2016年上半年，政策寬松趨穩，各類需求集中釋放推動市場整體高位運行，代表城市商品住宅月均成交創歷史同期最高水平。百城價格上半年累計上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領漲。量價高位推動下，品牌房企業績大增，同時大型房企資源整合加劇，對熱點城市土地市場投資態度積極，造成地價短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價漲幅尤為顯著。

　　展望下半年，國內經濟下行風險依然較大，房地產調控繼續因城施策，下半年市場量價增速將回調，全年量價平穩增長，絕對水平將創新高。一方面，熱點城市風險積聚，樓市調整壓力加大；另一方面，房地產市場庫存總量仍較大，且存在結構失衡問題，去庫存仍是下半年市場主基調。

　　一、市場表現與特征：市場整體持續高溫，二線城市表現突出

　　1. 政策：中央層面地產政策趨穩，地方強化因城施策，熱點城市漸收緊

　　年初中央信貸財政政策調整促進需求釋放，長效機制完善推進住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時再降準0.5個百分點。財政政策也積極調整，下調非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅，促進需求釋放。同時住房制度改革穩步推進，長效機制逐步完善。兩會及十三五規劃綱要均提出鼓勵剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度。《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》出臺，對加快培育和發展住房租賃市場有了更具體的規范。長三角、成渝及哈長城市群規劃落地，農村“兩權”抵押貸款、房地產業“營改增”、各地不動產登記工作也順利推進。

　　地方政府因城施策力度加大，熱點城市政策持續收緊。當前城市分化格局明顯，部分熱點城市在持續寬松政策影響下，市場呈現過熱發展趨勢，一線城市已率先出臺調控收緊措施，滬深限購加碼，上海實施房地產金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強樓市管控穩定房價。合肥、廈門、蘇州、南京等強二線城市房價地價領漲全國，合肥對地王現象進行嚴控，同時收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺措施限房價地價，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數三四線城市庫存壓力依然嚴峻，市場仍以去庫存、促消費為主基調，供應端實行差別化供地政策，優化供應規模和結構等措施，需求端仍通過信貸調整、稅費減免等刺激需求釋放。

　　總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產市場分化不斷加劇，地方政府因城施策促進房地產市場平穩發展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產政策已開始趨于穩定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺限貸政策，南京、蘇州也限制房價地價過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實施房地產金融審慎管理。而其它庫存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進戶籍政策落實，鼓勵農民工購房等，進一步去化庫存。

　　2. 成交：各類需求釋放推動市場整體高位運行，二季度增速有所回落

2010-2016年上半年50個代表城市 月度成交量走勢

數據來源：CREIS中指數據

　　上半年市場成交整體高位運行，但二季度成交增速有所回落。據初步統計，2016年上半年，50個代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對量創歷史同期最高水平。

　　具體來看，一季度，在寬松的政策環境、貨幣信貸環境下，市場預期向好，成交穩步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；其中3月單月成交量達4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對水平創歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點城市價格高企，市場觀望情緒漸濃，導致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個百分點。

　　不同城市來看，上半年各類城市成交同比均增加但增速放緩，其中二線城市增幅最高。據初步統計，上半年，一線城市月均成交量83萬平方米，同比增長9.3%，增速在各類城市中最低，較一季度顯著收窄33.9個百分點。二線代表城市月均成交93萬平方米，同比增長41.2%，增速較一季度收窄5.9個百分點，但增幅在各線城市中最為顯著。三線代表城市月均成交量42萬平方米，同比增長37.8%，增速較一季度收窄22.1個百分點。

十大代表城市二手房成交總量及同比變化

數據來源：CREIS中指數據

　　4月以來二手房成交環比持續下降，5月同比下降。2016年1-5月，十大城市二手住宅累計成交67.44萬套，同比增長59.0%，增幅較一季度收窄52.6個百分點。具體來看，一季度受降首付、調整契稅營業稅利好政策影響，共成交41.78萬套，同比大幅增長1.1倍，其中3月成交19.02萬套，同比增幅超過160%，絕對規模僅次于2013年3月的歷史高點。進入二季度，熱點城市成交顯著降溫，二手房成交相應下調，4-5月共成交25.66萬套，同比增長13.17%，其中5月同比下降0.2%，是2014年12月以來首次同比下降。

　　整體來看，上半年市場成交高位運行，一季度受政策利好影響，剛需、改善性需求乃至部分投資性需求積極入市，新房、二手房市場熱度較高，其中3月新房成交創歷史單月新高，二手房成交為歷史單月次高。二季度以來二手房市場回落，并傳導至新房市場，成交增速回調。預計下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點二線城市在政策收緊預期影響下，市場成交會有下行的壓力；重慶、天津、武漢、成都等城市會延續當前市場走勢，平穩放量；庫存壓力比較大的三四線城市在去庫存政策刺激下，成交量走勢平穩。

　　3. 價格：百城價格累計上漲7.61%，核心一二線及其周邊城市輪番領漲

百城住宅均價及環比變化

數據來源：CREIS中指數據

　　2016年上半年百城住宅均價環比漲幅進一步擴大，3月環比漲幅突破1%，5月同比漲幅突破10%。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2016年以來，百城住宅均價環比持續上漲，上半年累計上漲7.61%。其中，一季度累計上漲2.94%，3月環比漲幅達到歷史最高點，為1.90%；二季度保持較高漲幅，累計上漲4.54%。同比來看，自2015年8月百城住宅價格同比止跌轉漲以來連續11個月上漲，且漲幅持續擴大，今年5月漲幅突破10%，6月漲幅繼續擴大，至11.18%。

百城及各類型城市不同階段累計漲跌幅

數據來源：CREIS中指

　　2016年上半年，各級城市住宅價格均累計上漲，二季度城市分化趨勢放緩。具體來看，一線城市上半年累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點；二線城市累計上漲5.33%，其中蘇州、南京累計漲幅超過20%；三線城市累計上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。二季度分化趨勢明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴大，尤其是二線城市漲幅擴大顯著。

　　受熱點一二線城市帶動，其周邊城市價格漲幅也不斷擴大。一線城市在2015下半年持續寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續上漲態勢，且保持較高漲幅，這種趨勢逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點二線城市；3月以來為穩定房價，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺收緊政策，且初見成效，二季度這類城市房價漲幅已明顯放緩；5月廈門、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴控房價過快上漲的政策影響下，熱點城市漲幅均有所緩和。

圖：十大城市主城區二手住宅均價與新建商品住宅均價環比漲跌幅

數據來源：CREIS中指數據

　　上半年十大城市二手房價格累計上漲12.62%，漲幅超過新房3.76個百分點。具體來看，一季度，二手房價格環比漲幅持續擴大，累計上漲7.20%，超過新房3.59個百分點，其中3月單月環比上漲4.43%，創2010年下半年以來最高單月環比漲幅。二季度，二手房市場有所回調，累計漲幅收窄至5.05%，單月環比漲幅持續縮小至0.98%。

　　展望下半年，不同城市價格走勢持續分化。一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房價格已轉為下跌，未來也將影響到新房市場預期。南京、蘇州等強二線城市上半年房價過快上漲，價格水平已在一定程度上超出購買力，且市場杠桿率較高，價格變化對信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現價格調整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發展預期樂觀，房價上漲動力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應充足，房價上漲動力相對較弱。

　　4. 土地：熱點二線城市土地市場高熱，蘇州、南京等城市地價翻倍

2015年與2016年上半年全國300個城市土地推出和成交面積

數據來源：CREIS中指數據

　　全國范圍看，各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供應方面，2016年上半年，全國300城市共推出各類用地（規劃建筑面積，下同）8.0億平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商辦用地同比分別下降12.1%、10.7%。成交方面，全國300城市各類土地共成交6.0億平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商辦用地同比下降18.3%。出讓金方面，各類土地出讓金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商辦土地下降7.5%。

　　住宅用地樓面價和溢價率創新高。2016年上半年，全國300城市商品住宅用地成交樓面價和溢價率大幅上漲，樓面均價達2949元/平方米，同比大幅上漲53.8%，溢價率為49.17%，較去年同期上漲36.6個百分點。受此影響，各類用地整體樓面價和溢價率同比分別上漲31.4%和27.8個百分點。

2016年1-6月各級城市住宅土地成交同比變化情況

數據來源：CREIS中指數據

　　二線城市宅地成交火熱，樓面價漲幅最高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點二線城市土地市場高溫不退，總價和單價地王頻現，樓面價漲幅領銜全國。1-6月二線城市出讓金及樓面價分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價率也較去年同期提高41.66個百分點，增幅顯著。

　　總體來看，由于全國整體市場庫存量依舊處于高位，去庫存仍是目前市場核心問題，特別是在三四線城市，地方政府供地與房企拿地的節奏仍處于較低水平，全國300個城市土地市場供需均處低位。與量相反，整體樓面價和溢價率均實現不同程度上漲，尤其是南京、蘇州等為代表的二線城市涌現地王潮，究其原因，其一，貨幣信貸環境寬松背景下房企融資成本低，其二，熱點城市樓市快速去化致短期供應不足，房企補貨意愿強烈；其三，一線城市進入門檻高且土地供應大幅下降，三四線城市庫存高企，企業被迫轉向熱點二線城市；其四，國企改革進入關鍵階段，地產板塊整合勢在必行，國資房企在此輪土地熱潮中表現搶眼。預計下半年，重點二線城市仍是房企爭奪焦點，但個別城市受調控與預期影響，土地市場熱度趨弱，土地市場熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導。

　　5. 企業：115家房企上半年銷售業績突破50億，大型房企加速整合、重塑行業格局

2016上半年50億房企銷售業績格局分布

數據來源：CREIS中指數據

　　品牌房企銷售業績顯著提升。今年以來，在房地產政策全面寬松的背景下，品牌房企緊抓去庫存機遇，熱點城市業績貢獻顯著拉升總體業績，同時城市價格上行也進一步提升了銷售額。根據中國指數研究院監測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到115家，比去年同期增加了46家。

　　代表企業2016業績目標完成率已達六成。去年以來房地產市場量價穩步回升，使得年初多數品牌房企在制定2016年銷售目標時保持了審慎樂觀的態度。今年以來市場的火爆使多數房企的目標完成率已經達到了較高水平，截止2016年上半年，監測品牌房企的銷售目標平均完成率為60%，遠超往年平均完成率。

　　熱銷激發補倉意愿，資金面寬裕助力品牌房企拿地規模大幅提升。2016年上半年，20家品牌房企共計拿地4883萬平方米/2260億元，面積同比增長39.3%，金額同比增長33.6%。拿地重心向二線城市轉移，拿地金額占比超60%，而一線城市的拿地占比明顯下降，占比不足20%。銷售的持續走高刺激了房企的補倉意愿，同時融資環境的寬松也使得房企資金面明顯改善，今年以來房企債務融資規模較往年大幅提升，且融資成本明顯降低，其中保利5年期公司債票面利率已經低至2.95%，品牌房企拿地能力也明顯提高。

　　大型房企整合加劇，行業集中度將繼續提高。隨著國內房地產市場結束快速增長期，行業競爭加劇，房地產企業并購重組案例日漸增多，大型房企“大魚吃小魚”的并購現象與合縱連橫的“強強聯合”已成為新常態。今年以來以中海、中信為代表的大型房企通過兼并重組形成行業大鱷的趨勢顯現，未來行業競爭格局將持續升級。

　　在各類寬松政策的疊加刺激之下，2016上半年品牌房企業績顯著提升，全年銷售目標完成率已達較高水平。銷售的持續回暖激發房企拿地補倉的意愿，而當前融資環境的寬松也使得房企資金面得到了極大的改善，在此背景下房企上半年拿地規模大幅增長，拿地重心開始向基本面較好的二線中心城市轉移。此外，由于市場競爭的不斷加劇，行業的整合成為趨勢，今年以來大型房企間的“強強聯合”頻現。展望下半年，隨著之前熱點城市市場需求的釋放，預計品牌房企業績增長速度將有所放緩，但銷售規模仍將處于較高水平。在拿地布局方面，由于當前行業整合壓力較大，集中度將持續提高，擁有更多土地儲備的房企將在未來整合競爭格局中掌握更多話語權，因此品牌房企在一、二線城市土地市場的競爭將仍然激烈。

　　二、下半年展望：熱點城市風險積聚，樓市面臨調整，三四線城市去庫存穩步推進

　　1. 宏觀環境：經濟下行壓力依然較大，因城施策下政策環境分化加劇

　　內生增長動力不足，經濟發展仍面臨較大不確定性。2016年一季度GDP增速繼續放緩，同比增長6.7%，較去年同期收窄0.3個百分點。2016年以來國內政策環境寬松，供給側改革持續深化，但新舊經濟增長動力交替過渡，經濟下行壓力不減。投資增速繼續放緩，1-5月固定資產投資同比增速跌破10%，并且對基建和房地產投資依賴性較強，民間投資增速和占比下降，經濟內生增長動力依然較弱。消費增長乏力，隨著國內外消費需求的下滑，企業經營受困，居民對未來收入預期有所下降，全社會消費品零售總額增長乏力，1-5月累計同比增長10.2%。進出口貿易總額經歷3月份的小幅回升后再度持續下跌，并且人民幣預期貶值對出口的促進作用有限，在全球經濟復蘇緩慢的情況下，今年下半年出口貿易大幅反彈的概率不大。宏觀經濟發展的不確定性，將對居民收入、就業等帶來一定影響，同時影響房地產行業及上下游產業發展預期。

　　房地產政策方面，經濟下行壓力和庫存水平依然較高的背景下，中央宏觀政策仍將以穩為主，保持經濟增長和就業穩定，地方則更靈活主動，因城施策更細化。部分強二線熱點城市及熱點區域將迎來更具差異化的政策，熱點城市或將采取更審慎的價格監控及房地產信貸政策。而多數三四線等庫存壓力大的城市，未來將繼續落實優惠政策、調節供應以加快樓市庫存去化，其中進一步推進戶籍制度改革、鼓勵農民工購房，穩步推進城鎮化仍將是政策發力點。同時針對租賃市場的政策落實、加快化解非住宅庫存也需更有力的政策支持。

　　2. 市場預判：下半年市場量價增速將回調，熱點城市風險與三四線城市庫存壓力并存

　　2016年以來，房地產市場運行環境整體寬松，但1-5月各項指標增速有所收窄。其中全國商品房銷售面積、銷售額同比增長33.2%、50.7%，較1-4月分別收窄3.3個、5.2個百分點；新開工面積同比增長18.3%，開發投資額同比增長7.0%，增速較1-4月分別縮小3.1個、0.2個百分點。新房、二手房整體需求動力繼續趨弱，上半年市場量價保持同比增長且同比增幅較1-5月繼續放緩。下半年市場量價增速將回調；全年量價平穩增長，絕對水平將創新高。

　　值得關注的是，經濟增長不容樂觀，行業外部環境差異化調整的大背景下，房地產市場面臨調整壓力，不同城市表現分化加劇。其中，一線城市及南京、蘇州等熱點城市限制性政策效應逐步顯現，影響市場預期，下半年量價面臨調整壓力；而武漢、鄭州等二線城市及一線城市周邊三線城市量價仍存增長空間；對于庫存壓力仍較高的多數三四線城市，市場仍以去庫存為主，價格將維持穩定。

　　控風險：熱點城市量價持續高溫，警惕市場潛在風險

　　今年上半年，寬松貨幣信貸、調控政策環境下，市場預期顯著改善、消費者集中入市，導致一線城市及南京、蘇州等二線城市房地產市場局部高熱，房價漲幅遠超市場承受能力，且杠桿率較高，下半年應警惕其市場風險。一方面，上半年此類城市成交過熱，部分需求透支，同時房價高企，市場觀望情緒加重，導致下半年有效需求不足；另一方面，此類城市對于貨幣政策的反應較為敏感，下半年中央及地方出臺針對性的信貸調整政策的可能性較高，將導致市場量價存在一定的調整壓力。

　　去庫存：仍面臨庫存總量大、結構失衡等難題，去庫存仍是下半年主基調

　　去庫存取得進展，但全國整體庫存規模仍較大。截至2016年5月的初步估算，全國商品房總庫存約55.5億平方米，較去年底已有一定程度的下降，但絕對規模仍處高位，按照過去三年的去化速度，大約需要4.7年才能完全去化。細分市場結構失衡，商辦市場庫存壓力更大。商辦市場存在空置率高、租金低、難去化等問題，整體庫存壓力超過商品住宅市場。特別是部分城市住宅供不應求但商辦庫存壓力突出，如上海商業營業用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平米，而商品住宅可售面積僅947萬平米。一二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三四線庫存仍相對較高。短期去化方面，根據中指監測的重點城市可售面積及出清周期數據，一二線熱點城市平均去化時間已經降到8.5個月以內，而多數三四線城市去化時間仍超過15個月，如湛江、運城、江陰等城市短期庫存去化時間在20個月以上。中長期庫存方面，一線城市土地平均消化時間在1.1年左右，二線城市平均在2.8年左右；但三四線城市整體在4.3年左右。

　　去庫存仍任重道遠，政策繼續細化，盤活資產是關鍵。針對庫存仍較高的三四線城市，“人口的城鎮化”可為去庫存的重要途徑，通過鼓勵農民工購房、針對新市民購房的信貸政策調整、房票安置、全面放開異地公積金貸款落地等刺激新需求入市；減少土地供應、把控供地節奏可防止新庫存形成。針對商辦市場難去化問題，盤活現有資產是關鍵，可將商服、工業用地等轉變為國家支持發展的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目；同時，也可以將商業、辦公、旅館等業態相互轉換，以實現有效盤活現有資產，實現去化庫存。