盤點樓市上半年

　　今年上半年，在政策寬松趨穩，各類需求集中釋放等多重因素共同作用下，北京樓市與全國樓市迎來火熱行情，新房、二手房均迎來銷售旺季。對于下半年樓市，不少業內專家分析稱，在目前市場后續需求有限、國家收緊樓市政策的背景之下，北京新房市場下半年恐難有較大起色，下半年樓市總體穩定，銷售增速收窄。

　　新房

　　通州、大興成交最多

　　>>數據

　　純新房共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%，環比2015年下半年下滑7.2%。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓類產品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通純商品住宅在2016年上半年的交易量僅為26746套，較2015年下半年大降45.2%，為2010年以來半年交易量的第三低數據，僅略高于2011年下半年和2014年上半年。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，區域分布上，上半年成交量排名前五的區域為通州、大興、順義、房山、門頭溝，其中通州、大興的成交量超過10000套，順義、房山超過7000套，東城、西城、延慶合計僅有370套，其它區域成交量均在1000-3500套之間。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比較2015年下半年增加16.1個百分點；兩居室17181套，占29.4%，占比較2015年下半年減少14.4個百分點；三居室13988套，占23.9%，占比較2015年下半年減少4.6個百分點；其它套型（四居、五居、復式、別墅等）共7279套，占12.4%，占比較2015年下半年增加2.8個百分點。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，上半年兩居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居則受公寓類產品成交火熱影響出現了大幅增長，其它更高端的大戶型成交量和占比也在提高。

　　>>分析

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從整體來看，2016年上半年北京新房市場表現出了公寓類產品井噴、普通純商品住宅市場降溫、新房豪宅化三大特征。經過多年的高度發展，北京的新房市場已經日趨飽和，新增的新房項目越來越少，北京新房市場已很難維持高熱度。雖然2015年“3·30”新政后的一系列政策也帶來了新房市場的復蘇，但難以持久，今年上半年就已經開始降溫。

　　二手房

　　先揚后抑6月現斷崖式下跌

　　>>數據

　　半年交易量創六年新高

　　今年上半年，北京二手住宅經歷了沖高、降溫、斷崖式下跌的過程，整體市場在逐漸趨冷。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，今年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環比2015年下半年增長20.6%，創下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環比2015年下半年的均價上漲9.3%。

　　上半年的二手房市場，主要經歷了三個階段：第一階段為1-3月份，市場快速升溫，交易量逐月走高，3月份交易量突破3萬套，創下3年來的單月成交量新高；第二階段為4-5月份，市場沖高回落逐步降溫，但成交量仍在2萬套以上；第三階段為6月份，市場交易量出現斷崖式下跌，交易量萎縮近5成，僅有1萬余套。

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，分區域來看，上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，33%位于朝陽區，16.8%位于豐臺區，16.5%位于海淀區。由于地域廣、存量房源供應量大，朝海豐三區仍然占據著北京二手住宅交易量的前三位。

　　此外從數據也可以看到，隨著南城開發建設力度的加大，房源供應量的增加，尤其是交通、教育、醫療、商業等配套資源的逐步完善，較低的房價開始吸引更多的購房需求流向豐臺，這也使得豐臺的交易量占比超過海淀，位居全市第二。

　　上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，海淀、東城、西城的二手住宅價格依然最高，超過5萬/平米，西城更是超過7萬/平米；門頭溝、房山的價格最低，平均不到2萬/平米。

　　戶型結構上，上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，較2015年增加2.3個百分點，均價44957元/平米；兩居室占51.2%，較2015年減少1.9個百分點，均價43758元/平米；三居及以上占23.4%，較2015年減少0.4個百分點，均價42384元/平米。兩居室最受市場青睞，交易量過半。

　　上半年的二手房買家中，80后買家占54.6%，占比較2015年略微減少0.5個百分點；其次為70后，占23.4%，較2015年下降2.8個百分點；90后買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點。

　　>>分析

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，上半年北京二手住宅市場先是延續了2015年“3·30”新政后的升溫趨勢，成交量持續走高；此后，由于購房需求被提前透支，需求不足的市場開始降溫。與此同時，過熱的市場也引發了政策導向的轉變，樓市政策開始收緊，購房者逐漸回歸理性，市場、政策雙重因素的作用下，二手住宅市場在6月出現了大幅降溫。

　　胡景暉表示，從當前的政策形式來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續低溫或難以避免。而根據以往的數據，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套。根據歷史經驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量的萎縮，逐步企穩回落。

　　頂豪

　　高價項目成交創紀錄

　　>>數據

　　10萬/平米的豪宅共有225套

　　據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均價格超過10萬/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上漲65.4%，環比2015年下半年上漲94.0%。總價超過1000萬元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上漲133.4%，環比2015年下半年上漲33.1%。在新建商品住宅尤其是純商品住宅成交量減少之時，豪宅交易量的持續攀升導致了新房成交均價的進一步上漲。

　　中原地產研究部統計數據顯示：北京頂豪市場成交爆發，半年來8萬+簽約571套，刷新了年度歷史新高紀錄，推漲北京均價上漲9.6%。

　　>>分析

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為：按照8萬+計算，簽約也達到了586套，半年8萬+簽約了160億，可以認為北京一年的頂豪容量在300億+上下。按照300億的年去化速度，北京高端產品全部消化大約要7年。此外，北京頂豪大約有70個項目5000套待售，而去化需要15年左右。一旦市場出現降溫，頂豪市場將出現巨大風險。

　　土地

　　歷史最低和歷史最高并存

　　>>數據

　　土地供需比約為1：7

　　從土地成交歷史看，上半年，北京土地市場創造了住宅用地供應數量和供應面積歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀錄。

　　據中原地產研究部統計數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造，居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。值得注意的是，今年上半年，北京供應的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應3000套。反觀交易數據，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地供需比約為1：7。

　　從具體數據來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價每平方米接近2萬元，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價每平方米23686元，溢價率為108.5%；綜合用地樓面價每平方米18465元，溢價率為51.47%。

　　高地價不止在北京。上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現，這219宗地塊中，超過半數是國企央企獲得。

　　上半年全國主要的50大城市合計土地出讓金高達10243.7億元，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億元，杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。

　　>>分析

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，今年上半年在熱點城市出現了普遍性的地價超過房價現象，地王也從之前一線城市迅速向其他二線城市蔓延，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

　　2016年是中國有史以來地王最密集的年份，密集的地王潮持續，影響了房地產市場預期，對后市房地產市場將帶來巨大風險。以北京為例，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元，而截至6月16日，銷售額只有224.8億元。從地王的平均成本價看，樓面價平均高達3.8萬元/平方米，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元/平方米左右。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬元/平方米左右，這部分地王入市的難度依然非常大。

　　房價

　　均價環比漲幅收窄

　　>>數據

　　6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%

　　中國指數研究院報道：根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2016年6月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11816元/平方米，環比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個百分點。

　　根據百城價格指數對北京、上海等十大城市（新建）住宅的全樣本調查數據顯示，2016年6月十大城市住宅均價為22450元/平方米，環比上漲1.52%，漲幅較上月收窄0.41個百分點。6月，十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為33695元/平方米，環比上漲0.98%，同比上漲22.70%。其中6月北京新房、二手房分別較上月上漲1.96%、1.17%。

　　>>分析

　　中國指數研究院報告表示，為抑制房價過快上漲，熱點城市收緊政策持續升級，從控需求、調供應方面穩定樓市發展，如近期房價漲幅明顯的合肥將在7月開始執行針對購房者的差別化信貸政策，提高首付門檻；針對土地價格過快上漲也出臺了相關政策，要求高價拿地的開發商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內一次性付清土地出讓金。此外，供不應求矛盾較深的南京已官方表態，為緩解局部區域供應偏緊，將在今年下半年進一步加大商品住宅上市供應。未來隨著地方調控政策進一步落地實施，熱點城市樓市過熱現象將得到控制，百城整體房價漲幅或將繼續趨緩。

　　□對話·北京中原二級市場總經理 任莉

　　下半年樓市總體穩定銷售增速收窄

　　問：如何評價上半年北京樓市表現？

　　答：今年上半年北京樓市沖高明顯，新建住宅市場總成交59034套，同比增長53%，總成交額1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現兩個集中成交的高潮。高端改善型樓盤領銜北京樓市上半場，包括亦莊金茂悅、龍湖西宸原著、使館壹號院、中冶德賢、公園懿府等項目總成交額均超過10億元，這些項目的熱銷表明，在新一輪地價推動下，北京中高端市場客戶對房價的接受度又上了一個新臺階。

　　此外，上半年北京土地市場共成交23宗地，土地成交宗數、面積均為歷史最低，涉及住宅性質的成交土地僅7宗，比去年同期減少近一半，但溢價率、樓面價則刷新了歷史新高。在此基礎上，預計下半年北京總體將趨于穩定，銷售市場增速收窄。

　　從供應層面看，由于北京土地稀缺、供應不足、地價高企，地價已普遍超過房價。在地價反推作用下，未來北京樓市產品結構將主要集中在高端改善和豪宅市場。

　　相比同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價早已突破20萬元，僅今年上半年，上海單價10萬+產品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價首次突破7萬元大關，10萬+樓盤尚鳳毛麟角。作為與上海、深圳同級別的國際大城市，北京發展潛力還有巨大空間，樓市風險不大，價格存有上漲的余地。

　　問：未來的房地產市場走勢如何？答：隨著北京高端豪宅市場競爭進入白熱化，豪宅產品將效仿香港等國際城市，戶型不大、功能完善、設計緊湊等將作為產品前期設計參考系數，凸顯市場理性光芒，產品力依然為王。

　　從客戶變化情況看，借力今年“二孩”政策等推動，改善性客戶繼續成為樓市主力，整體呈現城區外溢的特點。表面看，地價增長致使房價攀升，買房人支付能力相對減弱。事實上，已擁有一套住宅的客戶，在房價增長的同時資產也隨之上揚，客戶具備一定承接力，加上北京供應結構梯隊明顯，支撐其住房升級改善需求的可能。

　　調查數據顯示，這些改善型客戶重點考量區位、教育環境、宜居諸多條件，因而房企在改善型產品前期規劃方面，更多聚焦健康人居、宜居等可創新層面。

　　問：對購房人有哪些建議？

　　答：在買房置業方面，京城兩大區域值得關注。通州規劃為北京城市副中心，配套、教育等各方面資源都將得到嚴重傾斜，未來將成為最大的受益者，投資置業買房升值潛力大。

　　作為全世界最大的北京新機場未來年旅客吞吐量將達到1億人次，近千億資金的投入，將徹底改變這些區域的基礎設施和經濟環境。新機場的建設帶動了整個京西南片區，包括大興、豐臺等區域成為近幾年的樓市熱點，“未來30年北京向南看”也同樣是老百姓(50.390, -0.40, -0.79%)買房置業的指南。

　　此外，由于未來存在限購的風險，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場，在不限購之前仍然具有投資意義，成為投資者選擇之一。在住宅地價高漲大環境下，商住公寓將支撐補給剛需市場，一旦限購后，提前到手的公寓仍能在個人剛需市場流通，投資價值凸顯。

　　京華時報記者 潘秀林 邢飛

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