一般而言，房地產(chǎn)市值/GDP 的正常水平在 260%左右，中國的城市住宅總市值/GDP 近年來逐漸增高，2015 年城 市住宅總市值對 GDP 的比值達(dá)到了 255%，比全球平均水平高出了 42%，高出的幅度還屬于可接受范圍內(nèi)，但對于其 中泡沫的累積無疑應(yīng)當(dāng)引起警惕。

　　2016年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值34.06萬億元，按可比價格計(jì)算，同比增長6.7%。分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度增長6.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22097億元，同比增長3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值134250億元，增長6.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值184290億元，增長7.5%。從環(huán)比看，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值增長1.8%。

2008- 2016年上半年中國GDP增長趨勢（單位：億元，%）

中國城市住宅總市值與 GDP

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中國城市住宅總市值對 GDP 的比值

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　　從我國四個直轄市的房價水平走勢來看：一線城市北京、上海，2016 年二季度的平均房價高達(dá) 23291 和 23406 元 /平米，較 1999 年分別上漲了 17644 和 19984 元/平米；二線城市天津、重慶，2016 年 2 季度的平均房價為 11729 和 6680 元/平米，較 1999 年分別上漲了 9478 和 5303 元/平米。特別是近 15 年-16 年上半年，除重慶外，其余三個城市的房屋 價格都出現(xiàn)了明顯的增長。

中國主要城市房屋價格水平

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世界主要城市房價水平

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　　將全國城市劃分為一、二、三線城市，可以看出近五年各個城市的房價收入比總體趨勢大致相同，除了一線 城市在 13-14 年房價收入比有所上升。此外，二、三線城市的房價收入比大致上相同，而一線城市的房價收入比則遠(yuǎn) 高于二、三線城市。 考察 2015 年 35 個大中城市的房價收入比具體情況，房價收入比較高的城市多為東部特別是東南沿海城市，最高 的是深圳，達(dá)到了 24.95，次于深圳之后依次是上海、北京、廈門、福州、廣州、杭州。北方和中西部的房價收入比則 遠(yuǎn)低于重點(diǎn)城市，說明城市房價的高低分別在一定程度上反映出了我國人口的流動與區(qū)域聚集情況。北京、上海、深 圳及沿海城市、省會中心城市、經(jīng)濟(jì)中心城市均因?yàn)樘厥獾某鞘卸ㄎ慌c公共資源與服務(wù)的優(yōu)勢成為人口與資金積聚的 中心。

中國主要城市及國際同類城市房屋價格波動

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中國各線城市房價收入比

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中國各線代表城市房價收入比

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中國 35 個大中城市 2015 年房價收入比

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　　近兩三年我國各代表性一二線城市的租金回報(bào)率都呈現(xiàn)出一定的下滑趨勢，一方面說明居民相對于租房更傾向購 買住房居住，另一方面也說明，我國重點(diǎn)城市房價確實(shí)存在與其真實(shí)價值的一定背離。根據(jù)國際租賃比合理區(qū)間推斷， 租金回報(bào)率應(yīng)為 4%-6%，而我國各重點(diǎn)城市租售比遠(yuǎn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)。低租金回報(bào)率也表明我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)參與主體 更多以交易利得為主要盈利模式，而非房屋出租收入，我國房屋租賃市場仍然有待大力發(fā)展，居民居住用房的實(shí)現(xiàn)形 式仍然有待多元化。

中國六大城市租金回報(bào)率

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　　我國十大具有代表性的一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、南昌、廈門）的 商品房存銷比，可以看出相比一線城市，二線城市的存銷比要高得多，兩者的波動情況大致相同，反映出了大環(huán)境下 一二線城市的房地產(chǎn)走勢基本一致。從 2016 年開始，一二線城市的存銷比出現(xiàn)了明顯的下降，庫存壓力降低，房地產(chǎn) 市場銷售十分火熱。 對比歷年新開工房屋面積和銷售面積，可以看到近十年房地產(chǎn)庫存增長較快時期主要是 2009-2011 年、2013-2014 年，新開工房屋面積和銷售面積間的缺口較為顯著。從 2015 年開始，隨著各地去庫存化，缺口開始被填補(bǔ)，一二線城 市庫存壓力減小，但三四線城市的庫存壓力依舊很大。

中國十大一二線城市商品房存銷比

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歷年商品房銷售面積及新開工面積

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　　2015 年 6 月之后隨著房價的上漲，新增的居民中長期貸款有了明顯的提升，從 2015 年 8 月份的新增 2855 億元增長到 2016 年 8 月份的新增 5286 億元，同比多增 85.15%。從房地產(chǎn)開發(fā)商 角度，其資產(chǎn)負(fù)債率近十幾年來基本上都位于 70%-80%的區(qū)間內(nèi)。從 2008 年開始，房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率更是 開始逐年上升，到 2014 年已達(dá)到了 77%，以此趨勢發(fā)展下去，很快房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率會達(dá)到 80%， 如此高的負(fù)債比率會給企業(yè)的經(jīng)營帶來風(fēng)險，也潛在地使得銀行經(jīng)營風(fēng)險被間接綁架在地產(chǎn)周期之中，成為可能引發(fā) 系統(tǒng)性風(fēng)險的隱患。

房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率

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新增居民中長期貸款及一二線城市住宅價格

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