一、物業服務行業發展規模情況分析

　　1、行業規模穩步增長

　　行業規模穩步增長。物業服務行業2008-2014年間的管理面積、企業數量、從業人員及營收規模，均呈現穩定增長。2014年的管理面積164.5億平方米，較2012年的145.3億平方米增長約13.2%。截至2014年底，全國物業服務企業約10.5萬家，較2012年調查的企業數量7.1萬家增長了約48%。截至2014年底，物業管理行業從業人員約為711.2萬人，較2012年的612.3萬增長了約16.2%，人員數量增長速度較快。全國物業服務企業2014年經營總收入約為3500億元，較2012年全國3000億左右有較大增幅，增長了16.7%。

　　政策法規建立行業成長基礎。2003年出臺的里程碑式的《物業管理條例》以及后續一系列的配套法律法規奠定了物業服務行業成長的基礎，極大的加速了了行業的規范發展。

　　老舊小區發展空間受限。老舊小區的物業管理發展基于商品房小區的物業管理模式。但由于老舊小區的歷史和現實原因，其物業管理遭遇到諸多的困難。目前老舊小區普遍存在“房屋老舊、設備老化、收費困難”的問題。

　　房屋老舊、設備老化：老舊住宅區建造年代久遠，基本沒有物業管理辦公用房和配套的綠地及垃圾中轉站等，所以在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　收費難：老住宅小區普遍存在著貧困化和老齡化的問題。另外，在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。

　　物業管理服務費漲幅有限。商品房的物業費定價標準是參考政府前期物業管理費指導價，在業委會成立后，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商定價。2006年-2015年，政府物業管理費指導價在9年間的增幅僅只有14.67%。按照《物業管理條例》規定，物業費的價格調整需要由業委會牽頭，召開業主大會，并由全體業主共同表決完成。在建筑面積總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意之下，才能通過。所以，微漲的政府指導價格及高標準的業主大會表決率使得物業服務收費漲價變得難之又難。

物業管理服務收費標準

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　　城鎮化快速發展和人均可支配收入持續增加是物業行業發展的根本原因。中國的城鎮化發展自20世純八十年代以來逐步加快，1980年的城鎮化率僅為19.4%，2016年已增至57.4%。城鎮化水平的提高使得住宅及其他房產項目需求增加，對物業管理的需求也隨著物業數量增多而日益增加。預期2020年的常住人口城鎮化率將達到60%。中國房地產行業及物業管理行業將隨著城鎮化水平提高而繼續發展。

　　業主的剛性需求推高行業的增速。由于人口結構的變化，改善性需求將逐步成為住宅市場的主導需求，疊加二胎因素的影響，改善性項目的銷售以及供應比例在未來都將提升。與剛需項目注重基礎的功能不同，改善性購房人群對于住房面積，物業環境，小區綠化等改善性因素的需求將會提升。物業管理升級是居住升級非常重要的組成部分。與此同時，購房者對于物業管理能力的考量，對于購房決策也有極大的影響。除了地段、交通、環境、學區房、建材質量、配套設施等先天因素外，高品質的物業服務配套無不時時刻刻影響力了業主的生活質量及投資回報，倍受購房者所關注。物業企業品牌、消費者口碑、企業實力、服務模式、服務特色、服務質量、服務承諾、成功案例、物業服務費高低等，大都與前述的先天賣點一同登上了房屋銷售廣告，所以物業服務也是商品房銷售的賣點之一。

　　房屋的不斷竣工是行業增長的主要驅動力。統計2012至2017年9月的房屋竣工面積增長數據，年均增速約為1.6%，其中非住宅類的房屋竣工面積增速遠高于住宅類。

　　非住宅類型物業的增長。非住宅物業是近幾年開始新興發展的物業服務類別，其占比逐年提升，單位面積物業服務收費標準高于住宅物業平均收費，尤其是商業、辦公及醫院類別的物業。高收費標準的非住宅物業的興起，也將促進行業開拓新的增長空間。

房屋竣工面積及增速

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住宅類物業竣工面積及增速

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辦公樓類物業竣工面積及增速

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商業營業用房類物業竣工面積及增速

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　　多種經營模式業務差異化逐漸顯現。隨著物業管理行業的火熱發展，基礎物業服務的同質性特征加劇了企業間競爭，越來越多的物業服務企業采取競爭戰略，探索更貼近業主需求的特色服務，以特定領域服務優勢謀求更多更好的市場資源。根據城市發展階段、不同業態特征、業主年齡階段等需求差異，百強企業從高端服務、商業辦公、養老、旅游、教育、健康、產業新城等多維度入手，制定差異化發展戰略，打造特色服務品牌，提升物業服務附加值，搶占市場份額。如保利物業的居家養老服務、雅樂居物業的旅游地產物業、幸福基業物業的產業新城服務等差異化服務，形成企業獨特的市場競爭優勢。

差異化服務戰略

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　　基礎物業服務繼續擔當創收主力，多種經營業務也步入上升通道。2016年，百強企業營業收入保持較快增長，全年實現營業收入均值達62783.58萬元，同比增幅達16.10%。一方面作為收入的主要來源，基礎物業服務依靠管理項目的加速擴張，收入均值上升至51931.65萬元，同比增長15.32%，營收占比82.72%。另一方面，多種經營模式經過前期培育而開花結果，2916年貢獻收入均值10851.93萬元，同比增長19.98%，占比17.28%，較2015年上升0.55個百分點。百強企業凈利潤持續增長，多種經營凈利潤占比提升至近四成，基礎物業服務凈利潤占比下降。2016年，百強企業凈利潤均值為4578.98萬元，同比增長16.90%，其中，基礎物業服務凈利潤均值為2782.07萬元，同比增長3.05%，多種經營凈利潤均值為1796.91萬元，同比大幅增長47.62%。從盈利結構來看，2016年百強企業基礎物業服務凈利潤占比為60.76%，是凈利潤的主要來源；多種經營凈利潤占比為39.24%，較2015年增加8.16個百分點。通過比較營收構成及凈利潤貢獻比重，可以發現多種經營模式以17.28%的收入創造了近40%的利潤，盈利能力凸顯。近年來，百強企業抓住消費升級的機遇期，結合“互聯網+”，不斷努力創新，尋求新的多種經營模式，構建企業新的盈利增長點。

　　二、物業服務行業市場發展空間

　　2016年全國商品房在管面積約為185.1億平方米，2016年商品房竣工面積約為10.61億平方米，估計2017年全國商品房在管面積將達到195.7億平方米。2012年-2016年，商品房竣工面積的年均增速約為1.6%，按照此增速計算，2020年物業在管面積將達到228.6億平方米。雖然非住宅物業的增速近幾年高于住宅物業，但是住宅物業仍將貢獻最主要的市場規模。在計算行業空間時主要參考2016年的業態占比及其相應的物業收費標準，預估，2020年行業的市場空間將超過8000億元。

全國2012-2020年預計在管面積（億平方米）

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2020年潛在物業行業總市場規模

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　　三、服務業態：住宅物業vs非住宅物業

　　物業管理除了傳統的住宅物業外，還有眾多其他物業管理類型，諸如辦公物業、商業物業、園區物業、公眾物業、學校物業、醫院物業等。這些管理業態同住宅管理相比較，具有更強的專業性，屬于物業管理行業中的重要分支。

　　1、醫院物業管理

　　醫院作為以醫療、科研、教學為主要工作內容的傳統意義上的事業單位，后勤保障工作一直占據著較為重要的位置。《中共中央、國務院關于加快發展第三產業的決定》中明確指出，后勤服務社會化是經濟和社會發展的客觀要求，也是后勤改革與發展的必然趨勢。醫院物業的服務對象是人，其開展的業務不僅包括傳統的“四保”，還延伸至中央運送、護工服務、醫導服務、被服洗滌、醫療廢棄物處理等。由于醫院易發生人員傷害、院內交叉感染和群體事件，醫院物業對于物業管理公司的專業性有較高的要求。醫院新建樓宇規模龐大、建筑復雜、設備設施先進，同時也要求醫院物業有較強的資源整合能力及管控能力。

　　隨著新醫改的推行，國家對醫療健康產業基礎投入的不斷增加，醫院物業管理行業已進入了高度發展的階段。

未來醫院物業管理發展趨勢

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　　2、學校物業管理：

　　隨著《關于深化高校后勤社會化改革的若干意見》、《關于高校后勤社會化改革有關稅收政策的通知》和《國家中長期教育改革和發展規劃綱要（2010-2020年）》等文件的陸續出臺，為高校后勤社會化改革提供了良好環境，也為學校物業創新發展提供了指引方向。

　　學校物業管理需要適應教育教學的工作特點，管理的主要內容包括：學生宿舍的管理，教學樓的管理，設備的管理，綠化環境的管理等方面。

學校物業與住宅物業的不同點

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學校物業服務的現狀

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　　3、商業物業管理

　　隨著經濟的飛速發展和我國城市化進程的不斷推進，集商業、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合商業樓宇在全國迅速崛起，商業物業管理也隨之快速發展。

　　商業物業指集包括商業、餐飲、娛樂、銀行、住宿、健身等各種功能的經營場所，其具有經營性、公眾性和服務型的特點。商業物業管理是對各類型商業樓宇及附屬設施設備管理的總稱，它是物業管理行業的主要關注方向。商業物業管理作為維護商業樓宇功能正常運作的基礎，擔負著為消費者營造良好工作、購物、娛樂空間的重要責任，的商業空間在增加優質服務供給、提升消費者滿意度的同時，還能延長消費時間，促進消費者消費。

商業物業管理的內容

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　　商業形象的宣傳推廣是商業物業管理的一項重要工作，商業物業的良好形象一旦形成，便是一種無形資產，這將為未來潛在的業主銷售額與物業管理者收入提供保障。商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠持有或經營商業店鋪的出租而贏利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。商業物業管理者，應一句所管理的商業物業的規模大小、不同層次、以承租客商在商業物業的不同作用等去選配承租客商。

商業物業管理的特征

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商業物業管理與住宅物業管理的不同點

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商業物業管理未來的發展趨勢

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　　4、辦公物業管理

　　我國辦公樓經歷了從普通型、綜合型、智能型到國際型商務辦公樓的發展演變。目前，辦公樓的發展在一線及核心二線城市已成為經濟轉型、城市發展的重要推動力，與此同時辦公物業管理的重要性也隨著市場的不斷升溫顯得愈發突出，未來辦公物業管理市場發展前景良好。百強企業2015年辦公物業管理面積總計4.41億平方米，同比增長32.94%。辦公物業的快速發展，為物業服務企業保證出租率、租金水平和服務質量提出了更高的要求。

　　辦公樓物業管理主要對辦公樓及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，并維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，其管理水平直接影響辦公樓品質。辦公樓的軟硬件設施對于辦公樓運轉非常重要，對辦公物業管理的專業性提出較高要求。另外，專業的辦公樓物業服務企業，能夠給辦公樓營造出一個良好的內部辦公環境，是保證物業管理口碑、提高出租率、保持租金水平的有效手段之一。

辦公物業管理與住宅物業管理的不同

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辦公物業管理的未來發展趨勢

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　　5、產業園區物業管理

　　產業園區是指在一大片的土地上聚集若干個企業的區域。產業園區通過共享資源、克服外部負效應，帶動關聯產業的發展，從而有效的推動產業集群的形成。從功能和形態上來分，可分為物流園區、科技園區、文化創意園區、生態農業園區等。就產業園區物業管理而言，其范圍廣、涉及種類多、存在多類型“共處一室”的物業管理情況，與其它物業業態相比，產業園區物業管理更加復雜。

　　產業園區的物業管理發展，突破了我國物業管理長期以來偏重于住宅物業的傳統服務模式。在產業園區建設期，物業管理企業可以參與園區智能化樓宇、節能建筑與能源中心的管理體系，使得其管理范圍突破了傳統的“四保”模式，將延伸至設施管理、環境管理、園區商業及能耗管理等。

產業園區物業管理未來的發展趨勢

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　　7、公眾物業管理

　　公眾物業即已建成并交付使用的，對公眾開放的建筑物及附屬設施，包括公眾文化場館、公眾體育場館、大型會展場館、公眾交通物業等。公眾物業管理是一項因公眾物業存在而產生的一種特定的管理服務，主要對已建成并交付使用的公眾建筑物及其附屬設施進行維護、修繕、整治等活動。具有公眾性，開放性，環境獨特，公益性，安全性等特點。近年來，伴隨我國經濟的快速發展，居民收入水平不斷增加，居民消費需求不斷升溫，進而帶動文化、娛樂、交通等公眾物業服務需求逐年增加，未來公眾物業管理行業將迎來快速發展期。隨著物業管理社會化、市場化、專業化的發展趨勢日益明顯，物業管理服務領域由單一的住宅物業管理向多元化、綜合型物業管理快速轉變，就公眾物業管理而言，已逐漸覆蓋如會展中心，體育場館、軌道交通站點等大型社會公眾項目。、

公共物業管理的要求

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公共物業管理與住宅物業管理的不同點

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公共物業管理未來的發展趨勢

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三、物業服務行業發展趨勢

1、 百強完成全國化布局，規模擴張重點逐漸向區域深耕

從城市分布來看，百強企業管理項目集中于長三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，隨著這些城市群快速發展帶來的人口集聚效應和經濟外溢效應日益顯現，百強企業順應市場發展趨勢，加速再城市群核心及周邊熱點區域的布局與深耕。2016年，二線和三四線城市占比呈上升趨勢。百強企業在穩固一線城市市場份額的同時，逐步把拓展重點轉向二線城市，搶占市場高地；三四線城市的快速發展帶來了新的機會，百強企業精準把握城市發展新機遇，搶先布局三四線潛力城市，實現管理規模和品牌效應的雙贏。

百強物業項目區域分布

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百強物業項目各線城市分布

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2016年，百強企業在基本完成全國化布局的同時，也加深了對區域的深耕。百強企業2016年管理項目總數33180個，進入城市數量均值達到28個，單位城市項目數量均值為5.93個，連續4年保持上升，單個項目面積均值達到16.43萬平方米，較2015年增長7.39%，城市項目均值與項目面積均值實現雙提升，城市深耕成效顯著。

2、物業服務行業百強企業擴張規模分析

百強企業各層級營業收入均值呈現強者恒強、越搶越快的分化態勢。TOP30增長強勁，TOP31-100增長相對遲緩。其中，TOP10企業緊抓行業上行基于，快速擴充管理項目，充分發揮自身規模優勢，著眼未來搶先布局新業務，綜合實力和先發優勢帶動營收規模和增速遙遙領先。

跑馬圈地，并購加速業務擴張。百強企業2015年收購200余家物業服務公司，收購物業管理面積總計為3.85億平方米，占百強企業的全年管理面積的22.1%。借助資本市場的力量，企業可以通過收購不斷拓展企業管理規模，有利于快速提升市場占有率。

企業并購，購易并難。并購的完成并不代表并購的成功。并購之后，兩家不同背景、發展歷程的企業走到一起，不僅有來自企業層面的組織文化差異及沖突，甚至還可能存在兩個地域文化的差異及沖突，兩種截然不同的文化有可能出現相互“吞噬”或相互排斥。而企業文化是一家物業服務企業打造核心競爭力的關鍵，其貫穿于企業發展的每個環節，有效的企業文化融合可能并不一定使兩家企業并購成功，但無效的融合必然使并購失敗。

基礎服務領域，百強企業不斷提升專業能力，多業態均衡發展。2016年，百強企業住宅物業管理面積占物業管理面積的73.21%，住宅物業服務費收入占百強企業基礎物業服務費總收入的57.77%；商業物業面積占比為6.18%，收入占比為10.14%，辦公物業面積占比為7.06%，收入占比為14.82%，公眾物業面積占比為1.67%，收入占比為1.96%，產業園區物業面積占比為5.38%，收入占比為4.75%，學校物業面積占比2.62%，收入占比為2.46%，醫院物業面積占比為1.03%，收入占比為3.75%，其他類型物業面積占比為2.84%，收入占比為4.34%。

2016年，百強企業管理項目平均物業服務費4.25元/平方米/月，與2015年基本持平。分業態來看，辦公物業服務費最高，達到7.86元/平方米/月；其次是商業物業服務費，為7.04元/平方米/月，；住宅物業服務費最低，為2.31元/平方米/月；公眾物業、產業園區物業、學校物業、醫院物業和其他類型物業的服務費分別為3.76元/平方米/月、5.63元/平方米/月、3.38元/平方米/月、6.87元/平方米/月和5.99元/平方米/月。分城市來看，一線城市的平均物業服務費為7.07元/平方米/月，遠高于二線城市的3.65元/平方米/月和三四線城市的3.59元/平方米/月；一線城市的各業態平均物業服務費均高于其他城市，二線城市除公眾物業和學校物業外，其余業態平均物業服務費均高于三四線城市。

品牌發展商涉足公共物管。區別于傳統的住宅、商場、寫字樓物管，公共物業管理就是為國家機關、企業單位辦理、開展公共事務的場所提供物管服務。如今公共物管邁入第三階段，在市場經濟時代，政府機關全權委托專業化物業公司管理公共物業。品牌開發商也嗅到了商機，開始涉足公共物管。比如，萬科服務政企總部型項目高達58個，服務面積達364萬平方米，中宣部、國家審計局、阿里巴巴總部、華為總部等都是萬科物業服務的范疇。相對于住宅、商場、寫字樓等傳統的物業管理，公共物業管理面臨著管理項目多、專業性強、管理難度大、服務人員多、服務對象多、政治任務多等特點。2017年全國百強物業企業中，排名前十的物業企業還是以服務高端住宅物業為主。但在公共物管領域，物業服務方面的內容已大大拓展，如餐飲、會務、消防等，并呈現出規格高、品質高、要求高等諸多特點。

3、基礎外包+智能化建設，降低人工成本+提升服務品質

提高智能化建設投入，構建智慧社區，實現服務升級。百強企業2016年經營成本均值為49454.82萬元，營業成本率為78.77%，同比下降1.19個百分點。這主要在于：一方面，百強企業推進以信息化、標準化為核心的管理提升，服務流程優化，服務標準建立，達到提升管理效率；另一方面，從成本結構來看，除人力成本以外其他成本占比均有所上升，近年來，百強企業使用更多的智能化設備，引入移動互聯網等新技術改造業務形態，在提升服務質量的同事降低基礎服務對人力的大量占用，從而使人力成本比重顯著下降。

加大基礎業務外包力度，優質配套保障服務品質。基礎業務分工精細化是未來發展的方向，百強企業堅持將基礎業務外包，充分利用專業外包公司在特定領域的服務優勢，通過專業化來提升服務品質。同事，百強企業加強過程管控，通過作業記錄、現場抽檢等措施保證外包業務質量。

優質優價消費理念逐步接受，收繳率和續約率高位運行。物業服務費收繳率和續約率關系著企業的生存和長遠發展，更直接反映出業主對企業的認可程度。百強企業通過打造優質服務，贏得業主高度信任，促進收繳率和續約率高位運行。