（ 一 ）調控政策立竿見影，熱點城市成交量迅速回落

　　本次各地限購政策出臺后，多數熱點城市周成交量迅速出現了比較明顯的下滑，之后部分城市雖有所恢復，但較調控前水平差距依然較大。一線城市如北京最近一周成交量與調控前相比下降了 36.35%，廣州最近一周較調控前下降了 49.07%；二線城市如南京最近一周成交量與調控前相比下降了 50.03%；杭州最近一周成交量與調控前相比下降了 75.78%；濟南最近一周成交量與調控前相比下降了 77.34%；福州最近一周成交量與調控前相比下降了 61.55%。

2016 年大中城市商品房月度成交面積

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調控前后大中城市商品房周度成交面積

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2016 年一線城市商品房月度成交面積

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調控前后一線城市商品房成交面積

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2016 年二線城市商品房成交面積

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調控前后二線商品房成交面積

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2016 年三線城市商品房成交面積

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調控前后三線城市商品房成交面積

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　　（二） 熱點城市庫存去化周期仍在低位 ， 土地儲備持續(xù)下行

　　14 年以來去庫存效果顯著， 調控政策出臺后庫存去化或將放緩。從全國范圍看，2014 年起商品房待售面積同比增速就處于不斷下行趨勢，2016 年 10 月住宅商品房待售面積同比增速下降為-0.6%，去庫存成效顯著。今年 5 月份開始存貨銷售比（存銷比=待售面積/過去三個月銷售面積均值）持續(xù)下降，10 月存貨銷售比為 4.68 個月。隨著熱點城市限購限貸政策不斷升級，預計庫存去化或將有所放緩。

商品房待售面積同比增速持續(xù)下滑

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住宅商品房待售面積同比增速持續(xù)下滑

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商品房待售面積與存銷比

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　　熱點城市庫存去化周期持續(xù)下降，供求關系依舊緊張 。多數一線城市及熱點二線城市的庫存去化周期在 2015 年 4 月前后達到近期高點，之后一路下行。這得益于寬松的貨幣政策，以及房地產去庫存政策。截止到 12 月 2 日，南京、上海、惠州、南昌等熱點城市庫存去化周期均不足 5 個月，供求關系依舊緊張。

部分熱點城市庫存去化周期

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　　核心城市土地備儲備 08 年以來持續(xù)下降，已開工積未銷售面積 11 年迅速上升， 之后總體保持平穩(wěn)。觀察北上廣深、杭州、南京的數據，發(fā)現一線及熱點二線城市的未開工、未竣工、未銷售土地儲備面積均一直呈下降趨勢；已開工未銷售面積在 11 年前后受限購影響迅速上升，之后走勢平穩(wěn)。

北京住宅用地未開發(fā) 、未竣工面積 （萬平米）

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北京住宅用地未銷售、 已開工未銷售面積（萬平米）

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上海住宅用地未開發(fā)、 未竣工面積 （萬平米）

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上海住宅用地積 未銷售與已開工未銷售面積（萬平米）

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深圳住宅用地未開發(fā)、 未竣工面積 （萬平米）

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深圳住宅用地積未銷售與已開工未銷售面積（萬平米）

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廣州住宅用地未開發(fā)、 未竣工面積 （萬平米）

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廣州住宅用地未銷售、 已開工未銷售面積（萬平米）

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杭州住宅用地未開發(fā)、 未竣工面積 （萬平米）

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杭州住宅用地未銷售、 已開工未銷售面積（萬平米）

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南京住宅用地未開發(fā)、 未竣工面積 （萬平米）

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南京住宅用地未銷售、 已開工未銷售面積（萬平米）

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　　（三） 房價增速顯著放緩 ， 預計走勢趨于平穩(wěn)

　　從歷史經驗看，限購政策對新房價格的影響主要體現為環(huán)比增速迅速下降至 0 左右，價格走勢趨于平穩(wěn)。如北京 2011 年 2 月限購后連續(xù) 7 個月，新房價格指數環(huán)比增速在 0.0%-0.2%之間，之后更是出現了連續(xù) 8 個月的小幅回落；上海在 2011 年 1 月限購之后，從第 2 個月開始環(huán)比增速迅速下滑至接近于 0，并從第 9 個月開始了連續(xù) 8 個月的微跌；廣州從 2011 年 2月限購后環(huán)比增速下滑明顯，從第 8 個月開始了連續(xù) 8 個月的微跌；南京在 2011 年 2 月限購之后第二個月即開始了連續(xù) 13 個月的微跌。

　　一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩(wěn)。根據發(fā)布的 15 個一線和熱點二線城市 10 月下半月的新建商品住宅價格變動情況數據，與 10 月上半月比，10 月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都 2 個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等 5 個城市也由升轉降，降幅在 0.1 至 0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平；其余 7 個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落，回落幅度在 0.4 至 3.3 個百分點之間。

15 個一線和熱點二線城市 10 月與 9月新建商品住宅價格變動對比表

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　　（四）房地產投資、新開工開始回落，調控影響預計在明年一季度顯現

　　各熱點城市出臺限購限貸政策后，房地產投資和新開工數據開始有所回落，但幅度不大。10 月單月房地產開發(fā)投資完成額 9377 億元，環(huán)比下降 8.16%，同比增長 13.45%，較上月增長5.66 個百分點；10 月單月新開工面積 14719 萬平米，環(huán)比下降 6.97%，同比上升 19.95%，較上月增長 39.36 個百分點。

　　由于投資和新開工相對于新房銷售有滯后性，預計各城市嚴厲的調控政策對房地產投資和新開工的影響或將在明年一季度顯現。

房屋新開工面積 10 月份同比上升 19.95%

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房屋新開工面積：住宅 10 月份同比上升 22.69%

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房地產開發(fā)投資完成額10月份同比增長 13.45%

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房地產開發(fā)投資完成額：住宅10月同比下降 7.17%

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　　（五）土地市場明顯降溫，土地成交面積和溢價率顯著回落

　　10 月份熱點城市相繼出臺調控政策之后，土地市場明顯降溫，一二三線城市土地溢價率

　　在調控政策出臺后均下滑明顯。100 大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比下滑 27%，土地溢價率回落 37.25 個百分點；一線城市成交土地規(guī)劃建筑面積逆市上升，環(huán)比增長 20%，二線城市則大幅下滑，環(huán)比下降 38%；三線城市略有上升，環(huán)比增長 6%。

大中城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬平米）

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2016 年大中城市土地溢價率

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一線城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬平米）

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2016 年一線城市土地溢價率

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二線城市土地成交規(guī)劃建筑面積（萬平米）

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2016年二線城市土地溢價率

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三線城市土地成交規(guī)劃建筑面積 （萬平米）

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2016 年三線城市土地溢價率

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　　從全國層面的數據看， 土地購置面積下滑明顯 ， 土地成交價款上漲勢頭或將放緩。調控政策出臺后土地購置面積開始回落，10 月當月環(huán)比下降 1.89%，同比下降 0.04%；土地成交價款仍在上升，10 月當月環(huán)比增長 27.72%，同比增長 36.16%。認為為抑制一線城市和熱點二線城市土地價格過快上漲，熱點城市土地供給有增加的可能；但證監(jiān)會和發(fā)改委開始加大對房企公司債和企業(yè)債的監(jiān)管和調控，或將使得前期激進拿地的房地產企業(yè)面臨融資難題。預計土地成交價款的上漲勢頭或將放緩，土地購置面積預計走勢平穩(wěn)。

土地購置面積同比下降 0.04%

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土地成交價款同比增長 36.16%

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　　（六） 利率優(yōu)惠或將減少 ， 新增貸款仍以購房貸款

　　受益于相對寬松的貨幣政策，全國購房貸款利率近年來一直處于下行趨勢。首套房貸款優(yōu)惠利率 2015 年來一路下行，在 2016 年 7 月份后維持在 4.44%左右；住房公積金貸款五年以上利率 2012 年以來一路下行，在 2015 年 8 月后維持在 3.25%。

2015-2016 全國首套房貸款平均利率

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2011-2016 住房公積金住房貸款利率

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　　預計 2017 年銀行按揭貸款利率可能會出現回升。原因包括：1、當前人民幣貶值壓力較大，流動性收緊預期增強。2、各地方政府調控政策不斷升級，著手從金融層面調控房地產市場，按揭貸款利率優(yōu)惠或將減少。

各城市個人住房貸款常見批出利率優(yōu)惠

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