盡管多家房企的高管預判今年二季度銷售壓力將開始增大，但今年前4個月百強房企的銷售規模依然在快速壯大。

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來自《2018年1-4月中國房地產企業銷售TOP100》的報告顯示，今年前4個月，百強房企總體銷售規模達到2.65萬億元，同比增長了28.5%。截止到4月末，碧桂園、恒大的銷售規模都已超2000億元，保利、融創也先后突破了千億元。不可否認，強者恒強的局面將繼續發酵，多數銷售規模居前的房企，其拿地金額及新增貨值也居前。

　　業內普遍認為，在部分城市限售、限價政策調控持續的背景下，未來將會有更多“持貨觀望”的房企選擇以價換量，以確保全年銷售目標的完成。

　　房企陣營分化加劇

　　在企業供應不足的背景下，今年4月TOP100房企銷售情況環比下降了5.8%，但這并沒有對今年前4個月的整體銷售情況產生太大影響。

　　來自克而瑞研究中心的房企銷售排行榜顯示，今年1-4月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著，其中TOP50房企門檻提升的幅度最大，較去年同期增長了48.4%。專家分析稱，主要是因為這些房企的進取心特別強，能夠緊緊抓住2018年的規模增長契機，爭取今年的銷售實現進一步上升；其次是TOP3房企門檻達1986.7億元，同比增長了37.9%，規模增長也比較快。

　　榜單顯示，“2000億”陣營共有兩家企業，碧桂園以流量金額2574.7億元排在首位，恒大以2128.7億元位居次席。“1000億”陣營有三家企業，萬科前4個月實現銷售流量金額1986.7億元，距離2000億元已經不遠，5月或將實現突破，其后的保利和融創分別以1173.3億元和1071.2億元排在榜單的第四位和第五位。此外，綠地和中海的業績都已超過700億元，而排名第10位的新城控股也已實現505.1億元的銷售業績。在領先房企中，融創的銷售增幅值得關注。克而瑞數據顯示，融創4月單月實現銷售業績350億元，同比和環比分別增長了82.6%和13.5%。

　　今年前4個月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻提升顯著。與去年相比，今年排名第三的萬科業績已達1986.7億元，增長了37.9%。但這一增幅并非在各級門檻中提升最大的，從榜單來看，排名第50位的東原地產實現銷售金額為131.8億元，與去年同期排名第50位的卓越集團（88.8億元）相比增長了48.4%。此外，TOP100房企銷售金額入榜門檻也已達到45.3億元，規模化競爭加劇。

　　對于前4月房企銷售門檻顯著提升的原因，克而瑞研究中心認為，一方面，近兩個月多地預售政策略有松動，部分房企的高價項目集中入市，但在限價政策下，新房與二手房價格倒掛情況較嚴重，導致三四月份多數開盤項目熱銷，部分房企的銷售業績因此迎來“開年”以來的小高峰。另一方面，在嚴格的調控政策背景下，經過一個季度的蟄伏后，巨大的銷售和資金壓力、預期項目去化率下降等都使持觀望態度的房企不得不放低姿態，降低預售價格，被動加速項目入市，把全年的銷售計劃前移，搶收業績，以確保全年銷售目標的完成。

　　億翰智庫也認為，在當前市場形勢不明朗的情況下，面對部分城市預售證的放開，不少房企對推貨及銷售節奏做出了相應調整，提前進行業績搶收，進入4月份以來，銷售業績加速釋放。4月TOP100企業除了TOP1-10梯隊，其余梯隊平均單月業績同比增幅均達到45%以上，已進入到搶收的月份。

　　易居企業集團CEO丁祖昱表示：“預計未來隨著各梯隊門檻的不斷提升，百強房企的分化格局將會持續。”丁祖昱認為，在重壓之下，百強房企今年的銷售增長已成定局。不論是自身規模增長需求的“主動因素”，還是“四限”政策的“被動影響”，百強房企，尤其是大規模房企今年的銷售增長將不會放慢腳步，甚至還會加快步伐。

　　中西部二線城市成焦點

　　在業績競爭加速的同時，房企土地儲備與結構對業績的影響也越來越大。受區域經濟影響，中西部二線城市已成為房企拿地的焦點。

　　來自中國指數研究院的房企拿地金額排行榜顯示，1-4月，龍湖、碧桂園、保利位列前三。TOP10房企1-4月拿地總額為3514億元，占TOP50企業的50.7%。克而瑞研究中心的房企新增貨值排行榜顯示，1-4月，恒大新增貨值超過5000億元，碧桂園超過3000億元，融創、萬科、綠地、中海、保利也均超過了1000億元。

　　有專家分析稱，今年以來，一二線城市地價一直都沒有下調，而熱點三四線城市的地價則快速上漲，但市場房價現已行至階段性高點，房企盈利空間受限。而中指院的研究報告亦指出，限地價、限房價、競拍配建和自持的面積已成為當前的主流，在成交總價最高的10宗地塊中，6宗帶有限地價政策，還有不同的限房價、搖號等政策。

　　克而瑞研究中心指出，1-4月百強房企整體拿地銷售比為0.39，TOP11-20房企的拿地銷售比達0.55，雖弱于去年的土地投資強度，但已超過去年百強的平均水平，這部分企業正通過土地儲備規模的增長來提升銷售規模的增長。尤其值得關注的是，強者恒強的局面繼續發酵，銷售20強房企中3/4的房企拿地銷售比超過均值0.39，且有6家房企已超去年均值0.53。

　　從各城市群的拿地金額來看，中國指數研究院有關人士認為，受區域經濟發展和房地產市場成熟度影響，發達的交通、高速發展的經濟以及完善的配套設施吸引著大量優秀人才，長三角成為眾多房企投資的重點，土地市場持續火熱。值得關注的是，在我國對外開放水平不斷提高的同時，中西部地區將成為開放的新高地。長三角地區TOP10企業拿地總額高達1562億元；中西部和珠三角以1021億元和933億元分列第二、第三位。

　　克而瑞研究中心的有關人士也指出，從銷售TOP50房企1-4月的拿地所在城市來看，二線城市廣受關注，占比達67%。其主要原因是受人才政策的影響，相較于一線城市落戶困難的現狀，二線城市推出開放的招賢納才計劃，與一線城市形成了鮮明對比。隨著人才政策的推行，城市人口數據均出現大幅增長態勢，大批人口的遷入加大了對土地的供給需求。

　　從備受關注的二線城市所在區域來看，主要還是集中在中西部地區。值得一提的是，鄭州、重慶、長沙、成都、武漢均為熱點城市，這些城市紛紛出臺“引才政策”，大量的人口流入激發起購房的潛在需求，成為房企投資拿地廣泛關注的焦點。其中，鄭州成為1-4月房企投資份額最多的城市，碧桂園、融創、雅居樂等房企均已在鄭州拿地。

　　而對于三四線城市的土地市場，丁祖昱表示，下半年，三四線城市或將遭受到市場更加直接的考驗。今年以來，熱點三四線城市的地價正在快速上漲，但是房價現已行至階段性高點，企業在這些區域盈利空間將進一步收窄，三四線城市的市場壓力逐漸出現，尤其是房價已經在2017年快速攀升而目前滯漲的城市壓力可能會更大。

　　值得注意的是，與成交額仍然呈現了上漲態勢相比，土地溢價率則出現了下滑。來自中原地產研究中心的報告顯示，從熱點城市來看，土地溢價率基本平穩，大部分城市溢價率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價率。

　　對此，易居研究院研究總監嚴躍進指出，溢價率總體壓縮一方面源于嚴格的管控。大城市通過配建的方式，適當壓縮了溢價率。而中小城市雖然也確實有高溢價的現象，但對于全國土地市場的影響相對有限。從走向上來看，溢價率的管控仍將繼續，同時對于拿地的資金也會積極管控。此外，溢價率走低也從側面反映出房地產企業拿地正回歸理性。（張達 王麗新）

　　轉自：中國商報