繼今年2月在《深圳上海樓價(jià)暴漲的驚人真相》一文中成功預(yù)測深圳上海房價(jià)同比增速在今年8月份左右見頂之后，本文將預(yù)測深圳上海房價(jià)本身何時(shí)見頂。預(yù)測不是打啞謎，這里絕不含糊其辭，模棱兩可，一語中的，直指核心，為你揭開深圳上海樓市暴漲的終極拐點(diǎn)。

　　一． 詭異的深圳上海樓市

　　讓我們通過數(shù)據(jù)近距離的感受熱的發(fā)燙的深圳上海樓市：

　　“深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手樓盤均價(jià)為56788元/平方米，突破3月的最高值，創(chuàng)歷史新高。另，上海新房成交均價(jià)漲幅攀高，首度突破4萬元大關(guān)，以每平方米4.2萬元的價(jià)格再度刷新歷史記錄，且同環(huán)比漲幅均為2010年下半年以來近6年來的最高水平。

　　8月18日上午，上海今年首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)土地出讓，地塊位于靜安區(qū)中興路，總建筑面積11萬平方米。融信以110.1億元拿下該地塊，樓板價(jià)達(dá)到100217元／平方米，溢價(jià)率139%。它的拍賣，創(chuàng)下中國土地成交史上最貴地王記錄。另，8月26日上午，深圳寶安大空港片區(qū)11宗商業(yè)地塊集中招標(biāo)，8月29日上午，競標(biāo)結(jié)果出爐，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億成功奪標(biāo)，一舉超越此前廣州亞運(yùn)村保持的255億全國總價(jià)地王紀(jì)錄，成為新晉全國總價(jià)地王。”

　　深圳上海房地產(chǎn)的這一輪瘋狂在過去十多年以來的中國房地產(chǎn)大牛市里面也是罕見的。奇怪的是2014年之前的十多年，深圳上海房地產(chǎn)的牛市伴隨的是資金大規(guī)模的凈流入中國，而最近這一輪瘋長卻是伴隨著資金大規(guī)模的凈流出中國開始的。讓我們來看的兩個(gè)數(shù)據(jù)圖：

中國資金12月滾動凈流動（左軸），深圳：新建住宅價(jià)格指數(shù)（右軸），數(shù)據(jù)來源：彭博金融數(shù)據(jù)終端WIND資訊

中國資金12月滾動凈流動（左軸），深圳：新建住宅價(jià)格指數(shù)（右軸），數(shù)據(jù)來源：彭博金融數(shù)據(jù)終端WIND資訊

　　如上面兩個(gè)數(shù)據(jù)圖所示，深圳上海房地產(chǎn)在2014年之前十多年的牛市中的價(jià)格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于最近這一輪瘋漲的速度。這是第一個(gè)蹊蹺的地方，第二個(gè)蹊蹺的地方就是2014年之前十多年中國一直是資金凈流入，而最近這一輪深圳上海房地產(chǎn)瘋漲發(fā)生的背景卻是資金以改開以來前所未有的速度凈流出中國。不信？讓我來報(bào)數(shù)據(jù)，深圳上海房地產(chǎn)自2015年4月開始脫離歷史常態(tài)軌跡高速攀升，2015年4月的中國資金12月滾動凈流出4530億美元。特別值得注意的是今年以來，中國每月的資金12月滾動凈流出均超過10000億美元（數(shù)據(jù)來源：彭博金融數(shù)據(jù)終端），結(jié)果今年以來深圳上海的地王交易各自創(chuàng)造了歷史高點(diǎn)和全國高點(diǎn)。

　　我們需要問自己的問題是，為什么在資金已改開以來最快的速度凈流出中國的期間，深圳上海的房地產(chǎn)價(jià)格會以改開以來最快的速度增長？

　　過去這20年，房地產(chǎn)一直是美元進(jìn)入中國最大的套利交易盤，如今最大的套利交易盤成交量達(dá)到歷史最活躍水平，同時(shí)價(jià)格增速達(dá)到歷史峰值，同時(shí)套利資金以前所未有的速度離開中國，這和A股中的莊股暴力拉升和高位派發(fā)如出一轍。那么深圳上海房地產(chǎn)價(jià)格的罕見高速增長和套利資金以罕見速度撤離中國是怎樣聯(lián)系起來的呢？

　　二．詭異的本質(zhì)不在供需而在于金融

　　答案就在結(jié)合中國實(shí)際的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)里：利率黑市。

　　在中國特色的金融系統(tǒng)里，深圳扮演極其重要的角色。深圳是中國利率黑市最關(guān)鍵的一環(huán)。利率黑市誕生的緣起是中國利率非市場化，由央行統(tǒng)一調(diào)控，存款和貸款息差過大；再加上資金資源被國有大行壟斷。銀行的信貸資源絕大部分被國企央企和特權(quán)民企壟斷，廣大私企借貸無門。銀行信貸資金利息往往不超過10%，而根據(jù)微金所的數(shù)據(jù)，中國民間借貸市場平均利率水平則在30%左右。要知道中國實(shí)業(yè)企業(yè)平均利潤率只有5%，于是許多國企央企以及特權(quán)民企弄到廉價(jià)的資金之后，不是從事實(shí)業(yè)生產(chǎn)，而是從事資金倒賣。如今，利率黑市就是中國資金倒賣和套利的市場渠道總集（P2P,互聯(lián)網(wǎng)金融，理財(cái)產(chǎn)品等等,鏈家違規(guī)發(fā)展P2P,互聯(lián)網(wǎng)金融，理財(cái)產(chǎn)品來推高房價(jià)的丑聞并不讓我吃驚，因?yàn)槔�率黑市的平均套利收益回�?bào)要顯著高于利率黑市之外的企業(yè)，也驗(yàn)證了我之前的預(yù)測：房地產(chǎn)的危機(jī)并不是供求的危機(jī)，而是融資杠桿的危機(jī)），中國的影子銀行在很大一部分上就是利率黑市。

　　利率黑市的規(guī)模可以通過影子銀行的數(shù)據(jù)來窺視。根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，2013年中國影子銀行在其社會融資總量中的占比高達(dá)30%，而這個(gè)占比在2012年時(shí)為23%，其增速舉世罕見。根據(jù)布魯金斯學(xué)會的研報(bào)，2013年中國影子銀行的規(guī)模有25萬億元人民幣之巨，屬世界最大之一。

　　腐敗，尋租和套利為利率黑市源源不斷的提供資金，這些資金在套利完成之后就有了逃離中國的必要。根據(jù)國際反洗黑錢智庫全球金融誠信組織的研究報(bào)告，（如下圖所示）在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現(xiàn)金流流出中國，這其中有相當(dāng)一部分是貪腐收入。中國現(xiàn)在外流的非法現(xiàn)金流對GDP的占比已經(jīng)超過了10%，每年在中國，香港，英屬維京群島之間通過轉(zhuǎn)手套利和貿(mào)易作假渠道流動的非法現(xiàn)金流高達(dá)1萬億美元之巨。腐敗和尋租收入逃離中國后變成海外熱錢又再進(jìn)入利率黑市套利（外資者，實(shí)非外資也），如此循環(huán)往復(fù)。

（在2000至2011年間共有約3.75萬億美元的非法現(xiàn)金流流出中國）

（非法現(xiàn)金流主要通過虛假貿(mào)易進(jìn)出中國)

（中國最大的投資國居然是香港和英屬維京群島這兩個(gè)彈丸之地和離岸金融中心，中國的外資絕大部分是出境漂白的內(nèi)資）

　　中國的利率黑市既是國內(nèi)腐敗和尋租的價(jià)值套現(xiàn)機(jī)制（內(nèi)循環(huán)），又是國際虛假貿(mào)易和熱錢循環(huán)的重要組成部分（外循環(huán)）。

　　下面來揭示深圳在中國利率黑市中的巨大意義：“香港是中國大陸利率黑市的非法現(xiàn)金流洗錢中心（每年數(shù)千億美元之巨），深圳毗鄰香港，坐享地下錢莊海量流動性之便利，這些錢不少便以樓房的形式囤積著，由于深圳地產(chǎn)可以在香港某些金融機(jī)構(gòu)做抵押品融資，就可使黑錢流出境外。深圳在p2p金融，互聯(lián)網(wǎng)金融，信托，理財(cái)產(chǎn)品，地下錢莊等方面均走在全國前列，深圳樓市（特別是大戶型）的火爆與之密不可分。”

　　深圳地產(chǎn)除了可以在香港某些金融機(jī)構(gòu)做抵押品融資之外，還可以到國內(nèi)機(jī)構(gòu)做內(nèi)保外貸，其套利收入還可以到地下錢莊做賬戶對敲，通過這些合法不合法的手段都可以把人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)成境外的美元資產(chǎn)。深圳地產(chǎn)作為融資抵押品，可以創(chuàng)造性的利用境內(nèi)境外，合法不合法的多種渠道，將人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)成境外的美元資產(chǎn)。這就是“2015年三月之后，深圳房價(jià)居然隨著外匯占款和外儲資產(chǎn)以1994年以來（過去這22年）所未見的速度坍塌而進(jìn)入歷史上前所未見的高速增長期”這樣一個(gè)逆天現(xiàn)象發(fā)生的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)。

　　一句話，利率黑市要趕在中國債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)和人民幣快速貶值之前，把其人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)成境外的美元資產(chǎn)。由于利率黑市的有萬億元級別的人民幣資產(chǎn)需要置換成境外的美元資產(chǎn)，深圳樓市井噴式爆發(fā)了。利率黑市將人民幣資產(chǎn)置換成境外美元資產(chǎn)的需要到底有多強(qiáng)勁？根據(jù)彭博社今年1月的最新數(shù)據(jù)，2015年中國的資金流出總額為1萬億美元，創(chuàng)有史以來最高紀(jì)錄。同時(shí)，深圳樓市的價(jià)格增速也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄。

　　深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現(xiàn)金流洗錢中心香港（每年數(shù)千億美元之巨），那么上海呢？上海有自貿(mào)區(qū)。自貿(mào)區(qū)也是洗錢的天堂。自貿(mào)區(qū)之前，上海保稅區(qū)就在銅融資洗錢中起到至關(guān)重要的作用，如今有了自貿(mào)區(qū)，上海未來洗錢的能力也會蓬勃而出。年后上海房價(jià)的井噴就是一個(gè)標(biāo)志。

　　至此深圳上海樓價(jià)暴漲的驚人真相在結(jié)合中國實(shí)際的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)的聚焦下露出了本來面目。重要的事情說兩遍，深圳毗鄰中國大陸利率黑市的非法現(xiàn)金流洗錢中心香港，上海有自貿(mào)區(qū)，自貿(mào)區(qū)也是洗錢的天堂。深圳上海地產(chǎn)作為融資抵押品，可以創(chuàng)造性的利用境內(nèi)境外，合法不合法的多種渠道，將人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)成境外的美元資產(chǎn)。由于利率黑市將人民幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)成境外的美元資產(chǎn)的強(qiáng)勁需要，深圳上海樓市井噴式爆發(fā)了。深圳上海樓市越火爆，表明利率黑市將人民幣資產(chǎn)置換成境外美元資產(chǎn)的需要越強(qiáng)勁，表明未來人民幣匯率貶值的壓力會越大。利率黑市是宏觀流動性主導(dǎo)因素，別的人都是搭便車或者是跟風(fēng)者，問題是一旦利率黑市基本完成了其資產(chǎn)轉(zhuǎn)移境外的任務(wù)，那么搭便車或者跟風(fēng)者就會成為最后的接盤俠。

　　三.從深圳上海本地的宏觀金融數(shù)據(jù)還原樓市詭異的真相

　　一言以蔽之，深圳上海地產(chǎn)的這一輪罕見的火爆的原因在于中國（利率黑市）有大量的資金有逃離中國的需要，而深圳上海是中國（利率黑市）資金出逃的兩個(gè)最大的港口。讓我們再來看下面兩個(gè)數(shù)據(jù)圖：

深圳住宅平均價(jià)格（藍(lán)色，左軸），深圳本外幣存款余額（紅色，右軸），數(shù)據(jù)來源：WIND資訊

上海住宅平均價(jià)格（藍(lán)色，左軸），上海本外幣存款余額（紅色，右軸），數(shù)據(jù)來源：WIND資訊

　　如上2圖所示，深圳上海樓市這一輪暴漲發(fā)動前不久，2014年12月，深圳上海兩地的本外幣存款余額開始直線上升。這意味著全中國準(zhǔn)備逃離的資金從2014年底開始大量積聚在深圳上海，深圳上海兩地的房地產(chǎn)成了準(zhǔn)備逃離資金的資產(chǎn)池和洗錢工具。

　　再來看下面的數(shù)據(jù)圖：

　　中國最窮的14個(gè)省的本外幣存款余額同比增速（藍(lán)色），深圳本外幣存款余額（綠色），上海本外幣存款余額（紅色），數(shù)據(jù)來源：WIND資訊

　　上面數(shù)據(jù)圖中的較窮省份指的是中國GDP最低的14個(gè)省。從上面的數(shù)據(jù)圖我們可以看出，在2014年年底之前，深圳上海本外幣存款余額和中國最窮的14個(gè)省的存款余額，其同比增速一直處在差不多的水平，從2014年12月份開始，深圳上海本外幣存款余額同比增速就開始直線攀升，把中國最窮的14個(gè)省的存款余額同比增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在背后。從數(shù)據(jù)上來看，這種全國資金過度涌向深圳上海這兩個(gè)資金出海口的現(xiàn)象在改開以來是沒有出現(xiàn)過的。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，資金正以改開以來前所未有的速度逃離中國。想想看，一棟人氣一直很旺的大樓，突然所有的人都向出口集中，這意味著什么？

　　深圳上海樓市這一輪歷史罕見的暴漲，從金融本質(zhì)上來講和A股中的莊股暴力拉升和高位派發(fā)無有差別，主力就是進(jìn)入中國利率黑市的套利資金。

　　四．關(guān)于深圳上海樓市房價(jià)大頂?shù)念A(yù)測

　　但問題是深圳上海兩地的本外幣存款余額同比增速在2015年7月見頂，如今已跌到0附近。讓我們再來看下面的數(shù)據(jù)圖：

數(shù)據(jù)來源：WIND資訊

　　深圳本外幣存款余額同比增速和深圳房價(jià)同比增速是滯后極度正相關(guān)，滯后期為8個(gè)月，也就是說把深圳房價(jià)同比增速的數(shù)據(jù)往前提8個(gè)月再和深圳本外幣存款余額同比增速數(shù)據(jù)疊加，其相關(guān)系數(shù)約為0.9，屬于極度正相關(guān)。這意味著深圳本外幣存款余額同比增速見頂后8個(gè)月左右，深圳房價(jià)同比增速也為見頂。事實(shí)確實(shí)如此，深圳本外幣存款余額同比增速于2015年7月見頂，深圳房價(jià)同比增速于2015年4月見頂。目前深圳本外幣存款余額同比增速接近零，這意味著明年上半年深圳房價(jià)同比增速會跌到零附近。如果深圳房價(jià)同比增速跌到零附近或者跌成負(fù)數(shù)，深圳房價(jià)環(huán)比增速也會跌到零附近或者跌成負(fù)數(shù)。

　　根據(jù)歷史數(shù)據(jù)分析，筆者的預(yù)測結(jié)果是，深圳的房價(jià)本身應(yīng)該會在明年6月份左右見頂（時(shí)間誤差以月為單位），由于深圳上海兩地房價(jià)高度正相關(guān)，上海的深圳的房價(jià)本身也應(yīng)該會在明年6月份左右見頂（時(shí)間誤差以月為單位）。屆時(shí)，深圳上海兩地的房地產(chǎn)作為中國準(zhǔn)備逃離資金的資產(chǎn)池和洗錢工具，其暴力拉升的環(huán)節(jié)將結(jié)束，將全面進(jìn)入高位派發(fā)模式。屆時(shí)，深圳上海兩地的本外幣存款余額同比增速早已坍塌為負(fù)值，深圳上海兩地的房地產(chǎn)流動性支撐不足，高位派發(fā)的模式極有可能會向下失控。