一、地產銷售現狀分析

　　2017年12月全國商品房銷售面積同比增長6.1%，較11月（+5.3%）提升0.8個百分點，對應2017全年商品房銷售面積累計同比增長7.7%。展望2018年，預計在一二線城市持續復蘇、三四線市場去庫存延續以及棚改貨幣化進入第二個三年計劃的多重支撐下，商品房銷售面積增速有望超出市場此前的偏悲觀預期（-5%~0%）。

　　一二線地產銷售企穩，部分二線城市調整地產限購

　　11月下旬開始，30大中城市商品房周度成交面積負增長逐步收窄，截至2017年12月31日，30 大中城市商品房周度成交面積同比下滑12.2%，較此前30%以上的下滑幅度改善明顯。考慮到2017年2月份開始的低基數效應，預計2018年2月開始30大中城市地產銷售增速將逐步回暖。此外，從2017年12月開始，分別有鄭州、武漢、南京和蘭州等二線城市從落戶標準、限價政策等方面調整了限購政策，地產銷售有望好于此前市場的悲觀預期。

2017 年月度地產銷售面積增速

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30 大中城市商品房周度成交面積（萬平米）

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　　二、低能級城市庫銷比仍然較高，2018年去庫存仍將延續

　　2017年整體去庫存效果顯著，截至2017年前11個月，狹義地產庫存去化周期已經降至0.24年，分城市能級來看，一二線及代表性三線城市庫存去化周期已經回歸至歷史較低水平，但代表性四線城市庫存去化月數為21個月，庫存仍然較高，預計2018年仍將延續去庫存趨勢，從而支撐低能級城市地產銷售。

各能級城市地產存銷比（月）

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　　2018開啟第二個棚改三年計劃，三四線地產銷售仍有支撐

　　2018年為第二個棚改三年計劃開端，年度棚改計劃超出市場預期。2017年，全國各類棚戶區改造開工609萬套，順利完成年度目標任務，完成投資1.84萬億元。2018-2020年第二個三年計劃即將開始， 2018年至2020年全國仍有1500萬戶棚改任務。2017年12月23日，全國住房城鄉建設工作會議指出2018年將改造各類棚戶區580萬套，高出此前市場根據未來三年計劃預估的500萬套，棚改計劃超預期有望支撐2018年三四線城市銷售。

2008~2020 年棚改實際完成/規劃數量

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