重慶、武漢、南京“三大火爐”中，重慶位居首位，每年最熱月的平均最高氣溫在 32～ 34℃左右，極端最高氣溫曾達(dá)到 39.6～43.0℃，高溫延續(xù)的時間也很長，每年 30℃以 上的暑熱天數(shù)平均都在 70 天以上，并且不但白天熱，夜間也熱不可耐，這也曾是歷代 文人墨客筆下的真實寫照。

　　能夠去除濕氣的麻辣火鍋（又名重慶火鍋）是重慶人的美食，遍布大街小巷，如今已風(fēng) 靡國內(nèi)外，重慶火鍋成為山城一張重要的名片。全國共有五萬多家重慶火鍋店，占全國 所有火鍋店比例的三成。中國烹飪協(xié)會發(fā)布的《2015 年度中國餐飲百強(qiáng)企業(yè)和餐飲五 百強(qiáng)門店分析報告》顯示，全國餐飲百強(qiáng)企業(yè)中重慶 14 個上榜，營收占比為 13.2%， 位居全國第三，且大多以連鎖火鍋企業(yè)為主。山城火鍋這張名片可謂成色十足。

全國餐飲百強(qiáng)企業(yè)中重慶 14 個上榜，營收占比為 13.2%，位居全國第三

　　重慶作為我國四大直轄市之一，經(jīng)濟(jì)一直保持高速發(fā)展。2015 年，重慶市創(chuàng)造 GDP 總 量為 15720 億元，且 11.0%的 GDP 增速全國居首，較全國增速高 4.1 個百分點(diǎn)，是自 2014 年一季度以來連續(xù) 8 個季度增速位居全國第一。在全國經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景 下，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然保持了兩位數(shù)的增長，發(fā)展勢頭依舊強(qiáng)勁。

重慶市 2015 年GDP總量 15720 億，全國位列第6 位（億元）

重慶 2015 年 GDP 增速全國第一，增速一直跑贏全國（億元）

　　重慶樓市一直以來可以用溫涼如水這個詞形容，大漲大跌都不適合這個城市。尤其是近 些年，每年的成交量保持一定比例的穩(wěn)定增長，供需一直以來相對較為平衡。2011 和 2012 年，重慶市供應(yīng)面積略多于需求面積，但是 2013 和 2014 年及時的調(diào)整后，2015 年整體處于供需平衡的態(tài)勢。總體來看重慶樓市持續(xù)穩(wěn)定，保持著自己的小步調(diào)節(jié)奏。

重慶商品房年度銷售面積(萬方）

重慶整體供需尚處于平衡狀態(tài)（萬平）

　　相對穩(wěn)定的供需保證了重慶樓市健康的價格變化。即使通過波動較大的月度數(shù)據(jù)來看， 自 2011 年以來，商品住宅月度成交均價幾乎呈水平狀態(tài)。從年度成交均價來看，也呈現(xiàn)出波瀾不驚的穩(wěn)定狀態(tài)。

重慶房價保持穩(wěn)定，波瀾不驚（元/平方米）

重慶年度房價變化不大，平穩(wěn)發(fā)展（元/平方米）

　　重慶多重國家發(fā)展戰(zhàn)略集于一身，助力重慶經(jīng)濟(jì)增速一直領(lǐng)跑全國，2015 年更是以 11.0%的增速位列全國第一。近年重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，汽車制造和電子信息產(chǎn)業(yè)保 證第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)質(zhì)發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)占比不斷提升，其中尤以金融產(chǎn)業(yè)增速最快，在第三產(chǎn) 業(yè)中占比也最高，未來重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍有提升的空間。而從人口來看，重慶的城鎮(zhèn)化率 （60.90%）與其他直轄市相比仍有很大的發(fā)展空間。近年來重慶一直處于人口流出狀 態(tài)，但從 2010 年開始重慶每年平均新增常住人口約 32 萬人，人口略有回流。

　　重慶作為我國四大直轄市之一，經(jīng)濟(jì)增速一直領(lǐng)跑全國。2008 年以后全國經(jīng)濟(jì)增速放 緩，但重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展這邊風(fēng)景獨(dú)好，2008-2015 年均增速達(dá) 17%。2011 年 GDP 增速 全國第二，2012 年位列第一；2011 年時 GDP 總量突破萬億，重慶進(jìn)入萬億俱樂部； 2015 年國民生產(chǎn)總值達(dá)到 15719 億元，占全國總量的 2.29%，同比增長 11.0%，跑贏 全國增速近 4 個百分點(diǎn)，增速全國城市排名第一。

　　重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在近百年的歷史演繹中，盡管受到很多非經(jīng)濟(jì)因素的干擾，但仍可看出其 演變的軌跡：手工業(yè)——輕工業(yè)——重化工業(yè)——高加工度的制造業(yè)——現(xiàn)代服務(wù)業(yè)， 這也是重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的過程。

重慶 GDP 增速全國領(lǐng)先（萬億）

重慶市各產(chǎn)業(yè) GDP 占比情況（%）

　　“十一五”以前，重慶處于重化工業(yè)為主階段，“十一五”時期，重慶將電子信息產(chǎn)業(yè) 確定為國民經(jīng)濟(jì)支柱并給予大力支持，電子信息產(chǎn)業(yè)迅速崛起，重慶第二產(chǎn)業(yè)占比快速 提升。2010 年，重慶市電子信息制造業(yè)銷售收入 978.68 億元，同比增長 47.2％，占重慶電子信息產(chǎn)業(yè)總收入的 72％，高出全國平均增幅、重慶工業(yè)平均增幅21個和20 個 百分點(diǎn)；計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)銷售收入 380.46 億元，同比增長 43.9％，占電子信息產(chǎn) 業(yè)總收入的 28％，高出全國平均增幅、重慶市工業(yè)平均增幅 12 個和 17 個百分點(diǎn)。部 分廠家包括惠普、方正、宏碁、華碩、東芝、思科、富士康、英業(yè)達(dá)、和碩等。

　　與電子信息產(chǎn)業(yè)共同作為重慶第二產(chǎn)業(yè)兩大支柱的是汽車制造產(chǎn)業(yè)，2015 年重慶汽車 制造業(yè)銷售產(chǎn)值近 4600 億元，增速達(dá) 22%，在重慶市工業(yè)總產(chǎn)值中排名第一。部分廠 家包括長安、東風(fēng)、上汽、現(xiàn)代、力帆、濰柴、慶鈴等。

重慶電子信息產(chǎn)業(yè)年銷售產(chǎn)值及增速（億元）

重慶汽車制造產(chǎn)業(yè)年銷售產(chǎn)值及增速（億元）

　　重慶積極布局戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，著力發(fā)展現(xiàn)代物流、科技研發(fā)、金融保險、軟件信息、中 介會展、文化傳媒、創(chuàng)意等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展服務(wù)貿(mào)易。2011 年以后，重慶第 三產(chǎn)業(yè)占比持續(xù)提升，2015 年第三產(chǎn)業(yè)占比比第二產(chǎn)業(yè)高出 2.7 個百分點(diǎn)。其中尤以 金融保險行業(yè)發(fā)展速度最快，金融保險業(yè)絕對量上也領(lǐng)先于其他子行業(yè)。 對比其他三個直轄市來看，重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍有一定的調(diào)整空間，第三產(chǎn)業(yè)的占比未來 也會隨著重慶的不斷發(fā)展而繼續(xù)不斷提升。而房地產(chǎn)業(yè)相對發(fā)展較慢且增速近幾年呈下 滑趨勢。

重慶市第三產(chǎn)業(yè)子行業(yè) GDP 增速（%）

我國四個直轄市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比（%）

　　重慶市戶籍總?cè)丝谠谒膫�直轄市中位列第一，2015年達(dá)3371.84萬人；常住總?cè)丝?016 萬人。戶籍人口中，非農(nóng)業(yè)人口占比 59%，農(nóng)業(yè)人口占比 41%。分區(qū)域來看，五大功 能區(qū)中，城市發(fā)展新區(qū)戶籍人口占比最多，而都市功能核心區(qū)和功能拓展區(qū)合計占比僅 為 19%。而主城九區(qū)中沙坪壩區(qū)戶籍人口占比 14%為主城最高。

　　從常住人口來看，一小時經(jīng)濟(jì)圈占比高達(dá) 32%，其次三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)占比 22%。 而從主城九區(qū)來看，渝北區(qū)占比最高，達(dá) 18%，其次為沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)，而大渡口 區(qū)常住人口僅為 4%。

重慶五大功能區(qū)戶籍人口占比情況

重慶主城 9 區(qū)常住人口占比情況

　　從人口總量來看，重慶市常住人口小于戶籍人口，長期處于人口流出狀態(tài)。但是從 2010 年開始重慶每年平均新增常住人口約 32 萬人，一定程度上人口處于回流狀態(tài)。

　　重慶城鎮(zhèn)化率不斷提升，但與其他三個直轄市和成都來對比，重慶的城鎮(zhèn)化水平依然較 低，2014 年為 59.6%，而北京、上海、天津均超過 80%，成都的城鎮(zhèn)化水平也比重慶 略高。由此來看，重慶的城市化進(jìn)程尚有很長的路可走。

重慶市人口仍為凈流出，但態(tài)勢有所好轉(zhuǎn)（萬人）

重慶與其他城市城鎮(zhèn)化率對比情況（%）

　　重慶房價因何波瀾不驚，根本上仍需從供需兩端進(jìn)行解釋，而不能僅僅局限于 供給或者需求某一側(cè)。

　　從供應(yīng)端來看，重慶商品房供應(yīng)一直比較寬松，但根本原因在于地根寬松，而且采取多 種措施加以保障，例如兩江新區(qū)的“再造一個重慶”、地票交易制度、保障房建設(shè)力度， 甚至是“多中心、組團(tuán)式”的城市格局規(guī)劃。

　　從需求端來看，重慶房地產(chǎn)市場仍然以剛需為主，改善性需求不甚明顯，這一點(diǎn)可以從 購房動機(jī)、戶型結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、客戶來源等多方面加以驗證。在本輪房地產(chǎn)回暖周期 中，二套房首付一降再降，成交量主要受改善性需求推動的背景下，重慶成交量顯得相 對平淡。

　　重慶兩江新區(qū)成立于 2010 年，轄江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū) 3 個行政區(qū)部分區(qū)域，規(guī)劃 總面積1200平方公里，預(yù)計到2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6400億元，工業(yè)總產(chǎn)值15000 億元，建成區(qū)面積 500 平方公里，人口 500 萬人，相當(dāng)于 10 年再造一個重慶工業(yè)、再 造一個重慶經(jīng)濟(jì)、再造一個重慶主城和再造一個主城人口。在建設(shè)開發(fā)方面，重慶兩江新區(qū)規(guī)劃構(gòu)建“一心兩城十組團(tuán)”城市空間格局，規(guī)劃建設(shè) 水土、蔡家、翠云、悅來、鴛鴦、空港、龍興、御臨、魚嘴等 9 個大型聚居區(qū)，新增集 聚人口將達(dá) 200 萬人以上。而且在 9 大聚居區(qū)中，重慶會布局修建 9 處公租房住宅區(qū)， 居住人口將達(dá)到聚居區(qū)總?cè)丝诘?20%以上，而北部新區(qū)、悅來、蔡家等地還會規(guī)劃建設(shè) 一批高檔商業(yè)住宅。 因此，規(guī)劃面積高達(dá) 1200 平方公里的兩江新區(qū)成立發(fā)展，為重慶土地供應(yīng)的寬松環(huán)境 創(chuàng)造了可能。

重慶歷年地票成交變化圖

　　分區(qū)域來看，主城區(qū)（即都市功能核心區(qū)和都市功能拓展區(qū)）是地票交易涉及土地的最 主要區(qū)域。2008 年至今，重慶主城區(qū)地票成交面積為 17.29 萬畝，意味著地票交易制 度為主城區(qū)累計增加建設(shè)用地指標(biāo) 1.15 億平，以 1.5 容積率計算，可增加規(guī)劃建筑面 積 1.73 億平。

重慶市地票交易、購買、征轉(zhuǎn)使用情況表（畝）

　　自 2011 年開始，重慶（全市范圍，包括主城區(qū)）土地供應(yīng)量開始急劇攀升，由 2010 年的 6291 萬平上升至 8035 萬平，在全國范圍內(nèi)排名也由第三名躍升至第一名。此后， 重慶土地供應(yīng)面積一直排在全國第一名，2013 年最高時曾達(dá) 1.16 億平，并超過第二名 連云港和第三名武漢的土地供應(yīng)量總和。

重慶土地供應(yīng)面積一直位居全國第一名，2013 年供應(yīng)建面達(dá) 1.2 億平（萬平，重慶全市）

　　從區(qū)域分布來看，2008 年至今重慶市主城區(qū)土地供應(yīng)約占全市范圍的 55%，累計土地 供應(yīng)建筑面積達(dá) 3.56 億平。而從土地用途來看，重慶市住宅類土地供應(yīng)建筑面積達(dá)到 3.91 億平，占比達(dá)到 69%，其中住宅用地和商住用地各占一半；此外，工業(yè)用地供應(yīng) 建筑面積達(dá)到 1.88 億平，占比為 30%，商服用地 6600 萬平，占比為 10%左右。

2008 年至今，重慶市主城區(qū)土地供應(yīng)占全市供應(yīng)比例約為 54%（萬平）

　　2008 年至今，渝北區(qū)土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積累計達(dá)到 1.07 億平，占主城區(qū)土地供應(yīng)比 例為 34%，位居主城區(qū)第一名，而沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)分別以 16%和 13%位居第二、 第三名，江北區(qū)則已 3900 萬平、12%位居第四名，北碚區(qū)則以 2567 萬平、8%位居第 七名。 由于兩江新區(qū)主要由渝北區(qū)、江北區(qū)和北碚區(qū)部分區(qū)域組成，因此 2008 年以來重慶主 城區(qū)土地供應(yīng)大約有 54%來源于兩江新區(qū)。

2008年至今供應(yīng)土地建面

2008年至今主城區(qū)供應(yīng)土地建面

　　2008 年以來，重慶市主城區(qū)累計土地成交面積為 3.16 億平，略低于供應(yīng)面積 3.56 億 平；從各年度來看，重慶市主城區(qū)土地供需比維持在 1.05 附近，其中 2013 年供需比 1.01 為最低值，而 2016 年 1-9 月供需比 1.51 為最高值。從主城各區(qū)土地成交來看， 渝中區(qū)供需比 1.03 為最低值，反映了重慶傳統(tǒng)中心城區(qū)土地具有較強(qiáng)的稀缺性，而沙 坪壩區(qū)供需比為 1.17 為最高值。總體來說，重慶市土地市場主城區(qū)總體上供應(yīng)略大于需求的狀態(tài)，而且各年份、各主城 區(qū)都是這一狀態(tài)。

近年來重慶市主城區(qū)供需走勢，供給始終略大于需求（萬平）

近年來重慶市主城各區(qū)供需走勢，供給始終略大于需求（萬平）

　　由于常年供應(yīng)略大于需求，重慶市土地成交樓面價得到較好控制，土地溢價率也很低。 重慶市長黃奇帆曾經(jīng)指出，重慶一直按照樓面地價不超過當(dāng)期房價 1/3 進(jìn)行調(diào)控，事實 證明重慶做到了這一點(diǎn)。 重慶樓面地價長期維持在 2000 元/平方米以下，而房價則維持在 7000 元/平方米左右； 從溢價率來看，自 2012 年以來重慶土地出讓溢價率常年維持在 10%以下，甚至在 2014 年、2015 年長時間以底價成交。

重慶土地成交樓面均價常年維持在 2000 元以下（元/平方米）

重慶市土地溢價率常年在 10%以下，甚至長時間底價成交（%）

　　重慶市主城區(qū)商用地產(chǎn)成交量約為 30 萬平/月，在商品房市場中占比約為 30%，相比 2012 年提升約 15 個百分點(diǎn)。但 2015 年商用地產(chǎn)成交量曾有大幅下降，但 2016 年以 來有所回升。重慶和大多數(shù)二線城市同樣面臨商用地產(chǎn)去化困難問題，由于本篇報告主要研究住宅市 場，因此不多贅述。

重慶主城區(qū)非住宅商品房成交面積走勢（萬平）

重慶主城區(qū)住宅與非住宅結(jié)構(gòu)走勢，商用占比有所提升

　　重慶是國內(nèi)二線城市中唯一從未實行過限購政策的城市，在其他房地產(chǎn)政策 與全國比較同步的背景下，重慶房地產(chǎn)調(diào)控政策以調(diào)整首付比例為主。過去幾年中重慶 市首付比例經(jīng)歷多輪調(diào)整，首套房最低首付比例由 30%調(diào)整至 20%，二套房最低首付比例從 60%調(diào)整至 20%（結(jié)清首套房貸款）和 30%（未結(jié)清首套房貸款），調(diào)整幅度非常大。