房地產供需框架

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　　2010年進入調控周期：4月17日《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 簡稱“新國十條”提高按揭貸款首付比例與按揭貸款利率。

降首付比例對提升銷售面積增速效果顯著

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房貸利率與銷售面積增速反向波動

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　　我們將庫存分為四種：已拿地未開工、 已開工未銷售、 可售庫存、 待售庫存全國范圍來看，經過2015年四季度以來的去庫存政策鼓勵，根據可售面積計算的去化周期已經回到相對健康的位置，但是在因城施策政策之后，走勢分化。

根據拿地到銷售，庫存可以分為四類

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　　全國范圍來看，經過2015年四季度以來的去庫存政策鼓勵，根據可售面積計算的去化周期已經回到相對健康的位置，但是在因城施策政策之后，走勢分化。去庫存政策推出以來累計去化面積約1億平米。

全國商品房待售面積下降了約1億平米

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去化周期走勢分化

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　　滾動新增庫存：過去5年新進入市場的開工面積視為有效增量，該指標2015年以來下降明顯。長期來看，三四線庫存絕對水平依舊維持在高位

已拿地未開工2014年以來和其余庫存走勢分化 單位：億平

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拿地未開工面積主要集中在三線 單位：萬平

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　　房企到位資金主要依賴銷售回款、 銀行貸款2016年我國房地產開發到位資金14.4萬億，2017年1-9月為11.3萬億，同比增速8.0%。

國內貸款、自籌資金與其他資金，占比分別為2：3：5

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房地產資金來源梳理

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2017年1-9月居民中長期貸款占商品房銷售額比值為45.7%，依舊保持在高位

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2017年1-9月居民中長期貸款占新增貸款比值為37.6%，近四成新增貸款流入房地產市場

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2017年9月住戶短期消費貸款增速從年初的20%增至38.3%

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2017年1-9月中長期消費貸增速下降，社零與A股指數增速走勢基本平穩

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　　預計2018年銷售增速0%，投資增速4%。調控持續，銷售面積前低后高，累計同比增速預計為0%銷售下行，房企資金緊張，投資增速將低于今年，但補庫存下開發投資額依然保持正增速，預計為4%。

　　未來房企到位資金來源中資產證券化占比將有所提升。既有債權證券化、 收益權證券化/抵押型REITS、 類REITS、 REITS未來資金方中險資與境外投資者占比提升。