京城商住房銷售遭遇"過山車"

　　仍占據全市商品住宅成交量一半以上

　　本報記者曹政

　　一個月前，一則"北京商住將全面限購，今晚12點全停網簽"的消息瘋傳，當晚相關部門回應"全停網簽一事并不屬實"。之后一個月，京城商住成交量時高時低，玩起"過山車"。但即便如此，商住依然穩穩占據京城商品住宅成交量的一半以上。

　　限購傳聞不斷成交冷熱交替

　　來自多家房地產研究和中介機構的數據顯示，過去四周，京城商住成交量時高時低，冷熱交替。限購傳聞正盛的6月第三周（6月13日-19日），商住成交量達到3868套，占商品住宅成交總量的76%；而到了6月第四周（6月20日-26日），商住成交量則跌到了1289套，占商品住宅成交總量的51%；進入7月，首周（6月27日-7月3日）成交量再度回歸到3000套以上，為3098套，占比也達到71%；然而到了上周（7月4日-10日），商住成交量再度滑落，達到1122套，占商品住宅成交總量的54%。

　　業內人士分析，造成這一情況的主要原因是商住全面限購傳聞反復出現，刺激北京商住房進入簽約高峰；但傳聞未真正落地，成交又迅速降溫。

　　商住成交量依然堅挺

　　"目前商住成交的變動仍然主導著整體成交量的走勢。"亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，6月中下旬商住項目大量入市并集中成交，使得這類產品需求幾近被"透支"。因此進入7月之后商住項目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個商住類項目入市。

　　舉例來說，7月上旬入市的"旭輝26街區"項目上周實現成交604套，占據了全部市場成交的近三成。不過一個項目的集中爆發未能挽救整體成交下滑的趨勢，從上周成交排行來看，除排行首位項目之外，排行第二到第八的項目成交均僅為兩位數。

　　成交量這種高低起伏的變化，并未影響到商住在整個商品住宅成交中的地位。即便是滑落至1000多套，在成交總盤子里所占比重也依然堅挺地處在50%以上。

　　中原地產研究部發布的統計數據顯示，北京公寓市場成交刷新歷史紀錄，從2016年初截至目前的市場成交看，簽約套數已經達到了36147套，這是北京歷史上首次出現超3萬套的公寓年度成交。與此同時，這也是歷史上首次出現公寓類簽約超過普通住宅的年份。

　　普宅總價邁入"500萬時代"

　　進入7月之后，商住入市量銳減，取而代之的是普宅項目不斷加緊入市。

　　亞豪君岳會統計數據顯示，7月第二周（7月4日-7月10日）北京住宅市場共有7個項目入市，相比之前一周增加兩個，其中包括6個普宅項目，只有一個商住項目。記者了解到，7個項目共新增住宅產品1106套，環比減少21%，預售許可面積11.91萬平方米，環比增加38%。

　　"與商住類產品的小戶型、低總價不同，受到土地成本的制約，普宅市場已經逐漸進入高單價、大戶型的時代，總價普遍偏高。"任啟鑫說，今年普宅套均成交價已高達517萬元，而去年這一數字僅為377萬元。新房成本的飆漲一方面使得部分需求被迫轉移至二手市場，另一方面客戶資金到位情況也使得項目簽約周期被迫拉長。受此影響，即便普宅項目入市節奏明顯加快，但仍難以支撐成交的繼續上行。商住供需的逐漸萎縮，也將終結這輪成交快速上漲，預計7月整體市場成交將出現環比下滑。

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