瑞研究機(jī)構(gòu)的一份最新分析報(bào)告就提到，在當(dāng)前國企改革和高層“地震”頻發(fā)的背景下，更多的并購、重組案例會在央企中發(fā)生，總量驚人土地資源或?qū)⒂行碌臍w屬。

　　對于央企而言，板塊整合的最大影響無疑是人事變動。尤其在區(qū)域和集團(tuán)管理層面，一旦團(tuán)隊(duì)合并，必然會出現(xiàn)職務(wù)重疊的情況，因此當(dāng)前展現(xiàn)出的實(shí)力越強(qiáng)，則越可能在潛在整合中成為占主導(dǎo)位置的并購方。也就是說，國企的拿地源于集團(tuán)整合背景下爭取主動權(quán)的需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，目前市場的“地王”制造者基本都是“上市公司+國企”，這個群體資金實(shí)力更強(qiáng)，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。過去一年房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也助長了很多企業(yè)“賭性”，國企在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn)。

　　據(jù)新華網(wǎng)梳理總結(jié)，央企、國企敢于高價(jià)拿地，主要源于以下幾點(diǎn)原因：

　　1、國企的融資成本相較民企要低不少，資金成本優(yōu)勢非常明顯；

　　2、絕大多數(shù)央企或國企旗下產(chǎn)業(yè)眾多，在各個城市都有自己的廠房等其他既有資產(chǎn)，以某央企拿下的城北某地塊為例，正是因?yàn)樵摰貕K就是該央企旗下一家子公司的廠房所在地，相較于其他房企，該央企拿下該地塊有天然優(yōu)勢；

　　3、由于很多央企并非以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很小，利潤考核也往往不高，更多的是其他方面的考慮；

　　4、國企拿下高價(jià)地后，往往會選擇跟一線專業(yè)房企合作，借此學(xué)習(xí)他們的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　新華社：必須遏制炒地炒房風(fēng)氣

　　持續(xù)攀升的一線及部分熱點(diǎn)二線城市樓價(jià)，帶動了土地市場行情的火爆。實(shí)際上，不單是央企，很多房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市拿地欲望都非常強(qiáng)烈，造就地價(jià)的溢價(jià)率都較高。

　　針對二線城市房價(jià)過快上漲、土地市場“高燒不退”現(xiàn)象，新華社刊文指出，必須遏制地方政府炒地、投機(jī)資本炒房的風(fēng)氣。《人民日報(bào)》則稱，部分省市去庫存過程中推高樓價(jià)并堆積信貸泡沫。

　　“退房令”發(fā)出6年并未真正見效

　　由于近期央企頻繁舉牌拿下一批高價(jià)地，央企是否應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)市場再度成為討論熱點(diǎn)。事實(shí)上這個問題國資委早在2010年就明確要求，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企，也就是俗話說“得有牌照”，后來，獲得牌照的央企增加到21家。如今，六年多時間過去了，這紙“退房令”實(shí)施的情況如何呢？

　　21家央企2011年獲國資委批準(zhǔn)成為可以進(jìn)入房地產(chǎn)的央企：

　　梳理公開資料可以發(fā)現(xiàn)，六年多時間里，那些屬于清退行列的央企尚沒有完全退出地產(chǎn)市場。就在去年的10月21日，中央第三巡視組向中國航天科工集團(tuán)公司反饋了巡視意見，特別指出“還有9家三級企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，有的在禁令出臺后仍在拿地”的問題。要求對所屬單位清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并于今年9月30日前完成其余企業(yè)退出或轉(zhuǎn)型。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面較廣，多方利益比較難平衡，“退房令”并沒有真正意義上完成，目前依然有很多央企在直接或間接地參與到房地產(chǎn)開發(fā)。

　　來源: 央廣網(wǎng)、新華網(wǎng)、中國證券網(wǎng)

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