深圳住宅房價太高致投資風(fēng)險加大 熱錢流向?qū)懽謽?/h1>

2016/7/16 10:25:19　來源:一財網(wǎng)　【字體：大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】

核心提示：深圳市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展穩(wěn)中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，為近三年來最高。其中第一季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增幅9.1%。在經(jīng)濟(jì)基本面良好的情況下，

　　深圳市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展穩(wěn)中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，為近三年來最高。其中第一季度第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增幅9.1%。在經(jīng)濟(jì)基本面良好的情況下，2016年前5個月全市企業(yè)注冊數(shù)量同比增幅約27%，深圳辦公樓租賃需求得到改善。

　　整體而言，深圳全市第二季度整體租賃需求穩(wěn)定、企業(yè)自用需求有所增加。仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度全市整體凈吸納量錄得近12萬平方米，僅有一個位于福田區(qū)的散售型甲級辦公樓項目（京基濱河時代）竣工并投放市場，全市甲級辦公樓空置率輕微下降0.1%至13.3%。

　　從需求端來看，高科技類公司的租賃需求穩(wěn)定，證券、銀行、保險等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的詢盤量在第二季度較第一季度有所上升，優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)的甲級辦公樓需求獲得支持。值得關(guān)注的是，百度、阿里巴巴和騰訊三大互聯(lián)網(wǎng)虎頭都已在南山區(qū)建設(shè)總部大樓、高端研發(fā)辦公物業(yè)也在高新園區(qū)大量興起，并不惜通過租金打折的方式來吸引優(yōu)質(zhì)科技類企業(yè)的進(jìn)駐，令片區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)更加明顯。但在福田CBD，亦出現(xiàn)了租金敏感的中小型租戶外遷搬到CBD邊緣或南山中心新落成的辦公樓的情況，導(dǎo)致部分大廈空置率上升。

　　仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅認(rèn)為，過去一年來大宗辦公樓成交明顯增加，繼北京上海后，全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳。"以目前相對比較活躍的保險資金為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點成為新趨勢。"

　　以目前相對比較活躍的保險、銀行業(yè)、地產(chǎn)業(yè)為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點成為新趨勢。來自仲量聯(lián)行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)商毅德投資在南山成交了約7700平方米的甲級寫字樓，地產(chǎn)商深國控在福田成交了約25000平方米的甲級寫字樓，保險業(yè)的太平洋(6.490, -0.07, -1.07%)壽險在福田成交了約40000平方米的甲級寫字樓，保險業(yè)的前海人壽在福田成交了約20000平方米的甲級寫字樓，來自銀行業(yè)的華夏銀行(9.870, 0.04, 0.41%)和上海銀行在福田分別成交了36000平方米和15000平方米的甲級寫字樓，上述大宗交易的成交時間集中在今年的上半年。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端告訴第一財經(jīng)記者，大宗交易頻繁是住宅價格高企、投資風(fēng)險增加、個人或機(jī)構(gòu)投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)市場的具體表現(xiàn)。此外，"營改增"的實施對寫字樓市場構(gòu)成間接利好，因此上半年深圳寫字樓大宗交易頻繁。

　　交投活躍，深圳甲級辦公樓資產(chǎn)值持續(xù)上漲，但租金仍處于盤整期，下降態(tài)勢仍然持續(xù)。優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)物業(yè)需求依然穩(wěn)定并且空置率保持低位，一些地標(biāo)性項目租金甚至仍在上漲，但是，部分散售物業(yè)因為企業(yè)持續(xù)外遷導(dǎo)致入駐率沒有明顯改善等原因，租金叫價繼續(xù)下降。

　　戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)，綜合今年第一、第二季度數(shù)據(jù)，全市甲級寫字樓平均租金比去年底下降了0.3%至每月每平方米253.8元。其中，羅湖區(qū)和南山區(qū)分別增長0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。福田區(qū)受新項目入市及需求放緩的雙重影響，甲級寫字樓租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元。

　　展望未來，夏春毅指出，金融與科技行業(yè)購買優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)自用的需求將持續(xù)支撐投資市場發(fā)展。下半年，預(yù)計深圳將有近80萬平方米的新增供應(yīng)投放市場。不過，深圳經(jīng)濟(jì)基本面維持良好發(fā)展及P2P企業(yè)倒閉影響逐漸減弱，預(yù)期租賃需求保持樂觀。加上總部企業(yè)自用需求外，銀行、保險等行業(yè)活躍的自用購買需求將在一定程度上降低空置率壓力。預(yù)期年末全市甲級辦公樓空置率上升，但仍在20%以內(nèi)。

　　同時，夏春毅認(rèn)為，下半年深圳投資需求將繼續(xù)活躍，機(jī)構(gòu)性投資者和自用型企業(yè)用戶持續(xù)看好深圳核心區(qū)域物業(yè)來的升值潛力。另一方面，金融與科技行業(yè)仍然積極尋找優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)用于自用，此方面需求將繼續(xù)支撐投資市場發(fā)展。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端對第一財經(jīng)記者表示，從第三季度到明年底，深圳大量已建成的項目將逐步入市形成有效供應(yīng)，可見供應(yīng)量預(yù)計將達(dá)到198萬平方米。同時，伴隨高支付能力客戶的減少和高新園區(qū)研發(fā)物業(yè)的分流，新增需求的減弱也將削弱對租金的支撐力度，明年全市甲級寫字樓租金高位回落風(fēng)險增加。

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