一、從戶籍制度限制人口流動

　　戶籍制度是地區(qū)發(fā)展不平衡的另一個核心因素。除了長久存在的農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng) 戶口的區(qū)別，各地區(qū)的戶口也存在巨大差距，限制戶口遷移也就是享受公共服務(wù) 的門檻。從落戶的角度來看，目前一線城市實行嚴(yán)苛的落戶政策，通過強大的行 政力量控制戶籍人口增長。進(jìn)一步，與戶籍掛鉤的種種制度政策和公共服務(wù)，使 得無法落戶的流動人口難以在大城市定居，造成了我國勞動力流動而人口不流動 的局面。大城市因而享受了源源不斷的低成本勞動力，而不必負(fù)擔(dān)養(yǎng)老等公共服 務(wù)成本。

　　這個過程中，一線城市是最大的受益者。以公認(rèn)的最難落戶的北京為例，十八屆 三中全會決定“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”之后，控制人口就成了北京市的重要 任務(wù)之一，除了以至于有人戲稱北京戶口比美國綠卡難拿。目前北京落戶政策還 在逐年收緊，部分落戶途徑標(biāo)準(zhǔn)不清晰、申請不公開、與央企國企等利益機(jī)關(guān)綁 定，即將開放申請的積分落戶門檻高，落戶難度非常大。不得不承認(rèn)，北京落戶 難度堪比移民，國際慣例的新生兒、親屬投靠等標(biāo)準(zhǔn)一般都比北京落戶松，投資 方面3000萬元人民幣也基本可以睥睨全球，而類似于工作簽證的北京市工作居住 證也僅對部分高新技術(shù)企業(yè)有限制開放，續(xù)簽需要提供3年連續(xù)的繳稅證明，條 件十分嚴(yán)苛。

北京落戶途徑（從易到難）

　　資源分配的不平衡使大城市更具有吸引力，大城市獲得了源源不斷的 人口流入。從過去十年的數(shù)據(jù)來看，北上廣深四個一線城市常住人口遠(yuǎn)大于戶籍 人口，近10年北京、上海始終有非戶籍人口凈流入，廣州、深圳除個別年份為凈 流出以外，其余年份也保持了凈流入局面。

近年來北京非戶籍人口凈流入

近年來上海非戶籍人口凈流入

近年來廣州非戶籍人口凈流入

近年來深圳非戶籍人口凈流入

　　然而，由于不能平等享受公共服務(wù)，流入的非戶籍人口最終大部分回到原籍。依 然以北京為例，目前外地戶籍人口在北京辦理退休的基本條件為男性滿50周歲、 女性滿40周歲以前在北京參加基本養(yǎng)老保險，在北京實際繳費年限累計滿10年， 且達(dá)到退休年齡時在各地繳納基本養(yǎng)老保險年限累計至少要滿15年。如果辦理北 京醫(yī)保，還需繳費滿25年（滿足退休條件的可以一次性補繳）。也就是說，即便 不考慮教育、購房、購車的資格限制，僅養(yǎng)老方面的就給沒有戶口的外地人留京 造成巨大障礙。從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，2014年北京15-64歲的勞動力人口占比為 81%，高于全國平均水平近7個百分點。

　　此外，戶籍限制也間接降低了企業(yè)的用工成本。如北京社保標(biāo)準(zhǔn)普遍高于其他地區(qū)，但是由于絕大多數(shù)無戶口的外地人最終都要回原籍辦理退休，因此按照北京 標(biāo)準(zhǔn)繳納的社保沒有太大實際意義，企業(yè)和員工聯(lián)合起來瞞報薪酬水平，按照最 低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保，大大降低了企業(yè)的人力成本。

　　也應(yīng)看到，戶籍制度在幫助一線城市完成原始積累的同時也會產(chǎn)生負(fù)面作用。目 前戶籍門檻過高，而與戶籍綁定的公共服務(wù)過多，導(dǎo)致了部分高素質(zhì)人才向二線 城市回流的傾向。

　　總而言之，戶籍制度使得大城市享受了源源不斷的勞動力補充而不必付出相應(yīng)成 本，透支了其他地區(qū)的人口紅利，也是地區(qū)發(fā)展不平衡形成的重要因素。

　　二、地區(qū)發(fā)展不平衡對房地產(chǎn)市場的影響

　　1、限購限貸只有短期抑制作用

　　如前所述，房地產(chǎn)既具有消費屬性，也具有投資屬性。其中消費屬性由其使用價 值決定，投資屬性由市場預(yù)期決定。地區(qū)發(fā)展不平衡不僅導(dǎo)致了使用價值的巨大 差距，也改變了房地產(chǎn)市場的預(yù)期，在社會上形成了發(fā)達(dá)地區(qū)的發(fā)展前景更好的 共識，短期長期需求都有保障。因此，在資產(chǎn)荒的背景下，資金紛紛流向熱點城 市的房地產(chǎn)市場，造成了當(dāng)前高度分化的市場格局。

　　所以，如果不能解決地方發(fā)展不平衡的問題，就不能改變房地產(chǎn)市場的長期預(yù) 期，也就不能改變市場分化的格局。因此，目前限購限貸的調(diào)控只能起到短期抑 制性的作用，不能從根本改變熱點城市房價上漲過快而其他城市市場遇冷的局 面。限購限貸只能將需求推遲，而不能將其減少。從市場的表現(xiàn)來看，限購限貸 只是讓市場成交縮量，并沒有帶來價格的大幅下行。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，價 格方面，10月上半月15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯 遏制，但是僅深圳和成都兩個城市價格出現(xiàn)環(huán)比下降。成交量方面，新建商品住 宅網(wǎng)簽成交量大多出現(xiàn)顯著下滑，其中成交量環(huán)比下降80%-60%的城市有4個。

　　2、房價沒有由一線向二、三線的傳導(dǎo)機(jī)制

　　由于地區(qū)發(fā)展不平衡的存在，不同地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、教育醫(yī)療等資源存在差距， 使得不同地區(qū)的房地產(chǎn)在使用價值本身存在差異。進(jìn)一步地，由于預(yù)期地區(qū)發(fā)展 不平衡的局面短期沒有改善，人們對房地產(chǎn)投資價值預(yù)期也高度分化。因此，一 二三線城市的房地產(chǎn)不具備替代效應(yīng)，也就不存在一線城市需求被抑制后向二三 線城市轉(zhuǎn)移的情形。也就是說，一線城市的房價上漲不向二線三線傳導(dǎo)，而只會 向市場條件比較類似的城市傳導(dǎo)。舉例來看，上海和深圳房價超預(yù)期上漲只能夠 提高北京的房地產(chǎn)市場預(yù)期，而不會帶來其他二三線城市的市場升溫；隨著城市 化進(jìn)程推進(jìn)，上海周邊城市（如昆山）可能會得到一定的外溢效應(yīng)，提高了使用 價值和預(yù)期，其房價上漲將帶動其他受到類似外溢效應(yīng)城市（如廊坊、東莞）的 價格上行，而不是擴(kuò)展到其周邊城市。

　　可以認(rèn)為，全國房地產(chǎn)市場實質(zhì)上是割裂的，而不是一個整體，本次因地制宜、 因城施策的政策調(diào)控是符合市場現(xiàn)狀的。但也正是由于市場的割裂性，因城施策 的效果也僅限于此地此城，想要依靠各地的政策組合對全國房地產(chǎn)市場進(jìn)行有力 調(diào)控難以達(dá)到預(yù)期效果。

　　3、區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)最重要的基本面

　　地區(qū)發(fā)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的分化，進(jìn)而導(dǎo)致了調(diào)控政策的局限性，可以 認(rèn)為，區(qū)域發(fā)展是房地產(chǎn)市場最重要的基本面。對房地產(chǎn)市場未來的判斷要回歸 區(qū)域發(fā)展的層面，關(guān)注區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃、政策引導(dǎo)和資金支持等方面。

　　解決好區(qū)域發(fā)展問題，很多伴生的問題也將迎刃而解，房地產(chǎn)市場才能走上長效 健康的發(fā)展路徑。例如廣受詬病的土地財政問題，有觀點認(rèn)為地方政府過于依賴 土地財政和房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的稅收而被房地產(chǎn)綁架，從而認(rèn)為引導(dǎo)房地產(chǎn)的健康 發(fā)展首要問題是解決土地財政。但是從根源上看，土地財政是地區(qū)發(fā)展過程中為 解決資金來源問題創(chuàng)造出的工具。在當(dāng)前體制下，地方政府事權(quán)遠(yuǎn)大于財權(quán)，本 來就存在資金缺口，同時財政收入分配隱含極大的不公平，欠發(fā)達(dá)地區(qū)處于弱勢 地位，持續(xù)補貼發(fā)達(dá)地區(qū)。在巨大的壓力下，地方政府必然會自發(fā)尋找出路。政 府的性質(zhì)又決定了其只能利用掌握的資源和提供的公共服務(wù)融資，于是當(dāng)時處于 預(yù)算外的土地出讓金便成了最佳選擇，土地財政應(yīng)運而生。從這個角度看，地方 債、融資平臺等方式，本質(zhì)上和土地財政是一樣的。也就是說，解決了地方政府 的資金來源問題，土地財政這一系列問題也就不復(fù)存在。

　　總而言之，區(qū)域發(fā)展水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)的消費價值，區(qū)域發(fā)展前景決定了房地產(chǎn) 的投資價值，房地產(chǎn)市場最根本的還是要回歸到區(qū)域發(fā)展的層面上。市場行為不 能用政策規(guī)范，無論是控?zé)狳c城市房價，還是引導(dǎo)二三線城市去庫存，都是在為 地區(qū)發(fā)展不平衡的格局變化爭取時間。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望

　　1、 房地產(chǎn)業(yè)長期需求強勁

　　2015年我國城鎮(zhèn)化率僅為56.1%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家90%以上的水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程 還在推進(jìn)。根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》提出的目標(biāo)，在2020 年前常住人口的城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，也就是說預(yù)計還有大約5200萬人將在 未來4年內(nèi)完成城鎮(zhèn)化；戶籍人口城鎮(zhèn)化率要提高到45%左右，對不同城市實行 差異化的落戶限制，以合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)等為前置條件，全 面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限 制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬 -500萬的大城市的落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬以上的特大城市人口規(guī) 模。此外，2016年10月，國務(wù)院發(fā)布《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，更加明確了戶籍人口城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向和實現(xiàn)路徑。

　　目前我國城鎮(zhèn)化率還比較低，未來的城鎮(zhèn)化人口增加為房地產(chǎn)市場提供了持續(xù)的 需求，大城市和中小城市的市場需求不是此消彼長的格局，房地產(chǎn)長期需求強 勁。此外，現(xiàn)在市場面臨的問題是如何將城鎮(zhèn)化人口合理引導(dǎo)，就地就近城鎮(zhèn) 化，防止人口過度向大城市和特大城市集中。

　　2、地區(qū)發(fā)展不平衡格局將會發(fā)生改變

　　首先澄清，改變地區(qū)發(fā)展不平衡的格局，不是實現(xiàn)各地的均等無差別的發(fā)展。我 們承認(rèn)地區(qū)之間的發(fā)展水平應(yīng)當(dāng)存在差距，所要改變的是在一線城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程 已經(jīng)顯著領(lǐng)先于全國后資源仍然過度向一線城市集中的局面，加快發(fā)展重點二三 線城市，縮小地區(qū)間的差距到合理水平。

　　根據(jù)2010年國家公布的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》中關(guān)于城市化戰(zhàn)略格局的構(gòu)想， 未來我國將構(gòu)建“兩橫三縱”為主體的城市化戰(zhàn)略格局：以陸橋通道、沿長江通道 為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以國家優(yōu)化開發(fā)和重點 開發(fā)的城市化地區(qū)為主要支撐，以軸線上其他城市化地區(qū)為重要組成。在城市群 規(guī)劃方面，對環(huán)渤海、長江三角洲、珠江三角洲地區(qū)進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，形成3個特 大城市群；對哈長、江淮、海峽西岸、中原、長江中游、北部灣、成渝、關(guān)中— 天水等地區(qū)實行重點開發(fā)，形成若干新的大城市群和區(qū)域性的城市群。

主體功能區(qū)規(guī)劃城市化戰(zhàn)略格局

　　國家對城市化格局已經(jīng)有了明晰的規(guī)劃，對三個特大城市群進(jìn)行優(yōu)化開發(fā)，對其 他城市群進(jìn)行重點開發(fā)，未來這些重點開發(fā)的城市群就是平衡地區(qū)發(fā)展的突破 口。目前我國一線城市的城市化進(jìn)程遙遙領(lǐng)先，在全國城市化率只有56%的背景 下，上海、北京的人口密度已經(jīng)步入世界前十名的水平，一線城市繼續(xù)吸納城鎮(zhèn)化人口的能力受限。此外，考慮到我國巨大的人口基數(shù)，只靠幾個城市或城市群 完成推進(jìn)城市化的過程并不現(xiàn)實，未來城市化必須是多極化發(fā)展。

　　我們認(rèn)為要實現(xiàn)多極化城市化，引導(dǎo)人口流入規(guī)劃的地區(qū)，就必須改變目前地區(qū) 發(fā)展不平衡的局面。改變地區(qū)發(fā)展不平衡格局，就要從其形成的根本原因入手， 調(diào)整資源分配，改革戶籍制度。資源分配方面，除了機(jī)遇政策支持，我們認(rèn)為最 重要的是要改變地區(qū)稅收收入分配不平等的格局，停止資源向發(fā)達(dá)地區(qū)過度集中 而帶來的預(yù)期分化。具體來看，短期內(nèi)在增值稅仍然為主體的情況下可適當(dāng)調(diào)整 分成比例，加大轉(zhuǎn)移支付力度，改善地方政府財政情況；長期促進(jìn)增值稅向消費 地原則分配轉(zhuǎn)型，培育以財產(chǎn)稅等直接稅為主的地方主體稅種，縮小地方收入差 距。戶籍制度方面，繼續(xù)收緊一線城市戶籍準(zhǔn)入，同時有序開放各種重點開發(fā)城 市群的戶籍制度，引導(dǎo)人口就近城鎮(zhèn)化。

　　3、房地產(chǎn)市場展望

　　我們預(yù)計資源繼續(xù)向一線城市傾斜的局面將會有所改變，并且隨著戶籍制度的進(jìn) 一步收緊，一線城市吸引資金和人口流入的能力將下滑，發(fā)展速度將面臨平臺 期，房地產(chǎn)市場熱度也會逐漸退卻。與此同時，其他地區(qū)核心城市群將加速發(fā) 展，放寬人口準(zhǔn)入和發(fā)展預(yù)期提升將吸引城市化人口流入，房地產(chǎn)去庫存持續(xù)推 進(jìn)，將出現(xiàn)量價齊升的局面。在地區(qū)發(fā)展前景預(yù)期調(diào)整后，一線城市將放開限購 限貸，房地產(chǎn)市場分化的格局也就基本結(jié)束。此外，我們看好大城市周邊地區(qū)的 房地產(chǎn)市場，在核心城市群建設(shè)過程中得益于外溢效應(yīng)，將會分享核心城市的資 源和人口紅利，實現(xiàn)高速發(fā)展。