一、中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況

　　房地產(chǎn)銷售一方面決定了房地產(chǎn)商現(xiàn)有的庫存水平，進而決定了房地產(chǎn)商補庫也即拿地和新開工的動力；另一方面，房地產(chǎn)銷售通過按揭貸款、預(yù)收款和定金影響企業(yè)的回款情況，進而影響企業(yè)拿地和新開工的實力。高庫存下，銷售的下滑先使得新開工下滑，進而拉低拿地而使得房地產(chǎn)投資下降；低庫存下，銷售下降對拿地和新開工的影響較弱。房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先土地購置面積1.5年左右。房地產(chǎn)銷售對房地產(chǎn)商拿地有指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)銷售增速較高，房地產(chǎn)商的庫存被快速消耗，開發(fā)商需要新購買土地并開工來逐漸增加庫存。從歷史數(shù)據(jù)看，開發(fā)商從拿地到銷售的時間間隔約為1.5年，兩個拿地的高峰間隔約為3年。

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2017年房地產(chǎn)投資各分項占比

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　　二、房地產(chǎn)銷售放緩，拿地小幅下降

　　房地產(chǎn)新開工增速連續(xù)兩月回升，庫存繼續(xù)去化。 2018年1-4月房屋待售面積下降至5.67億平米，降幅16.0%，降幅較1-3月略低，房地產(chǎn)庫存去化的趨勢依然持續(xù)。而1-4月購地增速在-2.1%，從去年的高增速逐漸下降。在低庫存和前期高拿地的情況下，2018年房地產(chǎn)投資增速不必悲觀。

房屋新開工面積增速小幅放緩

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土地購置面積增速轉(zhuǎn)負

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待售面積持續(xù)下降

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　　二、2018年中國房地產(chǎn)投資不用悲觀

　　2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負的概率非常小。 歷史上三次潛在庫存銷售比出現(xiàn)大幅下降，2005年、 2009年以及2016年，同時期潛在庫銷比大幅下降的原因皆來自房地產(chǎn)銷售的大幅增長以及地產(chǎn)投資的低位盤整，但未來兩年因為政策等原因使得銷售出現(xiàn)大幅回落，但地產(chǎn)投資依然在增加，地產(chǎn)投資在低庫存下的韌性非常強。可見地產(chǎn)投資不僅取決于銷售，對庫存的敏感性甚至更高。因此，雖然2016、2017年潛在庫存銷售比出現(xiàn)了大幅回落，但2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負的概率非常小。

2005、 2009年潛在庫存銷售比下降當(dāng)次年地產(chǎn)投資穩(wěn)健

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2018年地產(chǎn)投資不用悲觀

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