2015 年至 2017 年，是城市需求熱度從東部向中西部蔓延的過程，三四線城市銷售也高歌猛進(jìn)，成交創(chuàng)歷史新高。而進(jìn)入 2018 年后，這種熱度蔓延的趨勢進(jìn)一步擴(kuò)散、 進(jìn)一步下沉，但增速呈現(xiàn)放緩。前 4 月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%， 4 月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負(fù)增長。分結(jié)構(gòu)來看，增速下滑的主要原因是東部尤其是三四線城市開始面臨增速回落。

　　積極的因素體現(xiàn)在重點(diǎn)一二線城市，雖然整體還是處于負(fù)增長區(qū)間，但是降幅在二季度開始明顯收窄，一線城市也是在 5 月近兩年以來首次重歸正增長。一二線城市和三四線城市的增速差在經(jīng)歷了 2017 年的持續(xù)擴(kuò)大后，在2018 年重新收斂。

2018年全國城市商品房銷售面積及增速展望

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2018年中國一二線城市商品房銷售面積及增速展望

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2018年中國三四線城市商品房銷售面積及增速展望

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　　隨著熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)計(jì)劃的落實(shí)，前 5 月土地供應(yīng)規(guī)模累計(jì)同比增長 32.7%，低庫存環(huán)境下整體補(bǔ)庫存需求依舊存在，同期土地成交面積累計(jì)同比增長 23.2%，百城前 5 月累計(jì)供需比為 1.09，土地供需相對均衡。成交結(jié)構(gòu)層面，前 5 月一線、二線及三線城市成交占比分別為 5%、 43%和 52%，土地市場的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向下沉。

2016-2018年中國百城土地供應(yīng)面積及同比

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2017-2018年中國百城土地供需比

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2016-2018年中國百城土地成交結(jié)構(gòu)

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2016-2018年中國成交土地溢價(jià)率

　　從地價(jià)角度，看到此前過火的狀態(tài)有所降溫，體現(xiàn)在土地價(jià)格增速變緩和溢價(jià)率收斂，這其中的原因在于： 1、限價(jià)令的存在使得房企拿高價(jià)地等價(jià)格上升的預(yù)期減弱； 2、企業(yè)更多戰(zhàn)略性地退出政策較嚴(yán)的城市，向二三線城市下沉，帶來土地均價(jià)的下降； 3、融資趨緊，使得更多中小型民企再投資意愿減弱。也正是如此觀察到了土地成交增長但是流拍情況增加的現(xiàn)象在更多核心一二線城市出現(xiàn)。

2016-2018年中國百城土地成交樓面均價(jià)

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百城流拍土地?cái)?shù)量

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