龍光半年銷售猛漲71%，盈利能力遠超行業平均

　　8月8日，龍光地產公布半年度業績。2016年上半年，實現合約銷售人民幣143.9億元，同比大幅上升71%；合約銷售面積114萬平米；合約銷售均價為11,901元每平方米，同比大幅增長79.7%。

　　龍光這一業績，遠超行業平均水平。

　　上半年行業度過了一個銷售火爆、但盈利分化的小周期。憑借一二線城市的成交火爆，多數上市標桿房企銷售業績提升，部分具有獨特優勢的中型房企開始發力，如華發、魯能、深業和電建等都出現了大幅增長。龍光地產銷售同比增長71%，尤其為市場矚目，還因為重兵排布一線城市，更為市場看好其未來持續增長潛力。

　　業績報告還顯示，龍光地產盈利能力保持持續上揚。2016上半年營業額達人民幣 63.60 億元，同比增長 23.4%；毛利人民幣 19.31 億元， 同比增長25.8%，毛利率達30.3%；核心溢利人民幣8.6億元，同比增長24.9%，核心溢利率 13.6%；凈利潤人民幣 13.49億元，同比增長25.5%。

　　與之明顯對比的是，截止2016年中期統計地產行業數據顯示，市場平均毛利潤率為24%；平均核心凈利率僅9%。龍光地產明顯大幅超越同行平均水平。

　　另據雪球財經統計，近3年內，考察業務主要在境內的2千多家上市公司，3年內凈利潤增長幅度大于15%的，僅占十分之一。數據顯示，龍光地產自上市以來，毛利率持續保持30%以上，核心溢利率持續13%以上；2016上半年凈利潤同比增長超過25%，可見公司強勁的賺錢能力，以及業績加速上行的趨勢。

　　拿得到一線的地，更拿的到便宜的地

　　此外，面對2016年上半年最明顯的一線土地價值飆升背景，市場分析認為，拿地成本和精細管控運營能力，已成為決定很多房企是否沒落還是彎道超車的關鍵因素；部分深具競爭優勢的房企領先優勢繼續擴大。

　　中報顯示，龍光地產土地儲備及成本優勢明顯。龍光貫徹深耕一線的策略，截止2016年上半年，土地儲備為1,408 萬平方米，土地儲備均價為人民幣3,409 元/平方米，足以支撐未來3-5年發展。此外按照貨值估算，其中大深區貨值占比超過7成，未來業績潛力驚人。

　　2016年上半年，龍光還持續在珠三角大深圳圈獲得優質地塊，投資額占比超86%。據介紹，已透過公開市場招拍掛新獲取項目3個，總建筑面積約124.03萬平方米，土地成本均價約為人民幣13,045元/平方米。相對于深圳部分地王項目已突破5萬的樓面地價，以及深圳整體也超過5萬的銷售均價，該低成本顯著優勢和土儲量，為未來業績增長提供良好基礎。

　　拿的到一線的地，還能控制低成本，這是龍光長期堅持理性嚴密拿地邏輯的結果，并非簡單砸錢。一般認為，其戰略邏輯是，聚焦珠三角都市圈，深耕深圳，把握區域產業發展趨勢和城市核心升級方向，與軌道交通公共設施發展節奏保持戰略契合；據介紹，龍光進入深圳以來持續深耕，瞄準有巨大升值空間的朝陽地段，出手穩準狠，增強戰略儲備，屢屢有精品推出。

　　擁有500萬平米建成面積的龍光城均價已經超過15000元/㎡，而當時拿地樓面價約為300元/㎡，目前該區域周邊樓面價已超過9000元/㎡。

　　2016年6月龍光以總價地王斬獲光明地塊，但2.7萬/平的樓面地價相對周邊在售項目近5萬元/平的房價而言相當劃算；

　　2015年所獲取的紅山站地鐵上蓋項目僅1.9萬元的樓面地價，不到一年時間，周邊地價漲幅已近3倍；

　　2016年1月，龍光以樓面地價6700元/平斬獲珠海金灣地塊，時隔僅半年，臨近地塊拍賣成交價格就飆升至19000元/平，漲幅近3倍。

　　自本輪去庫存以來，深圳等一線城市，由于產業聚集優勢明顯，人口和資金持續凈流入，區域內土地供應較小，供需平衡，其房價、地價居高不下，還存在向臨深片區的溢出效應。由此，在一線布下重兵的企業龍光，無疑占據彎道超車的發展先機。

　　與此相對比的是，并非所有企業都在回歸一線的趨勢中踏準了戰略節奏。數據顯示，部分在全國多層次市場均大體量布局的規模房企，在一線核心城市的占比近年來有持續下降趨勢，因此部分該類型企業，頻頻尋求在本已經不便宜的深圳土地市場加碼儲備。2016年上半年深圳無論是招拍掛市場的激烈競爭，還是收購合作層面的屢屢成交，均已凸顯這一趨勢。得一線者得天下，已成行業共識。

　　軌道物業地主，龍光不差錢

　　龍光地產在深圳耕耘究竟有多深？市場或許尚未普遍了解到，截止目前，龍光地產已布點深圳6個地鐵軌道物業項目。

　　貨值超百億的龍華旗艦項目玖龍璽，為龍華中心區域白石龍站上蓋物業，建面25萬平米；

　　龍華紅山站項目，同在龍華中心區與深圳北站一站之隔，周邊為區域全力打造的核心商圈，建面80萬平米；

　　龍光光明新城項目，深圳6號線、13號線匯合交叉點，建面超50萬平米；

　　龍光在深圳東的500萬平米超級大盤龍光城，緊鄰深圳14號線；受深圳東進戰略及剛需外溢加持，屢現近萬人搶房盛況。據介紹，該項目短短半年售價翻了3倍，合計已售出200萬平米，目前尚有300萬平米建面的儲備，料未來5年將持續為公司貢獻業績和高額利潤；

　　龍光境內總部所在地深圳4號線寶華站全持有物業5a甲級寫字樓龍光世紀大廈，占據前海灣核心位置，數年間租金水平持續居片區榜首，建面超8萬平米；

　　龍光上半年還在深圳13號線東濱站獲取一舊改項目，位于地鐵13號線荔香站。

　　上述數據可見，數年間，僅僅計算龍光地產在深圳軌道沿線未來的儲備，已至少擁有6個項目、數百萬平米建面，一個深圳軌道物業的“新地主”悄然浮現。

　　軌道交通與房地產發展相輔相成。作為城市圈最便捷的一體化紐帶，將深度覆蓋經濟圈內部的客貨需求。未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口，但容納城市新移民的主要地點更可能是特大型城市延展而出的城市圈。超級大城市圈的居住與生活，將沿著軌道交通徐徐鋪開。

　　作為集約化用地的典范，地鐵上蓋物業可以通過統一開發高效利用土地，進行住宅、商業、物業運營等多項附加服務。地鐵物業其本身的貨值很高，利潤率超過一般的商業綜合體。這類項目還往往是政府政策扶持的城市地標，開發商的社會效應和品牌美譽度都會得到極大提升。

　　事實上，龍光地產白石龍站上蓋項目玖龍璽，其實已經充分展現其地鐵物業的價值。2014年10月，在當時市場氛圍較為低迷的環境下，龍光地產以總價46.8億元、樓面地價2.5萬元拿下白石龍地鐵站 “玖龍璽”項目，盡管當時業內一片嘩然，但項目在1年時間內正式開盤，目前已推貨源已全部售罄，銷售回籠超60億，銷售均價達7.5萬元/平方米，剩余未售房源平均售價預計將超過8萬元/平方米。玖龍璽項目是龍光精準把握投資窗口期、全力發掘打造“軌道交通物業”產品價值的標桿項目。

　　另據中報測算，龍光不僅布點精明，手里還不差錢。數據顯示，龍光地產銷售及資金回籠情況良好，半年銷售144億，資金回籠率高達92%，為生產經營提供了充足營運資金；此外，龍光在拿地時也多次引進財務投資者作為合作方，共擔地價，減少了自有資金占用，有效降低財務風險，光明地塊就是與合作伙伴共同投資從而順利拿下。

　　另外，值得注意的是，近年來龍光地產的融資渠道呈多元化趨勢，融資利率逐步走低，其最新發行的私募債5年期利率為5.15%，為行業領先水平。據消息人士透露，憑借上述優勢，龍光在支付了所有地價款之后，手頭現金依然充裕，公司持有現金及銀行結余近125

　　億元人民幣，是短期貸款的2倍以上，遠超行業一般公認的安全水平，資金鏈仍然十分寬松，可以繼續在鄰深地鐵沿線，物色更好的地塊，用于未來發展。