2008 年下半年開(kāi)始，隨著全球金融危機(jī)的爆發(fā)及國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的急劇變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度下降，房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)調(diào)控政策趨于寬松，刺激內(nèi)需促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為宏觀政策的主基調(diào)。受逐漸轉(zhuǎn)暖的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策扶持影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2009 年起走出了之前成交量低迷、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的局面，出現(xiàn)快速回暖，土地價(jià)格及商品房成交價(jià)格快速升溫的現(xiàn)象。

　　2009 年末至 2011 年初，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了相關(guān)調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。2012 年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出低開(kāi)高走的格局，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策體現(xiàn)了“嚴(yán)控和發(fā)展并舉”、有的放矢的目標(biāo)和思路。2013 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速擴(kuò)張高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)及銷售均取得了量?jī)r(jià)齊升的輝煌業(yè)績(jī)。然而 2014 年受宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣和房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整的雙重影響令房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)控政策的“拐點(diǎn)”，市場(chǎng)不斷降溫。

　　經(jīng)過(guò)中央政府和地方政府長(zhǎng)達(dá)一年雙管齊下的救市政策刺激，2015 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈逐步回暖態(tài)勢(shì)，特別是二季度以來(lái)成交增長(zhǎng)顯著。在整體宏觀環(huán)境壓力仍存的背景下，中央定調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，多輪金融信貸政策發(fā)力，改善市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)需求入市。與此同時(shí)，各地因城施策出臺(tái)一系列寬松政策，以公積金政策調(diào)整為主，包括財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免等掀起地方新政高潮，刺激需求特別是改善性需求釋放。由于供求關(guān)系的改變，城市間的房?jī)r(jià)分化也日益加劇，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅較為明顯，甚至出現(xiàn)了“日光盤”，但多數(shù)三、四線城市的房?jī)r(jià)仍在持續(xù)下調(diào)。

　　新常態(tài)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將加速?gòu)囊�素�?qū)動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)與穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)都有關(guān)系，例如保障房問(wèn)題涉及穩(wěn)增長(zhǎng)和惠民生；旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)涉及調(diào)結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)庫(kù)存消化涉及防風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)信息化、智能化來(lái)推進(jìn)建筑行業(yè)的現(xiàn)代化涉及轉(zhuǎn)方式。

　　（1）政策持續(xù)扶持，大中城市房地產(chǎn)行業(yè)熱度延續(xù)

　　近些年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以 2014 年放松房貸條件與鼓勵(lì)銀行增加信貸投放的政策為契機(jī)，依靠一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了 2015 年全年波瀾壯闊的行情。分城市來(lái)看，雖然大中城市房?jī)r(jià)的基數(shù)較高，各線城市在 2015 年下半年的增長(zhǎng)速度有所放緩，但主流城市的房屋單價(jià)依然徘徊在歷史高位，央行的寬松流動(dòng)性政策也為行情的持續(xù)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2015 年全年，全國(guó) 40 大中城市商品房銷售金額為 4.9 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 20.0%，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)5.0 億平方米，同比增長(zhǎng) 9.1%，有望創(chuàng)下歷史新高。2016 年 1-6 月，全國(guó) 40 大中城市商品房銷售金額為 2.9 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 49.0%，全國(guó) 40 大中城市商品房銷售面積達(dá) 2.7 億平方米，同比增長(zhǎng) 32.1%。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的金融屬性，此次行情的背后實(shí)質(zhì)上反映的是流動(dòng)性釋放的結(jié)果，未來(lái)伴隨著宏觀政策和市場(chǎng)流動(dòng)性的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)也存在著一定的不可預(yù)見(jiàn)性。

全國(guó) 40 大中城市商品房銷售金額（億元）

全國(guó) 40 大中城市商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）

　　（2）產(chǎn)品細(xì)分程度逐漸增強(qiáng)，改善型房源成為熱點(diǎn)

　　隨著部分大中城市的限購(gòu)解禁以及二套房貸的松動(dòng)，改善性需求崛起，逐步取代了過(guò)去以剛需戶型為主的商品房市場(chǎng)。同時(shí)，受到二胎政策落地的影響，對(duì)于大戶型的需求逐步增加，以首次改善為主要購(gòu)房目的的需求漸成主流。中低端的剛需型住房受到一定的沖擊。

　　另一方面，從全國(guó)來(lái)看，高端房地產(chǎn)產(chǎn)品成交依然低迷，占房屋總成交結(jié)構(gòu)的比重持續(xù)下降。但在一些主流一線城市，高端產(chǎn)品的銷售份額持續(xù)提升，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016 年 6 月份北京地區(qū)高檔住宅季度成交均價(jià)達(dá)到 9.1 萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng) 9.3%，創(chuàng)歷史新高。這表明在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大和資產(chǎn)荒的大背景下，一線城市消費(fèi)者對(duì)于高端改善的需求有所提高，體現(xiàn)了一線城市高檔產(chǎn)品保值增值的特征。

北京高檔住宅季度成交均價(jià)（人民幣元/平方米）

　　同時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要求不斷提高，需求不斷多元化，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也呈現(xiàn)出地域化、多樣化、個(gè)性化的特征。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)類型以及相配套的物業(yè)管理設(shè)施都根據(jù)地區(qū)的差異化和消費(fèi)人群的多樣化而改變。產(chǎn)品差異化的競(jìng)爭(zhēng)也使得開(kāi)發(fā)企業(yè)更加注重為客戶群體分類設(shè)計(jì)，提供更為多樣的產(chǎn)品類型。

　　（3）區(qū)域分化明顯，房地產(chǎn)投資向核心一二線城市集中

　　人們?cè)谧非蟾�好的工作、更高的收入以及更好的生活過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生人口遷徙的聚集效應(yīng)，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的分化，使土地投資逐漸向東部的一二線城市聚集。隨著城市化歷程的不斷深入，一二線城市核心區(qū)土地呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，隨著銀行流動(dòng)性持續(xù)寬松，資金鏈得到改善，開(kāi)發(fā)商對(duì)一二線城市的整體投資意愿不斷增強(qiáng)。

　　雖然全國(guó)房地產(chǎn)的投資面積與金額未達(dá)到歷史同期高點(diǎn)，但一二線城市的房地產(chǎn)投資趨勢(shì)持續(xù)被強(qiáng)化，土地成交金額占比逐年擴(kuò)大。這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同市場(chǎng)有著截然不同的偏好。隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷向一二線城市集中，這一趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化了開(kāi)發(fā)商對(duì)主流城市土地空前的追捧，而三四線城市則可能面臨有價(jià)無(wú)市的局面。

全國(guó) 100 個(gè)大中城市土地成交金額比重

　　（4）國(guó)內(nèi)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型壓力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加速海外布局

　　自 2010 年末以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)住宅限購(gòu)等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況得到一定的緩和，市場(chǎng)上的供求矛盾得到一定的平衡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速開(kāi)始出現(xiàn)放緩。近些年，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的分化，部分城市購(gòu)房需求逐漸減少，一些有條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)移到海外市場(chǎng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因主要有三方面：首先，海外一些房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步復(fù)蘇初期，某些特定市場(chǎng)投資回報(bào)率維持較高水平，加之海外融資成本相對(duì)較低以及人民幣貶值預(yù)期增加，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)預(yù)期增加；其次，受人口紅利走低和城鎮(zhèn)化率提高以及宏觀政策的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)難以維持以往的高增率和高回報(bào)率，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)普遍看好海外市場(chǎng)；后，政府積極鼓勵(lì)有條件的企業(yè)“走出去”，相關(guān)政策利好也助推了中國(guó)企業(yè)投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　未來(lái)，有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將借助在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的品牌影響力，利用國(guó)內(nèi)中高收入家庭開(kāi)始海外置業(yè)的契機(jī)，進(jìn)一步加快海外市場(chǎng)的擴(kuò)張力度，在海外具有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，同時(shí)，通過(guò)收購(gòu)海外成熟商業(yè)項(xiàng)目，或者與國(guó)際商業(yè)物業(yè)集團(tuán)合作，邁出國(guó)際化的第一步，打響了國(guó)際知名度，進(jìn)一步將海外市場(chǎng)打造為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的新的規(guī)模和利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　（5）房地產(chǎn)投融資模式持續(xù)進(jìn)化，商業(yè)模式不斷創(chuàng)新

　　近些年，面對(duì)日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的創(chuàng)新不再是錦上添花的模式，而是應(yīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)下的必備要素之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)身處資金密集型行業(yè)，開(kāi)辟更多的低成本融資渠道，不斷利用資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)正利用資本市場(chǎng)，逐步從間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，從通過(guò)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售獲取利潤(rùn)的傳統(tǒng)行業(yè)營(yíng)運(yùn)模式向輕資產(chǎn)、重營(yíng)運(yùn)的創(chuàng)新?tīng)I(yíng)運(yùn)模式轉(zhuǎn)變。現(xiàn)階段，以萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)“小股操盤”、合作開(kāi)發(fā)等創(chuàng)新的業(yè)務(wù)模式，利用自身品牌影響力以及建設(shè)管理的能力，代替了以往憑借大量資金投入獲取收益的開(kāi)發(fā)模式。同時(shí)，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)概念，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，開(kāi)始從單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合社區(qū)服務(wù)提供商，為住戶提供綜合的社區(qū)服務(wù)，從而提高產(chǎn)品的附加值。伴隨著政策的逐步松綁，房地產(chǎn)企業(yè)也在探索設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，在資本市場(chǎng)上募資，利用自身在房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行投資以獲取投資收益。

　　未來(lái)，相較于傳統(tǒng)大型地產(chǎn)企業(yè)，可快速增長(zhǎng)的輕資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司更被資本所看好。新型輕資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒊蔀橘Y本追逐的熱點(diǎn)，如青年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、藍(lán)領(lǐng)公寓、創(chuàng)新辦公等，未來(lái)的 3 年-5 年將迎來(lái)快速發(fā)展的機(jī)遇期。

　　作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，且周期性強(qiáng)，因此高度依賴宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。近 20 年以來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò) 9%，房地產(chǎn)行業(yè)隨著國(guó)內(nèi) GDP 的快速增長(zhǎng)，也迎來(lái)了自身的高度發(fā)展時(shí)期，逐漸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置。雖然近幾年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率有所放緩，房地產(chǎn)強(qiáng)周期性導(dǎo)致其短期內(nèi)增長(zhǎng)也有所放緩，但長(zhǎng)期看來(lái)仍然會(huì)保持較穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)率

　　近些年，受到計(jì)劃生育政策的影響，人口增速逐年下滑，人口老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)重，人口紅利也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。未來(lái)，伴隨著二胎政策的落地，人口紅利下降的勢(shì)頭得到抑制，一二線城市將具備更強(qiáng)的人口吸引力、更多的高素質(zhì)人口供給及較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展能力，房地產(chǎn)需求也將得到進(jìn)一步釋放。

人口增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，其成本易于受到鋼材、水泥、玻璃等原材料價(jià)格的影響。近段時(shí)間，受到國(guó)內(nèi)需求及國(guó)際大宗商品價(jià)格影響，鋼材、水泥等價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

鋼鐵類大宗商品月度價(jià)格指數(shù)

水泥全國(guó)月度平均價(jià)格（元/噸）

　　隨著中國(guó)人口增速放緩，人口紅利逐漸萎縮，未來(lái)的人力成本將不可避免的逐步提升。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，勞動(dòng)力成本的提升不僅僅會(huì)增加企業(yè)自身的相關(guān)成本，更會(huì)影響到處于房地產(chǎn)行業(yè)上下游行業(yè)的用工成本，進(jìn)而直接或間接地影響房地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)空間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009 年至2015 年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資逐年上漲，增幅分別達(dá)到 86.9%和 102.3%。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資（人民幣元）